Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 г. N 02АП-1784/2009

г. Киров

А31-5354/2008

25 мая 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2009 по делу N А31-5354/2008, принятое судом в составе судьи Трубниковой Е.Ю.,

по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области, Фонду имущества Костромской области,

третье лицо: Тетенькин Алексей Александрович,

о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - заявитель, Департамент имущественных отношений) обратился с заявлением в Арбитражный суд Костромской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, УФРС по Костромской области), Фонду имущества Костромской области (далее - ответчик, Фонд имущества) о признании недействительным отказа УФРС по Костромской области от 25.09.2008 N 01/095/2008-864 в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Зеленая, 1 в (далее - отказ в регистрации от 25.09.2008 N 01/095/2008-864), и возложении на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.

Определением Арбитражный суд Костромской области от 17.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Тетенькин Алексей Александрович (далее - третье лицо, Тетенькин А.А.).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы права, что выразилось в неприменении статьи 22, пунктов 1, 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 129, пункта 2 статьи 448, пункта 2 статьи 449, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статьи 2, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), Положения об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 N 241-а (далее - Положение об арендной плате), ошибочном истолковании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 17-18, пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, положений Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.

Департамент имущественных отношений явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

УФРС по Костромской области в отзыве на апелляционную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Фонд имущества, Тетенькин А.А. отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.02.2008 Департамент имущественных отношений издал распоряжение N 194 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Зеленая, 1 в. Организатором аукциона определен Фонд имущества (л. д. 12-13, 77).

19.06.2008 проведены торги по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка. В соответствии с протоколом о результатах торгов от 19.06.2008 N 2 их победителем признан Тетенькин А.А. (л. д. 17).

23.06.2008 Департамент имущественных отношений и Тетенькин А.А. заключили договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка (л. д. 14-16).

27.06.2008 директор Департамента имущественных отношений издал распоряжение N 658 о предоставлении Тетенькину А.А. в аренду земельного участока по адресу: г. Кострома, ул. Зеленая, 1 в (л. д. 30-31).

30.06.2008 Департамент имущественных отношений и Тетенькин А.А. подписали договор аренды земельного участка, согласно которому третьему лицу для строительства объекта производственного назначения передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:27:06 12 01:0069, площадью 4403,15 кв. м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Зеленая, 1 в. Срок договора аренды установлен с 27.06.2008 по 27.06.2011 (л. д. 21-26).

27.08.2008 Тетенькин А.А. обратился в УФРС по Костромской области за государственной регистрацией указанного договора аренды (л. д. 19).

25.09.2008 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ответчик отказал третьему лицу в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.06.2008 в связи с нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду и несоответствием договора аренды от 30.06.2008 требованиям действующего законодательства (л. д. 19-20).

Не согласившись с отказом в регистрации от 25.09.2008 N 01/095/2008-864, Департамент имущественных отношений обжаловал его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о наличии оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пунктам 1-2, 4, 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (пункт 2). Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 4). Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность или заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (пункт 7).

В соответствии с пунктами 1-4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация (пункт 2). Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункт 3). Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4).

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В настоящее время порядок проведения торгов по продаже земельных участков определяется Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила организации и проведения торгов).

В силу подпункта "в" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, утвердившего Правила организации и проведения торгов, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

Согласно пункту 2, подпунктам "б"-"г", "е" пункта 23, подпункту "д" пункта 25, пункту 26 Правил организации и проведения торгов торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка (пункт 2). Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке: аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона. "Шаг аукциона" устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона; участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы; каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона"; по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона (подпункты "б"-"г", "е" пункта 23). Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе, в том числе указывается цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (подпункт "д" пункта 25). Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка (пункт 26).

В соответствии с пунктом 3 Положения об арендной плате в редакции, действующей на момент проведения торгов и вынесения оспариваемого решения регистрирующего органа, при заключения договора аренды земельных участков на основании результатов торгов, окончательный размер арендной платы определяется по итогам проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации пунктам 92-93 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293 (далее - Административный регламент), пунктам 32, 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

В силу пунктов 94, 97 Административного регламента, пунктов 33, 40 Методических рекомендаций если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункт 94 Административного регламента, пункт 40 Методических рекомендаций). Государственный регистратор проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 97 Административного регламента, пункт 33 Методических рекомендаций).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Из пункта 2 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации следует, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, в случае, если предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, то победителем торгов признается участник, предложивший наибольший размер арендной платы. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем торгов. В протоколе о результатах торгов помимо иных сведений указывается размер арендной платы, определенный по итогам торгов. На основании данного протокола с победителем торгов заключается договор аренды земельного участка. Существенным условием договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, является размер арендной платы, который должен соответствовать размеру арендной платы, установленному в ходе проведения торгов, и указанному в протоколе о результатах торгов. Договор аренды земельного участка, в котором размер арендной платы определен не по результатам торгов, не может считаться соответствующим действующему законодательству. В государственной регистрации такого договора должно быть отказано.

Из материалов дела следует, что Фонд имущества провел торги по продаже права на заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Зеленая, 1 в, для строительства объекта производственного назначения. Критерием определения победителя торгов является максимальная цена права на заключение договора аренды (л. д. 17, 39, 76-77). Победителем торгов признан Тетенькин А.А., предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка (870000 рублей). Результаты торгов оформлены протоколом от 19.06.2008 N 2. В данном протоколе, в том числе указаны: начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (830000 рублей), шаг аукциона (40000 рублей), цена права на заключение договора аренды земельного участка по итогам торгов (870000 рубле), размер арендной платы (16,68 рублей за 1 кв. м. в год) (л. д. 17-18). На основании протокола о результатах торгов от 19.06.2008 N 2 Департамент имущественных отношений и Тетенькин А.А. заключили договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 23.06.2008, в соответствии с которым цена права на заключение договора аренды составляет 870000 рублей, а также подписали договор аренды земельного участка от 30.06.2008, согласно которому размер арендной платы в год составляет 51414 рублей 59 копеек (л. д. 14-16, 21-26).

