Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2008 г. N 02АП-3451/2008

11 сентября 2008 г.

дело N А17-1190,1191,1192,1193/2008

(объявлена резолютивная часть).

17 сентября 2008 года

(изготовлен полный текст)

Второй арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Губиной Л.В., Поляковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Тетерваком А.В.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Борисова А.С., доверенность от 07.04.08г.,

от ответчика: Крупин Н.П., Воронин В.Г., без доверенности

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2008г. по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008, принятое судом в составе судьи А.Н. Бадина,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор"

к индивидуальному предпринимателю Крупину Николаю Павловичу

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Шуйского филиала

о признании незаключёнными договоров,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор" (далее - ООО "ТК "Ильдор", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Крупину Николаю Павловичу (далее - Крупин Н.П., ответчик) с требованиями о признании незаключенными:

договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 08.08.07 ,

договора купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 08.08.07,

договора купли-продажи недвижимого имущества N 4 от 08.08.07 ,

договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 08.08.07.

Исковые требования были основаны на статьях 128, 183, 432,131,223,551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ивановской области в удовлетворении исковых требований отказано поскольку предметы продажи недвижимого имущества в договорах купли-продажи были однозначно определены, при заключении договоров стороны вправе были выделить в натуре части объекта недвижимости и продать их.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ТК "Ильдор" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области отменить, принять по делу новый судебный акт - признать незаключенными договора купли-продажи объектов недвижимости, подписанные между ООО "Трастовая компания "Ильдор" и Крупиным Н.П: договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 8 августа 2007 г., договор купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 8 августа 2007 г., договор купли-продажи недвижимого имущества N 4 от 8 августа 2007 г., договор купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 8 августа 2007 г.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что из текста договоров невозможно точно определить какие объекты недвижимости продаются, так как нет чёткого описания границ, не верно указана протяжённость и отсутствуют данные, позволяющие индивидуально определить вещь и выделить её из другого недвижимого имущества. Кроме того, истец считает, что поскольку договоры в момент их подписания 8 августа 2007 г. являлись не заключёнными, как не содержащие предмет продажи, то стороны в последующем не могли вносить в них изменения.

Крупин Н.П. в отзыве на апелляционную жалобу решение суда просил оставить в силе.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области не имея заинтересованности в исходе дела, просило рассмотреть жалобу без участия его представителя.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отзыва на апелляционную жалобу не представило, о дате и времени судебного заседания было извещено надлежащим образом.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит в силу следующего.

В соответствии с договором купли-продажи от 11 апреля 2007 г. (т. 1 л.д. 39) общество с ограниченной ответственностью "ТехСтрой" продало обществу с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор" железнодорожные пути общей протяжённостью 4344,7 погонных метров.

Переход права собственности покупателю был зарегистрирован 14 июня 2007 г. (т. 1 л.д. 42).

03.08.07 участником ООО "Трастовая компания "Ильдор" Сальниковым В.Г. принимается решение N 4 (т. 1 л.д. 44) о продаже Крупину Н.П. железнодорожных путей протяженностью 4344, 70 м., инвентарный номер 24:411:001:004737970, литер А, Б, В, I, II, III, расположенных в Ивановской области, городе Шуя, начало улица Фабричная стрелка N 201, далее улица Набережная, улица 1-я Московская (территория ОАО ХБК "Шуйские ситцы"), улица 1-я Московская (территория ООО "Ритекс"), далее улица 1-я Нагорая (территория ООО "Тезинка", ОАО "Комэкс", ООО "Шуйская мебельная фабрика"), окончание ОАО "Шуйский машиностроительный завод им.Фрунзе", его частей, обозначенных в решении как объект N 1, объект N 2, объект N 3, и объект N 4. В данном решении указаны также цены, по которым продаются указанные объекты.

08.08.07 между ответчиком и истцом подписываются следующие договоры: N 2 на продажу объекта N 1 (т. 2 л.д. 94); N 3 на продажу объекта N 2 (т. 1 л.д. 110); N 4 на продажу объекта N 3 (т. 1 л.д. 45) и N 5 на продажу объекта N 4 (т.2 л.д. 34). Со стороны ООО "ТК "Ильдор" договоры подписываются директором общества Громовым П.А.

Передача имущества осуществляется на основании актов приема-передачи недвижимого имущества от 14.08.07г.

В сентябре 2007 г. у ООО "ТК "Ильдор" меняется учредитель (т. 1 л.д. 25). Акопян С.Р., не согласившись с решением предыдущего учредителя, 20 сентября 2007 г. принимает решение (т. 3 л.д. 13) о расторжении договоров купли-продажи от 08.08.07г. и обращении в суд с требованием о признании договоров незаключенными ввиду несогласованности предмета договора и цены.

Директор общества Громов П.А., 28 октября 2007 г. подписывает с Крупиным Н.П. соглашения к договорам купли-продажи от 8 августа 2007 г. N 2 (т. 2 л.д. 102), N 3 (т. 1 л.д. 118), N 4 (т.1 л.д. 53), N 5 ( т. 2 л.д. 42) от 08.08.07г.

Как следует из текста указанных соглашений, они заключаются для устранения разногласий в сведениях о продаваемых объектах, указанных в договорах купли-продажи и технических паспортах, после выделения объектов.

Аналогичные соглашения подписываются и к актам приёма-передачи имущества.

12.02.08г. в связи с преобразованием путем разделения, принадлежащего истцу единого объекта недвижимости, была произведена государственная регистрация права собственности ООО ТК "Ильдор" в отношении пяти самостоятельных объектов недвижимости (т. 4 л.д. 54, 59,71,76,101,107,125).

