Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 02АП-3936/2008

12 ноября 2008 г.

Дело N А82-11859/2007-45

(объявлена резолютивная часть).

14 ноября 2008 года

(изготовлен полный текст)

Второй арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего Кобелевой О.П.

судей Сандалова В.Г., Гуреевой О.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Кобелевой О.П.

при участии в заседании:

от заявителя: Малахова С.В.- по доверенности от 21.04.08г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Розничная сеть "Малыш"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.08.08г. по делу N А82-11859/2007-45 , принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная сеть "Малыш" с участием 3 лица открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" о расторжении договора аренды, выселении, взыскании арендной платы и пени,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная сеть "Малыш" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.04.2001 N 8989-Г, взыскании задолженности в сумме 857812 рублей 08 коп., включая 680795 рублей 32 коп. арендной платы, 177016 рублей 76 коп. пени, выселении из нежилого помещения по адресу: г.Ярославль, проспект Толбухина, дом 58/7.

Предъявленные требования истец основывал на статьях 309, 310, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчик в нарушение условий договора не внес арендную плату за период с 01.04.2007 по 30.09.2007.

Ответчик иск не признавал; в отзывах на исковое заявление ссылался на невозможность использования помещений в спорный период в связи с аварией, произошедшей в системе водоснабжения жилого дома (на лежаке холодного водоснабжения), не являющейся предметом заключенного между сторонами договора аренды, о чем арендодатель был уведомлен; заявлял о признании требований комитета в части признания договора аренды расторгнутым не соответствующими требованиям гражданского законодательства.

Определением от 6.05.08г. к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района".

Решением от 13.08.2008 суд расторг договор аренды N 8989-Г от 24.04.01, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и ООО "Розничная сеть "Малыш", выселил ответчика из занимаемых помещений первого этажа N 10-18, 24, 25, подвала N 26-34 общей площадью 420,7 кв.м. по адресу: г.Ярославль, пр.Толбухина, 58/7, взыскал 680795 рублей 32 коп. долга, 90000 рублей пени.

В решении суд руководствовался нормами статей 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал доказанным наличие оснований и соблюдение арендодателем порядка расторжения договора аренды; исходил из того, что арендатор не воспользовался правом на досрочное расторжение договора аренды в силу его пункта 2.2.7, в связи с чем доводы ответчика об освобождении от оплаты арендной платы ввиду невозможности использования помещения признал несостоятельными; размер пени уменьшил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением от 13.08.2008, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В жалобе заявитель считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды; ссылается на то, что с марта 2007 года спорные помещения были непригодны для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал, что не согласен с доводами заявителя, т.к. имеет место нарушение условий договора аренды со стороны арендатора, обязанность по ежемесячному перечислению арендной платы надлежащим образом не исполнена, поэтому начислены пени за просрочку платежей, по пункту 2.2.12 договора арендатор обязался производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах первого колодца, в сложившейся ситуации ответчик правом досрочного прекращения договора не воспользовался..

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 13.08.2008 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и 3 лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и 3 лица.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества N 8989-Г от 24.04.2001, по условиям которого арендодатель (КУМИ мэрии города Ярославля, действующий от имени города Ярославля) сдает, а арендатор (ООО "Межотраслевой центр организации работ") принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 370,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Ярославль, проспект Толбухина, дом 58/7, для использования под промтоварный магазин на срок с 01.04.2001 по 31.03.2004 (пункты 1.1., 7.1. договора).

Дополнительным соглашением N 1 от 28.06.2001 пункт 1.1. договора аренды был изложен в новой редакции, согласно которой арендатору предоставляется часть здания, состоящая из нежилых помещений первого этажа N 10-18, 24, 25, подвала N 26-34 общей площадью 420,7 кв.м. (л.д.8).

В соответствии с дополнительным соглашением N 5 от 22.06.2004 права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества N 8989-Г от 24.04.2001 были переданы ООО "Розничная сеть "Малыш" (ответчик по делу), которое по акту от 22.07.2004 приняло указанные выше помещения (л.д.17 - 19).

16.06.2006 стороны изложили пункт 1.1. договора аренды в новой редакции, согласно которой объектом аренды является часть здания, состоящая из нежилых помещений общей площадью 407,9 кв.м., в том числе помещений 1-го этажа N 10-18, 24-27 площадью 263,9 кв.м., антресоли N 19-23 площадью 41,1 кв.м., подвала N 26-31 площадью 102,9 кв.м (л.д.20). К данному дополнительному соглашению подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2006 (л.д.22).

Дополнительным соглашением N 7 стороны определили срок действия договора аренды с 01.04.2001 по 31.12.2019 (л.д.23).

Договор аренды недвижимого имущества N 8989-Г от 24.04.2001 и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном порядке.

27.06.2007 комитет направил обществу (по адресу: г.Ярославль, пр-т Толбухина, д.58/7) предписание N 3493, в котором уведомил о наличии по состоянию на 26.06.2007 задолженности по арендной плате в сумме 313216 рублей 21 коп., в связи с чем предложил расторгнуть договор аренды, погасить задолженность и освободить помещение (л.д.13).

Письмом от 13.09.2007 исх. N 4945 комитет, установив наличие задолженности по арендной плате на 12.09.2007 в сумме 680795 рублей 32 коп., повторно предложил расторгнуть договор аренды, погасить задолженность и освободить помещение (л.д.54-55).

