Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2008 г. N 02АП-724/2008

23 апреля 2008 г.

Дело N А28-9944/07-476/27

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ольковой Т.М., Лобановой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания судьей Буториной Г.Г.

при участии в судебном заседании

представителей заявителя: Ивановской В.В. - директора, Якшиной В.В. - по доверенности от 07.11.2007 г.,

представителя ответчика: Смеховой Е.В. - по доверенности от 09.01.2008 г. N 1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Книга"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.01.2008 г. по делу N А28-9944/07-476/27, принятое судьей Кононовым П.И.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Книга"

к Администрации города Слободского, Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Слободского

о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Книга" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Главы администрации г. Слободского от 09.10.2007 г. N 1870 "О проведении конкурса на право заключения договора аренды помещения магазина по адресу: г. Слободской, ул. Советская, 66".

Решением суда от 17.01.2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неверным толкованием норм материального права, и принять по делу новый судебный акт о признании оспариваемого распоряжения недействительным. По мнению заявителя, участие в конкурсе ставит добросовестного арендатора в равные с другими участниками конкурса условия, что противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), содержащей норму о его преимущественном положении. Кроме того, выставление на конкурс права аренды помещения, являющегося предметом договора аренды от 21.11.2006 г. N 1110, противоречит разделам 3 и 4 Положения об аренде и субаренде объектов муниципальной собственности, утвержденного решением Слободской городской Думы от 25.02.2004 г. N 36/390 (далее - Положение об аренде муниципальной собственности).

Также Общество указывает на то, что суд не дал оценку положениям статьи 621 ГК РФ, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок стороны руководствуются условиями, согласованными в ранее заключенном договоре аренды, изменение условий которого допускается только по соглашению сторон. В то же время договор аренды с победителем конкурса заключается на условиях, оговоренных при его объявлении, которые могут кардинально отличаться от условий прежнего договора с добросовестным арендатором, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов заявителя.

Администрация г. Слободского (далее - ответчик, Администрация) с доводами Общества не согласна, считает решение Арбитражного суда Кировской области от 17.01.2008 г. законным и обоснованным. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на соответствие распоряжения от 09.10.2007 г. N 1870 Уставу г. Слободского, Положению об аренде муниципальной собственности и Положению о проведении конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования "Город Слободской", утвержденного распоряжением Администрации г. Слободского от 24.05.2005 г. N 814 (далее - Положение о конкурсе).

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.04.2008 г. до 23.04.2008 г.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 21.11.2006 г. N 1110 муниципальное образование "Город Слободской" передало Обществу во временное владение и пользование под книжный магазин нежилое помещение площадью 195,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Слободской, ул. Советская, 66 (торговые ряды). Составлен акт приема-передачи от 21.11.2006 г.

Срок действия договора с 21.11.2006 г. по 18.11.2007 г. Пунктами 5.1, 5.1.1 договора аренды предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации.

02.10.2007 г. заявитель письменно уведомил Администрацию о желании продлить действие договора на 2008 г. и увеличить площадь арендуемых помещений до 211,2 кв.м.

Письмом от 12.10.2007 г. N 2895-01-19 ответчик сообщил Обществу об объявлении конкурса на право аренды помещения магазина в связи с необходимостью его капитального ремонта и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Решение Администрации о проведении конкурса оформлено распоряжением от 09.10.2007 г. N 1870.

16.10.2007 г. в газете "Слободские куранты" опубликовано извещение о проведении конкурса на право заключения договора аренды помещения площадью 204 кв.м. по адресу: г. Слободской, Советская, 66, сроком на 5 лет с условием проведения ремонтных работ и разработки соответствующей проектно-сметной документацией.

Считая распоряжение от 09.10.2007 г. N 1870 незаконным и нарушающим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, Общество оспорило его в Арбитражном суде Кировской области.

Установив соответствие распоряжения от 09.10.2007 г. N 1870 положениям подпункта 3 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Закон N 131-ФЗ), части 1 статьи 447 ГК РФ, Положению об аренде муниципальной собственности и Положению о конкурсе, суд отказал в признании оспариваемого распоряжении недействительным.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447, пунктом 5 статьи 448 ГК РФ предметом торгов может быть право на заключение договора.

Согласно статье 209 ГК РФ одним из полномочий собственника является распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности МО "Город Слободской" относится к вопросам местного значения (пункт 3 части 1 статьи 8 Устава МО "Город Слободской"). В силу пункта 4 части 5 статьи 32 Устава муниципального образования управление и распоряжение таким имуществом входит в компетенцию Администрации. Порядок реализации данных полномочий устанавливается Слободской городской Думой

Как следует из Положения об аренде муниципальной собственности опубликованного в газете "Слободские куранты" от 29.07.2004 г. N 52(12035), одним из способов передачи имущества в аренду является проведение торгов на право заключения договора аренды в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ. Данный муниципальный правовой акт, так же как и федеральное законодательство, не устанавливает запрет на проведение соответствующего конкурса до истечения срока ранее заключенного договора аренды.

На уровне МО "Город Слободской" вопросы проведения конкурса на право заключения договора аренды урегулированы Положением о конкурсе. Согласно пункту 2.1 данного Положения к функциям Администрации, в частности, относится принятие решения о проведении конкурса.

Следовательно, распоряжение от 09.10.2007 г. N 1870 принято Главой администрации г. Слободского в соответствии с нормами ГК РФ, Положением об аренде муниципальной собственности и Положением о конкурсе.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок установлено частью 1 статьи 621 ГК РФ. Данное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору и уведомившего арендодателя в письменной форме о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Кроме того, названная норма содержит условие о том, что договор на новый срок должен заключаться арендатором "_при прочих равных условиях_", то есть на условиях предложения любому третьему, не участвовавшему в арендных отношениях, лицу. Как верно указывает Общество в апелляционной жалобе, при проведении конкурса его участникам создаются равные условия, что свидетельствует о соблюдении требований статьи 621 ГК РФ.

Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому условиями ранее действовавшего договора стороны не связаны и вправе включать в договор аренды, право на заключение которого является предметом конкурса, условия, отсутствовавшие в предыдущем договоре.

В соответствии с абзацем 3 части 1 статьи 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, законодатель считает нарушенным преимущественное право арендатора только в случае заключения арендодателем договора аренды того же самого имущества с другим лицом. Между тем ни на момент обращения заявителя в суд первой инстанции, ни на момент рассмотрения дела судом конкурс на право аренды спорных помещений ответчиком проведен не был, договор аренды в отношении них с третьими лицами не заключался. Поэтому апелляционный суд не усматривает оснований для признания нарушенным преимущественного права Общества на заключение договора аренды в связи с изданием Главой администрации г. Слободского распоряжения от 09.10.2007 г. N 1870.

Кроме того, данное распоряжение не повлекло прекращения прав заявителя по владению и пользованию арендуемым помещением до окончания срока договора аренды от 21.11.2006 г. N 1110, не создало ему препятствий для участия в конкурсе на право заключения нового договора. Информация об объявлении конкурса доведена до Общества письмом от 12.10.2007 г. N 2895-01-19 (л.д.21).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое распоряжение соответствует положениям подпункта 3 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее - Закон N 131-ФЗ), части 1 статьи 447 ГК РФ, Положению об аренде муниципальной собственности, Положению о конкурсе и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности и не создает препятствий в ее осуществлении.

Нормы материального права правильно применены судом. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

На основании вышеизложенного решение от 17.01.2008 г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Судебные расходы, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кировской области от 17.01.2008 г. по делу N А28-9944/07-476/27 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Книга" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Т.М. Олькова Л.Н. Лобанова