Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2008 г. N 02АП-1835/2008

09 июня 2008 г.

Дело N А82-14016/2007

(объявлена резолютивная часть).

11 июня 2008 года

(изготовлен полный текст)

Второй арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Буториной Г.Г.,

судей Лысовой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Буториной Г.Г.,

при участии в заседании представителя заявителя: Павлова А.В. по доверенности от 23.11.2007 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-14016/2007, принятое судом в составе судьи Стройковой М.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северо-Запад Инвест"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

третье лицо: Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области

о признании недействительным решения государственного органа,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Запад-Инвест" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - Управление, ответчик) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка (сообщение об отказе от 13.11.2007г. N 01/141/2007-025) и об обязании Управления произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (кадастровый номер 76:17:10 71 01:0285) от 11.07.2007 года N 378, заключенного с Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-14016/2008 требования заявителя удовлетворены.

Управление с решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. Управление считает, что решение суда первой инстанции вынесено с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права, заключающегося в неправильном истолковании закона. По мнению Управления, договор переуступки права аренды не соответствует требованиям законодательства, существуют два договора аренды на один и тот же земельный участок, заявителем не представлено подтверждение прохождения специально установленной Земельным кодексом процедуры предоставления земельного участка для строительства жилых домов, суд первой инстанции необоснованно отклонил ссылку на статью 450 Гражданского кодекса РФ, неправомерно сослался на статью 19 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), договор аренды земельного участка нельзя признать заключенным.

Общество в возражениях на апелляционную жалобу указало на несостоятельность доводов ответчика, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, представило отзыв на апелляционную жалобу, где указало на несогласие с изложенными в ней аргументами, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель заявителя в судебном заседании подтвердил свою позицию.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил.

Третье лицо, в отзыве на апелляционную жалобу просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области (арендодатель) и ЗАО "Инвестиционно-строительная корпорация "Новый град" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2007г. N 275 с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0285. Договор заключен на срок с 21.05.2007г. по 19.05.2008г. для проведения изыскательских работ под строительство многоквартирного жилого дома.

15.06.2007 года между ЗАО "Инвестиционно-строительная корпорацией "Новый град" (первоначальный арендатор) и Обществом (новый арендатор), с согласия Администрации Ярославского муниципального района, заключен договор переуступки права аренды, согласно которому к Обществу перешли все права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2007г. N 275.

10.07.2007 года Глава Ярославского муниципального района издал Постановление N 902 "О предоставлении ООО "Северо-Запад-Инвест" в аренду земельных участков на территории Пестрецовского сельсовета Ярославского района Ярославской области", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0285 предоставлен Обществу в аренду сроком на 5 лет на период строительства многоквартирных жилых домов. В Постановлении N 902 указано, что землепользователю (Обществу) необходимо расторгнуть договор аренды от 28.05.2007г. N 275 и заключить новый договор аренды земельного участка.

11.07.2007 года, на основании Постановления N 902, между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области и новым арендатором (Обществом) заключено соглашение о расторжении договора аренды от 28.05.2007г. N 275 и заключен новый договор аренды N 378. Согласно договору N 378 от 11.07.2007г. земельный участок с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0285 предоставлен в пользование Обществу с 10.07.2007г. по 09.07.2012г. для строительства многоквартирного жилого дома.

18.07.2007 года Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 378 от 11.07.2007г.

Государственная регистрация договора аренды N 378 была приостановлена (уведомление о приостановлении от 14.10.2007г. N 01/141/2007-25), поскольку, по мнению Управления, новый договор аренды заключен на основании договора переуступки прав требования, превышает срок договора аренды от 28.05.2007г. N 275, заключенного между Администрацией Ярославского муниципального района и первоначальным арендатором, в связи с чем не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

13.11.2007 года Управление сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 378 от 11.07.2007г. (сообщение N 01/141/2007-025) по причине превышения срока действия нового договора, над сроком, установленным в первоначальном договоре аренды, а также по причине непредставления на государственную регистрацию соглашения о расторжении первоначального договора аренды.

Посчитав отказ в государственной регистрации договора незаконным, Общество обжаловало его в Арбитражный суд Ярославской области.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации противоречит статье 22 Земельного кодекса РФ, статье 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 450 Гражданского кодекса РФ и нарушает право заявителя на осуществление государственной регистрации и на надлежащее использование земельного участка по целевому назначению.