15.02.08г. Акопян С.Р. принимает решение об освобождении Громова П.А. от должности директора и директором назначается Шибаев А. Б. (т. 1 л.д. 31).

В этот же день Громов П.А. подписывает с Крупиным Н.П. соглашения N 2 (т. 2 л.д. 105, т.1 л.д. 119, т. 1 л.д. 55, т. 2 л.д. 45) к договорам купли-продажи от 08.08.07, в которых для устранения разногласий в предмет договоров были внесены изменения. В указанных соглашениях также даются ссылки на новые правоподтверждающие и правоустанавливающие документы.

Истец считает договоры от 08.08.07 купли-продажи недвижимого имущества N 2, N 3, N 4, N 5 в отношении объектов N1, N2, N3, N4, незаключенными, так как их предметом является часть принадлежащего ему недвижимого имущества, в то время, как на момент их подписания объектом права собственности общества являлась единая недвижимая вещь -железнодорожные пути протяженностью 4344, 70 м., инвентарный номер 24:411:001:004737970, литер А, Б, В, I, II, III, расположенные в Ивановской области, городе Шуя, начало улица Фабричная стрелка N 201, далее улица Набережная, улица 1-я Московская (территория ОАО ХБК "Шуйские ситцы"), улица 1-я Московская (территория ООО "Ритекс"), далее улица 1-я Нагорая (территория ООО "Тезинка", ОАО "Комэкс", ООО "Шуйская мебельная фабрика"), окончание ОАО "Шуйский машиностроительный завод им.Фрунзе" как единое целое. Вещей, указанных в договорах, как самостоятельных объектов недвижимости на момент подписания договоров купли-продажи не существовало, поскольку в тот момент указанные участки железнодорожных путей входили в состав единого объекта прав ООО "Трастовая компания "Ильдор".

В соответствии с п.1 ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для признания договоров незаключенным, поскольку в оспариваемых договорах от 08.08.07г., в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08, сторонами указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договором, в том числе данные, определяющие расположение объектов в составе другого недвижимого имущества.

Этот вывод суд первой инстанции делает на основании детальной оценки предмета каждого договора.

Истец в заседании суда апелляционной инстанции указывал на то, что изменения и дополнения в договор могут быть внесены только в том случае, если этот договор заключен. А поскольку, по его мнению, договор от 11 апреля 2007 г. не был заключен в связи с несогласованием его предмета, то никакие изменения и дополнения в этот договор не могут быть внесены.

Суд апелляционной инстанции с данным утверждением не согласен.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, как указывает пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор в письменной форме может быть заключен как путём составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 434 и 550), заключение договора купли-продажи недвижимости путем составления одного документа, подписанного сторонами, означает невозможность заключения такого договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, но не означает, что договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путём подписания дополнительных соглашений к основному тексту договора.

Оспариваемые договоры и соглашения к ним заключены не путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, а путем составления одного документа подписанного сторонами, в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08г., в связи с чем договоры купли-продажи от 08.08.07 следует считать заключенными в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08.

Необоснованными являются доводы истца о том, что до государственной регистрации права собственности общества на выделенные из единого объекта недвижимости его части он не вправе был заключать договоры купли-продажи этих частей.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем указанным объектом недвижимости, так и его частями и совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в целом или по частям в собственность другим лицам.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи недвижимости может быть не только весь объект недвижимости, но и его часть.

Таким образом, общество было вправе выделить в натуре части объекта недвижимости и продать их, реализовав право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Как следует из пункта 9 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право собственности на выделенные и оставшиеся части данного объекта до заключения договора купли-продажи выделенных частей, является обоснованным.

В любом случае, как указал суд первой инстанции, оспариваемые договоры купли-продажи объектов недвижимости, заключенные в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08, заключены после регистрации права собственности общества на выделенные объекты, которая осуществлена 12.02.08.

Таким образом, заключенные между обществом и Крупиным Н.П. договоры купли-продажи от 08.08.07, в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08, соответствуют требованиям гражданского законодательства.

Выделенные объекты N 1,N 2,N 3,N 4 являются обособленными объектами недвижимости и предметом договоров купли-продажи от 08.08.07, в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08, переданы по актам приема-передачи покупателю и полностью им оплачены, по цене согласованной сторонами указанных договоров в редакции соглашений от 28.10.07 и соглашений N 2 от 15.02.08.

Доказательства того, что соглашения от 28.10.07 и соглашения N 2 от 15.02.08, заключенные обществом в лице директора общества Громовым П.А., подписаны после прекращения полномочий Громова П.А. в качестве единоличного исполнительного органа общества, то есть после 15.02.08 истцом не представлены и в материалах дела отсутствуют.

Арбитражный суд Ивановской области, рассмотрев заявленный иск, дал детальную, полную оценку доказательств, представленных сторонами.

Судом первой инстанции при вынесении решения не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права.

Основания для отмены решения Арбитражного суда Ивановской области и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная заявителем при обращении с апелляционной жалобой, возмещению не подлежит.

При обращении в суд с апелляционной жалобой, по квитанции формы N ПД-4сб от 04.08.08г. директором ООО "Трастовая компания "Ильдор" Шибаевым А.Б. была уплачена государственная пошлина в сумме 4000 руб.

На основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2008 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор" - без удовлетворения.

Выдать директору общества с ограниченной ответственностью "Трастовая компания "Ильдор" Шибаеву А.Б. справку на возврат из федерального бюджета 3000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по квитанции Ивановского ОСБ N 8639Г (формы N ПД-4сб).

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Л.В. Губина С.Г. Полякова