Изложенное свидетельствует о том, что в нарушение требований пункта 4 статьи 38, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 432, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта "в" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, утвердившего Правила организации и проведения торгов, пунктов 2, 23, 25-26 Правил организации и проведения торгов, пункта 3 Положения об арендной плате в редакции, действующей на момент проведения торгов и вынесения оспариваемого решения регистрирующего органа, критерием определения победителя торгов является не наибольший размер арендной платы, предложенный участником торгов, а максимальная цена права на заключение договора аренды. Размер арендной платы в ходе проведения торгов не был определен. В протоколе о результатах торгов от 19.06.2008 N 2 и в договоре аренды земельного участка от 30.06.2008 указан размер арендной платы, установленный не по результатам торгов.

Таким образом, торги по продаже права на заключение договора аренды, протокол о результатах торгов от 19.08.2008 N 2, а, следовательно, и договор аренды земельного участка от 30.06.2008, заключенный на основании данного протокола, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Несоответствие договора аренды требованиям действующего законодательства в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах основания полагать, что отказ в регистрации от 25.09.2008 N 01/095/2008-864 противоречит законодательству, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что установление в качестве критерия определения победителя торгов максимальной цены права на заключение договора аренды земельного участка в силу пункта 6 статьи 30, пунктов 1, 3, 4 статьи 38, Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 5 Закона об оценочной деятельности, положений Правил организации и проведения торгов является правомерным; начальный размер арендной платы является лишь критерием оценки права на заключение договора аренды, а не критерием определения победителя торгов по продаже данного права; в соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов до начала проведения торгов Департамент имущественных отношений обязан определить размер арендной платы по договору аренды и довести его до сведения потенциальных арендаторов; ни федеральным законодательством Российской Федерации, ни законодательством Костромской области не предусмотрен порядок определения размера арендной платы на торгах; торги по продаже права на заключение договора аренды вышеназванного земельного участка никем не оспорены, следовательно, договор аренды, подписанный по результатам этих торгов, не может считаться недействительным; решение об отказе в государственной регистрации договора аренды принято ответчиком незаконно, за рамками полномочий определенных гражданским законодательством и нормами Закона о регистрации, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 13, статей 17-18, абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрирующий орган дал правовую оценку распоряжениям Департамента имущественных отношений, извещению о проведении торгов, протоколу о результатах торгов, дополнительно запросил документы, имеющие отношения не к договору аренды земельного участка, а к порядку определения первоначальной стоимости предмета торгов, признал торги и договор аренды недействительными, чем взял на себя полномочия судебных органов Российской Федерации, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочном толковании норм права, и не соответствующие обстоятельствам дела.

Как уже сказано ранее, из пункта 4 статьи 38, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 432, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта "в" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, утвердившего Правила организации и проведения торгов, пунктов 2, 23, 25-26 Правил организации и проведения торгов, пункта 3 Положения об арендной плате в редакции, действующей на момент проведения торгов и вынесения решения об отказе в регистрации от 25.09.2008 N 01/095/2008-864, следует, что критерием определения победителя торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является наибольший размер арендной платы, предложенный участником торгов. Определенный в процессе проведения торгов размер арендной платы указывается в протоколе о результатах торгов и в заключенном на его основании договоре аренды земельного участка. При этом согласно пункту 8 Правил организации и проведения торгов извещение о проведении торгов должно содержать помимо иных сведений информацию о начальной цене предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления. Положение о том, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка должен быть определен до начала проведения торгов данная норма не содержит.

В силу пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, статьи 17, пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 20, пунктов 92-94, 97 Административного регламента, пунктов 32-33, 38, 40 Методических рекомендаций на регистрирующий орган возложена обязанность осуществлять правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сделок с ним. При этом регистрирующие органы вправе проверять не только правоустанавливающие документы, но и документы, на основании которых правоустанавливающие документы были изданы, приняты, выданы или заключены. В случае выявления несоответствия правоустанавливающих документов, в том числе порядка их издания, принятия, выдачи или заключения требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган имеет право отказать в государственной регистрации.

Таким образом, УФРС по Костромской области обосновано дало правовую оценку распоряжению Департамента имущественных отношений о предоставлении земельного участка в аренду, извещению о проведении торгов, протоколу о результатах торгов, договору аренды земельного участка от 30.06.2008, дополнительно запросило документы, имеющие отношения к порядку определения первоначальной стоимости предмета торгов, приняло решение об отказе в государственной регистрации. При этом оспариваемый отказ нельзя рассматривать в качестве признания торгов или договора аренды недействительными, так как он не влечет за собой последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.

Утверждения, заявителя о том, что Департамент имущественных отношений не мог опубликовать информацию о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за это, судом апелляционной инстанции не рассматриваются, как не влияющие на существо рассматриваемого спора.

Документы, подтверждающие, что оспариваемый отказ нарушил права и законные интересы Департамента имущественных отношений или третьего лица, отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате заявителем государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2009 по делу N А31-5354/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Т.В. Лысова