Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2009 г. N 02АП-539/2009

г. Киров

26 февраля 2009 г.

Дело N А28-10253/2008-257/28

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии в судебном заседании:

представителей истца Михеевой Г.Г., действующей на основании постановления от 24.01.2008, Сапегина А.Б., действующего на основании доверенности от 11.01.2009, Куклина С.М., действующего на основании доверенности от 11.01.2009,

представителей ответчика Посаженникова С.В., действующего на основании доверенности от 15.08.2008, Ходыревой О.Г., действующей на основании доверенности от 26.02.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общественной организации "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" и общества с ограниченной ответственностью "Дирекция гостиницы "Интурист" на решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28, принятое судом в составе судьи Прозоровой Е.Ю.,

по иску общественной организации "Федерация профсоюзных организаций Кировской области"

к обществу с ограниченной ответственностью "Дирекция гостиницы "Интурист",

третье лицо: муниципальное образование "Город Киров" в лице администрации г.Кирова,

о признании недействительной ничтожной сделки,

установил:

общественная организация "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" (далее Федерация, истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дирекция гостиницы "Интурист" (далее ООО "Дирекция гостиницы "Интурист", ответчик) о признании недействительной ничтожной сделки - соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10.11.2006.

Исковые требования основаны на статьях 165, 166, 168 части 1 статьи 388, части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы тем, что передача земельного участка и прав на него третьим лицам возможны только на основании договора субаренды, а Федерация заключила соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10.11.2006 в отсутствие указанного договора.

Впоследствии истец указал также на нормы части 1 статьи 49, части 1 статьи 117 ГК РФ, предусматривающих, что общественная организация вправе заключать сделки, соответствующие целям деятельности, предусмотренным уставом, оспариваемая сделка не соответствует целям деятельности, указанным в уставе истца.

Ответчик указал, что истец не представил доказательств того, что оспариваемым соглашением были нарушены какие-либо его права и законные интересы.

Третье лицо считает требования законными и обоснованными, указывая, что при заключении спорного соглашения согласие арендодателя отсутствовало, что, в свою очередь, противоречит действующему законодательству, соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, что влечет его недействительность.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по настоящему делу соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10.11.2006 признано недействительной ничтожной сделкой.

При этом суд исходил из того, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Данной нормой закона предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет. Поскольку договор аренды N 28276 возобновлен на неопределенный срок, для данного вида договора иные условия передачи прав Земельным законодательством не установлены, соответственно, нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не могут регулировать данное правоотношение и пункт 4 договора аренды не содержит каких-либо условий на передачу прав и обязанностей третьим лицам, следовательно, непосредственно применению подлежат положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ, то есть, при передаче истцом прав и обязанностей по договору аренды ответчику в силу закона требовалось согласие арендодателя - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова. Такое согласие получено не было, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды было заключено в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, согласно пункт 1 статьи 166 ГК РФ.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит мотивировочную часть решения Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 изменить, включив в судебный акт в качестве основания ничтожности сделки нарушение части 1 статьи 49 и часть 1 статьи 117 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что данные нормы предусматривают заключение общественной организацией сделок соответствующих целям деятельности, предусмотренным уставом. Оспариваемая сделка не соответствует ни одной из целей деятельности, указанной в уставе истца. Несоответствие целям деятельности является также то обстоятельство, что право аренды передано от общественной организации к коммерческой организации безвозмездно.

ООО "Дирекция гостиницы "Интурист" также не согласна с принятым по делу решением от 20.09.2009, просит отменить решение по делу и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, судом нарушены нормы материального и процессуального права, решение не может считаться законным и обоснованным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что приоритет при регулировании земельных правоотношений имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 22 ЗК РФ регулирует отношения по всем договорам аренды, независимо от вида собственности земельного участка, в том числе и продленных на неопределенный срок.

Заявитель жалобы считает, что поскольку договор аренды земельного участка не содержит условие о передаче прав и обязанностей третьему лицу необходимо применять диспозитивную норму (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ), то есть, согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчику не требовалось.

Отсутствие в пункте 4 договора аренды условий о передаче прав и обязанностей по договору аренды не является в силу статьи 421 ГК РФ основанием для признания оспариваемого соглашения недействительным, в данной части суд неправильно применил пункт 2 статьи 615 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, к правоотношениям сторон необходимо было применять пункт 5 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, суд не полно выяснил обстоятельство выдачи разрешения на ввод объекта - гостиницы "Интурист" в эксплуатацию, соответственно выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает, истец не доказал, что оспариваемая сделка нарушила его права и охраняемые законом интересы, повлекла для него какие-либо неблагоприятные последствия и целью предъявления настоящего иска является их восстановление.

По мнению ответчика, суд дал правовую оценку доводам истца, но не указал мотивы, по которым отверг возражения ответчика, и не применил законы, на которые ссылался ответчик, в частности статьи 4, 10, 12 ГК РФ, статью 60 ЗК РФ.

ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Дирекция гостиницы "Интурист" указало, что суд обоснованно применил к отношениям сторон нормы пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункт 5 статьи 22 ЗК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.05.2007 не является согласием администрации на передачу прав аренды. Данный документ является административным актом, а не волеизъявлением администрации в отношении передачи прав по договору аренды земельного участка. Кроме того, истец является заинтересованным лицом, поскольку является стороной по соглашению, являлся застройщиком объекта недвижимости, является собственником части помещений, расположенных на указанном земельном участке.

