Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2008 г. N 02АП-1625/2008

27 мая 2008 г.

мая 2008 года

(объявлена резолютивная часть).

30 мая 2008 года

(изготовлен полный текст)

Дело N А82-348/2008

Второй арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Буториной Г.Г.,

судей Лысовой Т.В., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Буториной Г.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Горстройзаказчик"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-348/2008 , принятое судом в составе судьи Суворовой М.В.,

по заявлению муниципального унитарного предприятия "Горстройзаказчик"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области,

третье лицо: муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

о признании недействительным решения государственного органа,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Горстройзаказчик" (далее - Предприятие, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - Управление, ответчик) от 11.01.2008г. N 01/199/2007-294 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-348/2008 в удовлетворении требований заявителю отказано.

Предприятие с решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда отменить и признать обжалуемое решение Управления об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора недействительным. Предприятие считает решение суда первой инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Доводы заявителя сводятся к следующему: вывод суда о невозможности расторжения договора аренды ранее того, как прекратится залог прав арендатора в силу закона, противоречат гражданскому и земельному законодательству, в котором отсутствуют основания для запрета на прекращение аренды земельного участка при наличии залога на право аренды; вывод суда об отсутствии связи между фактом прекращения права аренды и фактом регистрации такого прекращения противоречит пункту 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), где (по мнению заявителя) указано, что соглашение о прекращении подлежит государственной регистрации.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу указало на несостоятельность доводов заявителя, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.

Заявитель и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу известил суд о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривалось в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Предприятие обратилось в Управление с заявлением от 12.11.2007г. о государственной регистрации соглашения от 08.10.2007г. о расторжении договора аренды от 10.03.2006г. N 18535 земельного участка, находящегося в государственной собственности. Участок был арендован предприятием для проектирования и строительства жилого дома.

Управление отказало в государственной регистрации, мотивируя это тем, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу закона на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), согласно пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005г. N 82, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.

Посчитав отказ в государственной регистрации незаконным, Предприятие обжаловало его в Арбитражный суд Ярославской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из того, что договор аренды не может быть расторгнут сторонами ранее даты прекращения залога права аренды, которая соответствует дате исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта. Поскольку обязательства исполнены 07.11.2007 года, а соглашение о расторжении договора подписано сторонами 08.10.2007г., то есть до исполнения Предприятием обязанности по передаче жилого дома, такое соглашение правомерно не зарегистрировано Управлением.

Указанная позиция представляется суду апелляционной инстанции обоснованной в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору, с момента его государственной регистрации, право аренды земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Данная обеспечительная мера предусмотрена законодателем с целью сохранения законных интересов участников долевого строительства. Исходя из смысла правового регулирования инвестиционных отношений, возникший в силу закона залог не может быть прекращен по соглашению сторон, а именно такой правовой результат и был бы достигнут в случае государственной регистрации расторжения договора аренды, поскольку предмет залога (право аренды) перестанет существовать. В результате интересы участников долевого строительства окажутся незащищенными. В связи с этим довод заявителя о том, что в гражданском и земельном законодательстве отсутствуют основания для запрета на прекращение аренды земельного участка при наличии залога на право аренды, признается несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Следовательно, моментом исполнения обязательств является подписание акта передачи построенного объекта. В данном деле дата подписания акта - 07.11.2007 года. Соглашение о расторжении договора датировано 08.10.2007 года, то есть ранее даты исполнения обязательств. С целью сохранения интересов участников долевого строительства такое соглашение правомерно не зарегистрировано.

Кроме того, в пункте 1 соглашения о расторжении договора указано, что стороны решили расторгнуть договор с 07.08.2007 года, то есть ранее даты подписания договора, даты исполнения обязанностей застройщика по передаче квартир. Стороны использовали диспозитивную норму пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, согласно которой стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Регистрация такого соглашения означала бы, что договор аренды расторгнут 07.08.2007г., соответственно, с 07.08.2007г. у залогового обязательства исчез предмет - право аренды, что не соответствует действительности, поскольку до момента исполнения обязательств по договору на строительство, право аренды находилось в залоге в силу пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и, учитывая императивный характер данной нормы, фактически обеспечивало интересы участников долевого строительства.

Доводы заявителя о том, что вывод суда первой инстанции об отсутствии связи между прекращением права аренды и регистрацией такого прекращения противоречит пункту 1 статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где (по мнению заявителя) указано, что соглашение о прекращении подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку в данном пункте на государственную регистрацию прекращения не указано.

Вывод суда о недоказанности заявителем факта нарушения своих прав и законных интересов оспариваемым отказом, со ссылкой на то, что действующее гражданское законодательство не связывает прекращение прав по зарегистрированному договору с моментом государственной регистрации такого прекращения в отличие от возникновения прав по договору, подлежащему государственной регистрации, не влияет на правильность принятого решения.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании полного и объективного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства. Основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-348/2008 г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Предприятия - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008 года по делу N А82-348/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Горстройзаказчик" - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Т.В. Лысова Т.В. Хорова