Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2006 г. N КГ-А40/5294-06 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суду необходимо проверить наличие признаков притворности оспариваемого договора, выяснить, прикрывал ли он в действительности договор залога, учесть, что к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 июня 2006 г. N КГ-А40/5294-06
(извлечение)

ОАО "ТСК "Бор" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ООО "Инвест-Трейд" с иском о признании недействительным договора от 18.12.03 г, N 1/н-03 купли-продажи земельного участка площадью 129 296 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, ш. Энтузиастов, вл. 2-а (кадастровый номер 50:15:011201:0010), находящихся на этом земельном участке строений.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО КБ "Система".

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 168, 170, 179 ГК РФ и мотивированы тем, что оспариваемый договор имеет цель прикрыть иную сделку, а именно договор залога спорного земельного участка, в обеспечение кредитных обязательств.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2006 г. по делу N А40-65945/05-58-526, оставленным без изменения постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2006 г. N 09АП-2870/06-ГК по тому же делу, исковые требования удовлетворены.

Решение и постановление мотивированы тем, что спорный договор является притворной сделкой по основанию п. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку он прикрывает договор залога спорного земельного участка. Суды пришли к заключению, что стороны договора не имели намерения передавать земельный участок в собственность ответчика.

В кассационной жалобе ООО "Инвест-Трейд" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2006 г. N 09АП-2870/06-ГК по делу N А40-65945/05-58-526 отменить, поскольку считает, что при рассмотрении дела суды обеих инстанции неправильно применили (истолковали) подлежавшие применению нормы материального права: ст. 168, п. 2 ст. 170, 179, 329, п. 1 ст. 334, ст. 421 ГК РФ, а выводы, содержащиеся в решении и постановлении, о том, что ни одна из сторон спорного договора не имела намерения совершить сделку по продаже земельного участка и что договор купли-продажи не может выступать в качестве вида обеспечения обязательств, являются неверными и противоречат фактическим обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам, и просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ТСК "Бор" просит в удовлетворении жалобы отказать, оставить судебные акты без изменения, как законные и обоснованные, ссылаясь, в частности, на то, что спорный договор не может быть признан как обеспечивающий обязательство истца по кредиту, поскольку ни договором, ни иными соглашениями стороны не предусматривали обратной продажи (возврата) спорного земельного участка.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя, а также представитель третьего лица ООО КБ "Система" поддержали доводы жалобы, представители истца (ОАО "ТСК "Бор") возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из того, что договор от 18.12.03 г. N1/н-03 купли-продажи земельного участка является ничтожным по основанию п. 2 ст. 170 ГК РФ, как притворная сделка.

Суд кассационной инстанции не может признать данный вывод судов сделанным при правильном применении норм материального права ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При этом признаком притворности сделки по п. 2 ст. 170 ГК РФ является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а не у одной из них, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно.

Соответственно, исследование указанных обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, входит в предмет доказывания по требованию о признании сделки недействительной как притворной.

Между тем суд первой инстанции и апелляционный суд не исследовали вопросов о том, отсутствовала ли воля на заключение именно договора купли-продажи спорного земельного участка и у продавца ОАО "ТСК "Бор", и у покупателя ООО "Инвест-Трейд".

Суды пришли к выводу о том, что договор от 18.12.03 г. N 1/н-03 купли-продажи земельного участка площадью 129 296 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, ш. Энтузиастов, вл. 2-а, прикрывал договор залога того же земельного участка.

Однако в судебных актах суды не привели ссылок на фактические обстоятельства и представленные в деле доказательства, которые, по мнению суда, свидетельствуют о том, что стороны договора, формально заключая договор купли-продажи, намеревались совершить сделку залога, предпринимали с целью установления залога те или иные действия, направленные на достижение правового результата, предусмотренного для договоров залога в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Если суды пришли к выводу, что спорная сделка продажи спорного земельного участка, в действительности, прикрывает договор залога этого участка, то судам необходимо было, по смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ, применить к прикрываемой сделке (залогу) соответствующие правила о договоре залога, содержащиеся в параграфе 3 Главы 23 ГК РФ, чего также не было сделано.

Суд кассационной инстанции считает, что допущенные нарушения в применении норм материального права могли привести к вынесению неправильного решения, поэтому обжалованные судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы с целью устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать и установить весь круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по иску, заявленному по п. 2 ст. 170 ГК РФ, с учетом толкования указанной нормы закона, данного судом кассационной инстанции; на основе установленного вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2006 г. N 09АП-2870/06-ГК по делу N А40-65945/05-58-526 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.