Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4017-06 Поскольку земельный участок не является предметом продажи в частную собственность, в признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества со ссылкой на отсутствие согласия собственника земельного участка отказано (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4017-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2006 г.

Открытое акционерное общество "Мячковские авиационные услуги" (далее - ОАО "Мячковские авиационные услуги") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Предприятие комплексной утилизации "Гриф" (далее - ЗАО "ПКУ "Гриф"), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 21.04.2004 г., заключенного между истцом и ЗАО "ПКУ "Гриф" в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, с. Верхнее Мячково, а именно: здания-склада-дока АТБ общей площадью 339,9 кв.м., лит. Б, инвентарный номер 71-34969, кадастровый (условный) номер 50:23:24:00914:016; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЗАО "ПКУ "Гриф" возвратить истцу как собственнику спорное имущество, обязания истца возвратить ЗАО "ПКУ "Гриф" полученную по сделке сумму в размере 300.000 руб.; признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "ПКУ "Гриф" на спорное имущество; признании права собственности истца на данное недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор противоречит требованиям части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объект недвижимости не мог быть продан без согласия собственника земельного участка, что указанный земельный участок не принадлежит ОАО "Мячковские авиационные услуги", а является федеральной собственностью, что ответчик не является держателем сертификата соответствия аэропорта и не занимается аэропортовой деятельностью, что продажа объекта недвижимости такому лицу противоречит условиям использования земельного участка и требует согласия собственника земельного участка на совершение сделки по отчуждению объекта.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Решением от 27 октября 2005 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-4503/05, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2006 года, в удовлетворении иска отказано по тем мотивам, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. При этом согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Кроме того, суд указал, что из материалов дела не усматривается изменение условий пользования земельным участком в связи с продажей объекта недвижимости, целостность земельного участка, выделенного под аэропорт, нарушена не была, так как условия пользования землей под зданием остались прежними; доказательств перевода земли в другую категорию без разрешения собственника не представлено; статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации не устанавливают условия пользования земельным участком при продаже недвижимости.

В кассационной жалобе на решение от 27 октября 2005 года и постановление от 2 февраля 2006 года ОАО "Мячковские авиационные услуги" просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле обстоятельствам. По мнению заявителя, фактически по оспариваемому договору были проданы два объекта недвижимости: здание и земельный участок (права на участок). При этом площадь земельного участка, его цена и другие существенные условия не были предусмотрены условиями договора. Кроме того, на земельный участок, расположенный под проданным объектом, существовали ограничения в силу закона; при продаже объекта произошло изменение целевого назначения земельного участка; ответчик не имеет права заниматься аэропортовой деятельностью.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Мячковские авиационные услуги" поддержал кассационную жалобу изложенным в ней основаниям.

Представители ЗАО "ПКУ "Гриф" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

ГУ ФРС по МО и Росимущество, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, своих представителей в суд не направили.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 21.04.2004 г. между ОАО "Мячковские авиационные услуги" и ЗАО "ПКУ "Гриф" заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, с. Верхнее Мячково, а именно: здания-склада-дока АТБ общей площадью 339,9 кв.м., лит. Б, инвентарный номер 71-34969, кадастровый (условный) номер 50:23:24:00914:016.

Объект недвижимости передан по двустороннему акту приема-передачи от 22.04.2004 г.

Право собственности ЗАО "ПКУ "Гриф" на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой, о чем 25.04.2004 г. выдано свидетельство.

Согласно пункту 5.2 договора вместе с объектом недвижимого имущества ЗАО "ПКУ "Гриф" приобретает в пользование земельный участок, непосредственно расположенный под этим объектом, необходимый для его использования на тех же условиях, что и продавец в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд установил, что условия пользования земельным участком под проданным по договору объектом недвижимости не изменились, земельный участок не переведен из земель транспорта в другую категорию, это участок был и остался после продажи здания объектом эксплуатации транспорта.

Судом правильно применен пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и указано на то, что земельный участок, расположенный под проданным зданием, приобретен покупателем в пользование на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал продавец здания.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд правомерно сослался на отсутствие оснований для квалификации оспариваемого договора, как ничтожной сделки.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что по договору были проданы не только здание, но и земельный участок, являющийся ограниченным в обороте, который не мог быть продан без согласия собственника, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Из содержания договора от 21.04.2004 г. следует, что его предметом являлась продажа здания, а не земельного участка.

Из пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут представляться в частную собственность, но могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

В данном случае земельный участок не являлся предметом продажи в частную собственность, а при заключении оспариваемого договора купли-продажи зданий к покупателю перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку таким правом в отношении земельного участка обладал продавец, что установлено судом.

Неправомерным является довод кассационной жалобы атом; что при переходе права собственности на спорное здание от истца к ЗАО "ПКУ "Гриф" не была произведена государственная регистрация перехода прав на земельный участок, вследствие чего оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Проверяя данный довод, суд сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005, согласно пункту 13 которого, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на право постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 статьи 268, п. 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода прав на земельный участок не требуется.

Не может быть признан обоснованным довод жалобы о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, по той причине, что ответчик не вправе заниматься аэропортовой деятельностью.

Проверяя данный довод, суд сослался на то, что истцом не представлено доказательств изменения условий пользования земельным участком в связи с отчуждением находящегося на нем объекта недвижимости, и, в частности, доказательств перевода земельного участка в другую категорию.

Правомерно отклонены судом и доводы истца со ссылками на статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации. С мотивами, приведенными в обоснование отклонения, кассационная инстанция соглашается.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что судом полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, установлены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 27.10.2005 г. по делу N А41-К1-4503/05 Арбитражного суда Московской области и постановление от 02.02.2006 г. N 10АП-3391/05-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Мячковские авиационные услуги" - без удовлетворения.