Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4160-06 Поскольку земельный участок, отнесенный к землям, ограниченным в обороте, не может представляться в частную собственность, но может быть предметом гражданско-правовых сделок, к покупателю по договору купли-продажи зданий, расположенных на этом земельном участке, перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком, поскольку таким правом в отношении земельного участка обладал продавец (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 июня 2006 г. N КГ-А41/4160-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2005 г. N КГ-А41/8294-05

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2006 г.

Открытое акционерное общество (ОАО) "Мячковские авиационные услуги" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Авиавторресурс" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 20 апреля 2004 года, заключенного между истцом и ООО "Авиавторресурс", и с учетом уточнения требований просило признать указанный договор недействительным в силу ничтожности, применить последствия недействительности сделки, признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчика на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, а также признать право собственности истца на эти объекты недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор противоречит требованиям части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объекты недвижимости не могли быть проданы без согласия собственника земельного участка, так как ответчик не является держателем сертификата соответствия аэропорта, ответчик не занимается аэропортовой деятельностью, продажа объектов недвижимости такому лицу противоречит условиям использования земельного участка и требует согласия собственника земельного участка на совершение сделки по отчуждению объектов.

Определением от 6 июля 2005 года суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Решением от 20 октября 2005 года Арбитражного суда Московской области оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2006 года, в иске отказано по тем мотивам, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования; согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для использования недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости; из материалов дела не усматривается изменение условий пользования земельным участком в связи с продажей объектов недвижимости, целостность земельного участка, выделенного под аэропорт, нарушена не была, так как условия пользования землей под зданиями остались прежними; доказательств перевода земли в другую категорию без разрешения собственника не представлено; статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации не устанавливают условия пользования земельным участком при продаже недвижимости.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение и постановление апелляционного суда, ссылаясь на то, что фактически по оспариваемому договору были проданы два объекта недвижимости: здания и земельный участок (права на участок), при этом не были предусмотрены цена, площадь земельного участка и другие существенные условия; на земельный участок, расположенный под проданными объектами, существовали ограничения в силу закона; при продаже объектов произошло изменение целевого назначения земельного участка; ответчик не имеет права заниматься аэропортовой деятельностью.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ООО "Авиавторресурс" возразил против удовлетворения жалобы, ссылаясь на несостоятельность ее доводов и полагая судебные акты законными и обоснованными, отзыв на жалобу не представлен.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области и Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, отзыва на жалобу и своих представителей не направили.

Изучив материалы дела обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Судом обеих инстанций правомерно отклонен довод истца, ссылавшегося на ничтожность оспариваемого договора, как не соответствующего требованиям части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку судом установлено, что условия пользования земельным участком под проданными по договору объектами недвижимости не изменились, земельный участок не переведен из земель транспорта в другую категорию, это участок был и остался после продажи зданий объектом эксплуатации транспорта.

Судом правильно применен пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и указано на то, что земельный участок, расположенный под проданными зданиями, приобретен покупателем в пользование на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал продавец зданий, что следует также из пункта 5.2 договора от 20.04.2004.

Установив указанные обстоятельства, суд правомерно сослался на отсутствие оснований для квалификации оспариваемого договора, как ничтожной сделки.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что по договору были проданы не только здания, но и земельный участок, о том, что земельный участок является ограниченным в обороте и не мог быть продан без согласия собственника, о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Из буквального содержания договора от 20.04.2004 следует, что его предметом являлась продажа зданий, а не земельных участков.

Из пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут представляться в частную собственность, но могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

В данном случае земельный участок не являлся предметом продажи в частную собственность, а при заключении оспариваемого договора купли-продажи зданий к покупателю перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку таким правом в отношении земельного участка обладал продавец, что установлено судом.

Неправомерным является довод кассационной жалобы о том, что при переходе права собственности на спорные здания от истца к ООО "Авиавторресурс" не была произведена государственная регистрация перехода прав на земельный участок, вследствие чего оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Проверяя данный довод, суд сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005, пункт 13 которого гласит: если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на право постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 статьи 268, п. 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода прав на земельный участок не требуется.

Не может быть признан обоснованным довод жалобы о том, что произошло изменение целевого назначения земельного участка, по той причине, что ответчик не вправе заниматься аэропортовой деятельностью.

Проверяя данный довод, суд сослался на то, что истцом не представлено доказательств изменения условий пользования земельным участком в связи с отчуждением находящихся на нем объектов недвижимости, и, в частности, доказательств перевода земельного участка в другую категорию.

Правомерно отклонены судом и доводы истца со ссылками на статьи 40, 41 Воздушного кодекса Российской Федерации. С мотивами, приведенными в обоснование отклонения, кассационная инстанция соглашается.

На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что судом полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, установлены все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 20 октября 2005 года по делу N А41-К1-5762/05 Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда N 10АП-3408/05-ГК от 30 января 2006 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Мячковские авиационные услуги" - без удовлетворения.