В период с марта 2007 г. ответчик ставил истца в известность об аварии водопровода, отсутствии возможности продолжать деятельность в арендуемых помещениях из-за необходимости проведения ремонтных работ и рассмотрении вопроса о предоставлении другого равноценного помещения для производственной деятельности.

Поскольку общество требования комитета добровольно не исполнило, комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа может послужить основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Аналогичное положение стороны предусмотрели в пункте 4.2.3. договора аренды от 24.04.2001 N 8989-Г.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае заявителем не оспаривается факт невнесения арендной платы за спорный период (с 01.04.2007 по 30.09.2007).

Из доводов сторон следует, что спор между ними возник в связи с отказом от внесения арендной платы арендатора, который посчитал, что в результате аварии системы холодного водоснабжения жилого дома (прорыв лежака холодного водоснабжения) и необходимости восстановления помещений в первоначальное состояние, использование спорных помещений по их назначению, обусловленному договором аренды, стало невозможным.

Возникновение аварии в системе холодного водоснабжения многоквартирного жилого дома подтверждается материалами дела, в том числе актами обследования жилого дома, составленными 27.07.2007, 31.07.2007, 09.08.2007, 13.08.2007, 18.08.2007 07.03.2008 специалистами ПТО МУП "ДЭЗ", ОАО "РЭУ N 2" (л.д.40-44, 104), предписанием от 12.03.2007 (л.д.105), актами, составленными совместно обеими сторонами 06.04.2007, 26.07.2007, 11.03.2008 (л.д. 14. 39, 109).

Из материалов дела, доводов сторон усматривается, что в спорный период (с 01.04.2007 по 30.09.2007) авария и ее последствия устранены в полном объеме не были. В актах от 06.04.2007, 26.07.2007, 11.03.2008 сторонами установлено, что помещения не используются ввиду аварийной ситуации системы коммуникаций жилого дома.

По пункту 1 статьи 611, статье 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и отвечает за недостатки такого имущества, в том числе выявленные арендатором в ходе исполнения договора, кроме случаев, когда такие недостатки были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В пункте 1 статьи 612 Кодекса предусмотрены права арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, а также порядок их реализации.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатору также предоставлено право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом следует учитывать, что договор аренды распределяет между его сторонами обязанности по содержанию переданного в аренду имущества, в том числе по его капитальному и текущему ремонту (статья 616 ГК РФ).

Стороны в пункте 2.2.12 договора аренды N 8989-Г предусмотрели, что арендатор обязан своевременно и за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца).

По пункту 2.2.14 договора арендатор одновременно с заключением договора аренды обязался заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества с балансодержателем или соответствующими обслуживающими организациями и оформить с ними акт на границы ответственности по договору.

В материалы дела представлен договор N 25-0084/1 от 24.12.04 между ответчиком и муниципальным учреждением по управлению жилищным фондом "Дирекция заказчика" Кировского района.

Актами от 06.04.2007, 26.07.2007, 11.03.2008, составленными с участием истца и ответчика, актом МУП "ДЭЗ" от 13.03.2007, актом экспертизы Ярославской торгово-промышленной палаты N 7.036.728 от 31.03.2007, заключением эксперта по строительно-техническому исследованию от 28.11.2007 (полученным при производстве в том же арбитражному суде по делу N А82-2421/2007), дополнительным заключением экспертов от 07.12.2007 (полученным при производстве по тому же делу) подтверждается, что авария (утечка воды вследствие повреждения системы холодного водоснабжения) произошла на лежаке холодного водоснабжения, проложенном в подпольном канале вдоль наружной стены и стены, смежной с офисными помещениями

В заседании суда апелляционной инстанции заявитель пояснил, что вправе потребовать уменьшения размера арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. помещение приведено в негодное состояние не по вине арендатора, не авария повлекла невозможность эксплуатации, а отказ ДЭЗа восстановить пол в помещении. Посчитав, что неправомерными действиями ДЭЗ Кировского района арендуемые помещения приведены в технически неисправное состояние, непригодное для эксплуатации, ответчик обратился в судебном порядке к ДЭЗ Кировского района об обязании проведения восстановительного ремонта, взыскании убытков, в удовлетворении иска было отказано.

Анализ имеющихся в деле доказательств и условий обязательства свидетельствует о том, что материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды и не доказано наличие оснований для освобождения от обязательств, предусмотренных договором аренды, ответчиком не опровергнут вывод о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что факт неуплаты ответчиком арендных платежей и размер задолженности, пени доказаны и по существу ответчиком не оспорены, помещения ответчиком в установленном порядке не сданы, правом досрочного расторжения договора ответчик не воспользовался, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания долга и пени, а также расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений (ст. 309, 450, 453, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика на наличие оснований для уменьшения размера арендной платы по статье 614 Гражданского кодекса в связи с невозможностью эксплуатации арендуемых помещений правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные, т.к. приведенные заявителем мотивы противоречат обязательствам, установленным договором аренды и не могут быть признаны в качестве оснований для освобождения от соблюдения согласованных сторонами условий.

Взыскание неустойки за нарушение обязательства произведено на основании пункта 5.2 договора аренды. Размер взыскиваемой суммы неустойки снижен по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права с учетом всех обстоятельств дела и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13 августа 2008 г. по делу N А82-11859/2007-45 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Розничная сеть "Малыш"- без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П.Кобелева

Судьи

В.Г.Сандалов О.А.Гуреева