Проанализировав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

С соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Согласно пункту 3.3.3. договора аренды N 275 от 28.05.2007г. арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренда земельного участка третьему лицу с согласия собственника земельного участка.

Договор переуступки прав требования от 15.06.2007 года был надлежащим образом согласован с Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области. В договоре переуступки не указано другого срока, отличного от срока договора аренды N 275 от 28.05.2007г. Поскольку при передаче прав третьему лицу права и обязанности переходят к нему на тех же условиях, на каких они существовали у первоначального арендатора, следует полагать, что договор переуступки прав был заключен на срок, не превышающий срок действия договора аренды N 275 от 28.05.2007г.

Таким образом, договор переуступки права аренды, не противоречит требованиям пункта 5 статьи 22 Земельного Кодекса РФ. Довод Управления о несоответствии договора переуступки права аренды действующему законодательству, отклоняется, как несостоятельный.

На основании Постановления Главы Ярославского муниципального района от 10.07.2007 года N 902 договор аренды N 275 от 28.05.2007г. был расторгнут по соглашению N 2 от 11.07.2007года между Администрацией Ярославского муниципального района и Обществом, затем между этими же лицами заключен новый договор аренды от 11.07.2007г. N 378.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что на момент обращения (18.07.2007г.) в Управление с заявлением о регистрации нового договора, соглашение о расторжении первоначального договора уже имелось. Довод ответчика о наличии двух договоров аренды на один земельный участок не соответствует материалам дела.

Аргумент Управления о том, что договор нельзя считать заключенным, поскольку земельный участок на момент заключения договора аренды с первоначальным арендатором еще не был сформирован, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим. Материалами дела подтверждается, что земельный участок по состоянию на 13.06.2007г. сформирован и прошел государственный кадастровый учет (л.д.34-36). В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора переуступки (15.06.2007г.) первоначальный арендатор обладал правом на передачу своих прав и обязанностей.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что заключение договора переуступки права аренды соответствует нормам пункта 5 статьи 22 Земельного Кодекса РФ, расторжение договора аренды N 275 от 28.05.2007 года произведено по соглашению сторон, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса. Новый договор аренды согласно статье 32 Земельного Кодекса РФ заключен на основании Постановления Главы Ярославского муниципального района N 902 и соответствует нормам Гражданского Кодекса РФ об аренде, статье 22 Земельного кодекса. В связи с этим отказ в государственной регистрации договора аренды по причине несоответствия договора требованиям законодательства, является неправомерным.

Довод Управления о неправильном применении Арбитражным судом Ярославской области статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующей порядок приостановления регистрации, а не отказ в государственной регистрации, основан на неверном толковании нормы. Как правильно указал суд первой инстанции, недостаток в документах, представленных на регистрацию (непредставление соглашения о расторжении первоначального договора аренды) является устранимым. Статья 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регулирует процедуру устранения недостатков. Согласно данной норме, государственный регистратор обязан принять меры по получению дополнительных сведений. Заявитель вправе представить дополнительные доказательства. Из пункта 2 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что отказ в государственной регистрации возможен в случае, если причины, препятствующие государственной регистрации, не устранены в срок. Таким образом, рассматриваемые правоотношения между Обществом и Управлением должны регулироваться статьей 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственный регистратор обязан был принять меры по получению недостающих документов, в связи с чем, следовало приостановить государственную регистрацию, а не отказывать в ней.

В уведомлении от 14.10.2007г. N 01/141/2007-25 о приостановлении государственной регистрации не указывалось на необходимость представления дополнительной информации, поэтому нельзя сделать вывод о том, что государственным регистратором были приняты меры по получению недостающих документов.

В связи с вышеуказанным, несостоятельным является также и довод ответчика о непредставлении документов, подтверждающих прохождение специальной процедуры предоставления земельных участков для строительства жилых домов, поскольку доказательств того, что регистратор принимал меры по получению этих документов, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании полного и объективного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства. Основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-14016/2007 г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008г. по делу N А82-14016/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Т.В. Лысова Л.И. Черных