Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2008 г. N 02АП-1354/2008

28 апреля 2008 г.

Дело N А31-5166/2007-10

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.А. Гуреевой

судей Т.М. Дьяконовой, Т.Е. Пуртовой

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Гуреевой О.А.,

при участии представителей: ответчика Панчукова А.П.; третьего лица - Хайнацкого Х.Э., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Квартал" на решение Арбитражного суда Костромской области от 26 февраля 2008 года по делу N А31-5166/2007-10, принятое судом в лице судьи О.Ю. Егоровой,

по иску Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы

к ООО "Квартал"

о взыскании 153400 руб. 93 коп.,

и встречному иску ООО "Квартал" к Комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы с привлечением третьего лица ТСЖ "Советская, 24"

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" о взыскании 153400 руб. 93 коп., в том числе: 77096 руб. 59 коп. долга по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 290405 от 11 апреля 2006 года и 76304 руб. 34 коп. пени, начисленной в соответствии с п. 4.3 договора.

Исковые требования основаны на условиях договора аренды N 290405 от 11 апреля 2006 года, статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы.

До разрешения спора по существу ООО "Квартал" обратилось с встречным иском о признании договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения) N 290405 от 11 апреля 2006 года недействительным ввиду несоответствия его закону (том 1, л.д. 116-118).

В обоснование доводов встречного иска обществом "Квартал" указано: владельцами дома 24/2 по ул. Советской в г. Кострома создано товарищество собственников жилья "Советская 24"; в помещениях подвала дома, являющихся объектом аренды, находится инженерное оборудование, которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ); в силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех её участников; однако, на заключение договора аренды N 290405 от 11 апреля 2006 года собственники помещений жилого дома своего согласия не давали.

Определением от 22 января 2008 года (том 1, л.д. 134-135) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Советская 24".

Решением от 26 февраля 2008 года (том 2, л.д. 43-48) с ООО "Квартал" в пользу Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы взыскано 77096 руб. 59 коп. долга и 12000 руб. пени, во взыскании остальной части исковых требований и в удовлетворении встречного иска общества "Квартал" отказано.

При принятии решения арбитражный суд исходил из обоснованности требований арендодателя о взыскании 77096 руб. 59 коп. долга по арендной плате; размер пени уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ до 12000 руб. ввиду явной несоразмерности заявленной суммы пени последствиям нарушения обязательства. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на то, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за МО городской округ г. Кострома в установленном законом порядке, данное право в судебном порядке не оспорено.

ООО "Квартал", не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказав в удовлетворении заявленных арендатором исковых требований, требования встречного иска удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель приводит следующие доводы: на момент заключения договора аренды право МО городской округ г. Кострома на нежилое помещение в подвале дома по ул. Советская, 24/2 зарегистрировано не было, что противоречит ст. 223 ГК РФ, согласно которой право распоряжения имуществом возникает с момента государственной регистрации права собственности; регистрация права собственности за МО городской округ г. Кострома произведена 16 октября 2007 года без учёта прав собственников дома на общее имущество; суд не принял во внимание экспертное заключение, свидетельствующее о том, что спорные помещения подвала, в которых расположено инженерное оборудование, являются общей долевой собственностью владельцев помещений жилого дома.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 26 февраля 2008 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё и заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого ответчиком судебного акта.

Из материалов дела установлено следующее.

Муниципальному образованию городского округа город Кострома на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 14 (комн. NN 2, 5, 16, 17, 21, 22, 24, 25, 30, 31), общей площадью 125,1 кв.м., основная площадь 91,8 кв.м., вспомогательная площадь 33,3 кв.м., инв. N I-9329, лит. "А", расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 24/2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2007 года - том 1, л.д. 58)

11 апреля 2006 года между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (арендодателем) и ООО "Квартал" (арендатором) заключён договор на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) N 290405 (том 1, л.д. 11-12), по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (подвал) общей площадью 119,4 кв.м., расположенное в городе Кострома, улица Советская, 24, для использования под магазин, склад.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 10 апреля 2006 года (л.д. 14).

Согласно пункту 2.2.2, разделу 3 договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 94564 руб. 80 коп. (без НДС) или 111586 руб. 46 коп. (с НДС) в год и 7880 руб. 40 коп. (без НДС) или 9298 руб. 87 коп. (с НДС) в месяц; арендная плата уплачивается за каждый месяц вперёд до пятого числа текущего месяца; размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления.

В п. 1.3 договора аренды сторонами установлен срок действия договора с 11 апреля 2006 года по 31 марта 2007 года.

Наличие задолженности по арендным платежам в размере 77096 руб. 59 коп. и неуплата указанной суммы ответчиком в добровольном порядке явились основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 610, ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Материалы дела свидетельствуют о том, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться объектом аренды в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновил своё действие на неопределённый срок.

Размер арендной платы установлен разделом 3 договора аренды.

Учитывая, что наличие задолженности в размере 77096 руб. 59 коп. и факт просрочки внесения арендных платежей подтверждаются материалами дела, решение суда о взыскании с ответчика долга и пени соответствует вышеуказанным нормам права и условиям договора.

Требования встречного искового заявления правомерно отклонены судом в силу следующего.

Выпиской из реестра муниципальной собственности (т.1, л.д. 62) подтверждается, что часть нежилого помещения N 14 (ком. NN 2,5,16,17,21,22,24,25,30,31) общей площадью 125,1 кв.м. в подвале жилого дома по адресу: г. Кострома, ул. Советская, 24/2 (лит.А,а) внесена в реестр муниципальной собственности на основании решения малого Совета народных депутатов от 16.07.1992 г. N 10 "О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность Костромского горсовета".

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи довод ответчика о том, что при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 223 Гражданского кодекса РФ (возникновение права распоряжения имуществом с момента государственной регистрации права собственности) отклоняется как несостоятельный.

В силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Ответчик, оспаривая договор аренды, указывает на то, что объект аренды (подвал) в силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ является общей собственностью жильцов, и на его передачу в аренду требовалось их согласие.

Как следует из материалов дела, спорное помещение является муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2007г. - л.д. 58).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем право муниципальной собственности на спорное имущество в установленном законом порядке не оспорено. Доказательств наличия у ТСЖ права общей долевой собственности на помещения подвала не имеется.

Указанное обстоятельство не дает оснований считать спорное нежилое помещение общей долевой собственностью и применить к нему положения ст. 289-290 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения оспариваемого ответчиком решения, предусмотренных статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина в размере 1000 руб., уплаченная по платёжному поручению N 120 от 19 марта 2008 года не по реквизитам Второго арбитражного апелляционного суда, подлежит возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Костромской области от 26 февраля 2008 года по делу N А31-5166/2007-10 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Квартал" - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Квартал" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Выдать ООО "Квартал" справку на возврат из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной не по реквизитам Второго арбитражного апелляционного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.А. Гуреева

Судьи

Т.М. Дьяконова Т.Е. Пуртова