Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2009 г. N 02АП-197/2009

г. Киров

13 февраля 2009 г.

Дело N А82-14028/2008-39

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лысовой Т.В.,

судей Буториной Г.Г., Перминовой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Буйских Э.Н.,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - Гонашвили Г.Л. по доверенности от 22.12.2008,

ответчика - Мартысюк Е.А. по доверенности от 07.07.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Экспресс"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008 по делу N А82-14028/2008-39, принятое судом в составе судьи Красновой Т.Б.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Экспресс"

к Департаменту строительства Ярославской области

о признании предписания незаконным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Экспресс" (далее - заявитель, Общество, ООО "ПСП "Экспресс") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконными предписания Департамента строительства Ярославской области (далее - ответчик, Департамент) от 15.10.2008 N 07-04/336.

Решением суда первой инстанции от 09.12.2008 в удовлетворении данного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ПСП "Экспресс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение от 09.12.2008 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению Общества, суд не учел, что государственная регистрация договора не является действием, порождающим гражданские права и обязанности. Она совершается в отношении актов и сделок, из которых они возникают. Поэтому неисполнение требования о государственной регистрации договора не означает, что он не существует. Это лишь свидетельствует о неподтверждении государством факта его заключения. Такой договор может быть исполнен сторонами до его регистрации. Следовательно, денежные средства были приняты заявителем от участника долевого строительства на основании договора.

Кроме того, ООО "ПСП "Экспресс" полагает, что оспариваемое предписание выдано Департаментом с превышением предоставленных ему полномочий, поскольку на момент его выдачи вышеупомянутый договор был зарегистрирован в установленном порядке; требование о внесении изменений во вновь заключаемые договоры в части сроков оплаты противоречит закону; контролирующий орган не вправе требовать представления документов, не указанных в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Также Общество указывает на неверное определение судом срока на обжалование решения от 09.12.2008.

Департамент считает доводы заявителя необоснованными, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, обращает внимание на то, что процесс заключения договора долевого участия в строительстве включает в себя юридически значимые действия как по приданию ему письменной формы, так и по его государственной регистрации, которая этот процесс завершает. В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому подписания договора недостаточно для признания его заключенным. Исполнение договора долевого участия в строительстве не может осуществляться до его государственной регистрации, так как он становится обязательным для сторон только после ее проведения.

Ответчик полагает, что при выдаче предписания превышение полномочий им допущено не было. Предписание направлено на превенцию прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства. Справки о заключенных договорах запрашиваются в порядке проведения документарной внеплановой поверки за исполнением предписания. Права ООО "ПСП "Экспресс" на определение условий заключаемых им договоров не нарушаются, поскольку запрет на привлечение денежных средств до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве установлен законом.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в период с 06.10.2008 по 10.10.2008 Департаментом проведена выездная проверка Общества по вопросам соблюдения Закона N 214-ФЗ. В ходе проверки, в частности, было выявлено, что денежные средства участника долевого строительства Хреновой Л.В. привлечены заявителем до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 12.08.2008 N Я-16/10, то есть в его отсутствие, что свидетельствует о нарушении требований статьи 4 Закона N 214-ФЗ. Данный факт зафиксированы в акте проверки от 09.10.2008 N 07/08.

В связи с этим 15.10.2008 Департаментом вынесено предписание N 07-04/336, согласно которому на ООО "ПСП "Экспресс" возложены следующие обязанности: 1) устранить выявленные нарушения, а именно: внести изменения во вновь заключаемые договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты участниками долевого строительства денежных средств по договорам; 2) ежемесячно по факсимильной связи представлять ответчику в срок до 30 числа, начиная с 30.10.2008 до 30.12.2008, сведения об устранении нарушений в виде справок о заключенных за отчетный период договорах участия в долевом строительстве с указанием даты их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по договору. Представленные сведения будут проверены Департаментом в ходе внеплановой проверки Общества.