ООО "Дирекция гостиницы "Интурист" в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами ее не согласилось, считает, что истцом заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Муниципальное образование "Город Киров" в лице администрации г.Кирова отзывов на апелляционные жалобы не представило, просило рассмотреть апелляционные жалобы без участия своего представителя, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела по апелляционной жалобе дополнительных документов, ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между управлением муниципальных земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова (арендодатель) и Федерацией профсоюзных организаций Кировской области (арендатор) в соответствии с распоряжениями администрации города Кирова N 1834 от 03.10.1995 и N 686 от 31.03.1997 подписан договор аренды N 28276 части земельного участка, имеющей кадастровый номер У0369-030/012, площадью 11530 кв.м по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, на срок с 01.01.1997 по 28.02.1999.

Согласно пункту 2 договора вышеназванный участок предоставлен арендатору для строительства объекта - гостиницы "Интурист" с нормативным сроком строительства в 41 месяц.

В соответствии с пунктом 4 договора, арендатору запрещается предоставлять полностью или частично земельный участок третьим лицам без заключения подготовленного и согласованного с арендодателем договора субаренды (поднайма).

Договор аренды части земельного участка N 28276 зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова 15.05.1997 года, регистрационная запись N 1 (л.д.-8-10).

10.11.2006 между ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" (арендатор) и ООО "Дирекция строящейся гостиницы "Интурист" (новым арендатором) (в дальнейшем ООО "Дирекция гостиницы "Интурист") заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка (далее соглашение).

Руководствуясь пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор передает, а новый арендатор принимает все свои права и обязанности по договору аренды N 28276 части земельного участка, расположенного по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, общей площадью 11530 кв.м (пункт 1 соглашения).

Согласно пункту 4 соглашения, арендатор обязуется в письменной форме уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с пунктами 7 и 10 соглашения, стороны обязуются провести государственную регистрацию соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области (л.д.-14).

10.11.2006 Федерация профсоюзов письмом N 152 уведомила Управление (комитет) по делам муниципальной собственности г.Кирова (далее Управление) о передаче ООО "Дирекция строящейся гостиницы "Интурист" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 28276, которое было получено адресатом 13.11.2006 ( л.д.-16).

14.12.2006 письмом N 10825 Управление сообщило, что не принимает данное уведомление о состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды, ввиду передачи в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, при условии, что здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности (л.д.-102).

08.04.2008 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Кирова и ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" подписано соглашение о расторжении договора аренды (регистрационная запись N 1 от 15.05.1997) земельного участка по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19 (л.д.-96).

Гостиница "Интурист" как оконченный строительством объект введен в эксплуатацию распоряжением администрации г.Кирова 17.05.2007.

ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" является собственником помещений гостиницы (первый, второй, третий этажи) и помещения магазина (этаж первый, цокольный, подвальный) в здании гостиницы, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.10.2000 и 30.06.2005 (л.д.-18-19).

ООО "Дирекция гостиницы "Интурист" является собственником помещения техно-бытовой части цокольного этажа гостиницы, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2008 (л.д.-17).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок.

Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, по договору аренды N 28276 часть земельного участка была передана истцу в аренду сроком с 10.01.1997 по 28.02.1999. Истец пользовался данным земельным участком по истечении срока действия договора, каких-либо возражений со стороны арендодателя по поводу пользования имуществом по истечении срока договора не поступало, следовательно, договор аренды части земельного участка N 28276 считается возобновленным на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Данной нормой закона предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, апелляционная инстанция согласна с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 28276 считается возобновленным на неопределенный срок и для данного вида договора иные условия передачи прав Земельным законодательством не установлены, соответственно, нормы статьи 22 ЗК РФ не могут регулировать данное правоотношение.

В связи с чем, непосредственно применению подлежат положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ, учитывая, что при передаче истцом прав и обязанностей по договору аренды ответчику в силу закона требовалось согласие арендодателя - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г.Кирова. Доказательств получения такого согласия в установленном порядке в материалы дела не представлено.

Следовательно, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды заключено в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы ООО "Дирекция гостиницы "Интурист" не могут быть приняты апелляционной инстанцией, поскольку статья 22 ЗК РФ не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы ОО "Федерация профсоюзных организаций Кировской области" апелляционным судом отклоняются, так как, надлежащим образом документально не обоснованы, а, кроме того, названные истцом в жалобе обстоятельства могут являться основаниями при наличии их подтверждения для признания рассматриваемой сделки недействительной в силу статьи 173 Гражданского кодекса Российской Федерации как оспоримой, что при выводе о ничтожности сделки не имеет правового значения.

Другие доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не влияют на выводы апелляционной инстанции.

При этом истцом не указано, в чем именно совершенная сделка противоречит уставу организации и цели ее деятельности при сложившихся обстоятельствах.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм материального права, предусмотренных частью 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения от 20.01.2009 не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1) статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28 оставить без изменения, апелляционные жалобы общественной организации "Федерация профсоюзных организаций Кировской области", общества с ограниченной ответственностью "Дирекция гостиницы "Интурист" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

О.А. Гуреева О.П. Кобелева