Считая данное предписание незаконным, заявитель оспорил его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что право застройщика на привлечение денежных средств возникает при соблюдении им положений частей 1, 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ. Условия договора долевого участи в строительстве, который считается заключенным с момента его государственной регистрации, должны соответствовать обязательным правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Часть 2 данной статьи содержит дополнительное требование к застройщику, имеющему намерение осуществлять строительство многоквартирного дома с использованием денежных средств граждан и с принимающего на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в таком доме. Такой застройщик приобретает право на привлечение денежных средств после осуществления предписаний части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ лишь на основании определенного вида договора - договора участия в долевом строительстве.

В силу части 3 статьи 4 Закона N 241-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) аналогичным образом определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации.

На основании изложенного, а также, учитывая положения пункта 2 статьи 307, статьи 309 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что обязательства сторон договора долевого участия в строительстве возникают с момента государственной регистрации такого договора. Поэтому они не могут быть исполнены до регистрации договора.

Как следует из материалов дела, заключенный между ООО "ПСП "Экспресс" и Хреновой Л.В. договор участия в долевом строительстве от 23.04.2008 N Я-16/10 был зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Ярославской области 12.08.2008 (л.д. 12 - 17). Пунктом 3.3.1 настоящего договора установлена обязанность Хреновой Л.В. уплатить взнос участника долевого строительства в срок до 02.05.2008. Денежные средства во исполнение данного условия были перечислены на расчетный счет Общества 05.05.2008 (л.д. 18).

Таким образом, факт привлечения Обществом денежных средств граждан до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, то есть до его заключения, подтверждается имеющимися доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Согласно пункту 1.1 Положения о департаменте строительства Ярославской области, утвержденного постановлением администрации Ярославской области от 20.03.2007 N 94 (далее - Положение), Департамент является органом исполнительной власти Ярославской области, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. К его полномочиям относится, в том числе, предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав участников долевого строительства многоквартирных домов (пункт 2 Положения).

В сфере долевого строительства объектов ответчик контролирует исполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия, соблюдение ими положений Закона N 214-ФЗ; рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушением Закона N 214-ФЗ; направляет застройщикам предписания об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, Правительства РФ, уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает сроки устранения этих нарушений (пункт 3.1 Положения).

Кроме того, право контролирующего органа направлять застройщикам предписания об устранении нарушений законодательства предусмотрено частью 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

Учитывая изложенное, превышение полномочий Департамента при выдаче оспариваемого предписания допущено не было.

Тот факт, что договор участия в долевом строительстве от 23.04.2008 N Я-16/10 был зарегистрирован на момент проведения проверки, не лишает ответчика права на направление предписания, поскольку данное обстоятельство не устраняет совершенное Обществом 05.05.2008 нарушение Закона N 214-ФЗ.

По мнению апелляционного суда, содержащееся в пункте 1 оспариваемого предписания от 15.10.2008 N 07-04/336 требование ответчика устранить выявленные нарушения путем внесения изменений во вновь заключаемые ООО "ПСП "Экспресс" договоры участия в долевом строительстве в части сроков оплаты участниками долевого строительства денежных средств следует рассматривать как соответствующие пункту 2 Положения действия, направленные на предупреждение нарушений прав данных участников со стороны заявителя.

Возложение на Общество обязанности по представлению справок о заключенных за отчетный период договорах участия в долевом строительстве с указанием даты их подписания, регистрации и внесения участником строительства первого платежа по договору с целью осуществления Департаментом контроля за исполнением рассматриваемого предписания также не противоречит Закону N 214-ФЗ. Данные справки являются формой отчета об исполнении предписания, которая законодательно не утверждена и потому может устанавливаться контролирующим органом в зависимости от фактических обстоятельств и особенностей выявленных им нарушений.

Указание судом первой инстанции срока на обжалование решения от 09.12.2008 в апелляционный суд, не соответствующего части 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не привело к принятию неправильного решения и не нарушило права заявителя на обжалование решения суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ПСП "Экспресс" - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.12.2008 по делу N А82-14028/2008-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Экспресс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.В. Лысова

Судьи

Г.Г. Буторина Г.Г. Перминова