Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2009 г. N 02АП-1929/2009

г. Киров

02 июня 2009 г.

Дело N А82-10939/2008-72

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Пуртовой Т.Е., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,

без участия сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Рыбинский предпринимательский центр"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2009 по делу N А82-10939/2008-72, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску некоммерческого партнерства "Рыбинский предпринимательский центр"

к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск

о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта водопровода и канализации в размере 273 653 руб.,

установил:

некоммерческое партнерство "Рыбинский предпринимательский центр" (далее - истец, НК "РПЦ") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск (далее - ответчик, Департамент) о зачете в счет арендной платы суммы 273 653 руб., потраченной на капитальный ремонт водопровода и канализации в здании, расположенном по адресу: г. Рыбинск, ул. Бородулина, 47.

Исковые требования основаны на статьях 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил правовое обоснование исковых требований, сославшись на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт передачи арендуемого имущества с недостатками, препятствующими пользованию.

Истец, не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судом не учтено уточнение исковых требований относительно правового обоснования иска, суд исследовал доказательства и вынес решение по основаниям, предусмотренным статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательствами наличия недостатков, препятствующих использованию имущества, заявитель считает заключение МУП "Водоканал"; доказательствами фактического выполнения работ и их оплаты - договор, акт и другие документы, составленные с ООО "Стройкоммуникации", которые имеются в материалах дела, а также сообщения арендодателю о недостатках, их устранении и расходах арендатора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что ремонт коммуникаций произведен без согласия собственника и без необходимых разрешений контролирующих служб города. Истец не представил доказательств того, что коммуникации пришли в негодность и нуждались в проведении капитального ремонта, с заявлениями о неисправности или плохой работе коммуникаций истец не обращался. Исходя из этого, стоимость ремонта не может быть возмещена. Ответчик считает, что истцом выполненные работы не были переданы по акту приема-передачи, доказательств оплаты этих работ истцом также не представлено. По мнению Департамента, арендатор, принимая и пользуясь с 2002 года помещениями, должен был и мог обнаружить возможные недостатки и заявить о них, в связи с тем, что подобных заявлений не поступало, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Истец просит оставить решение от 26.03.2009 без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Явку уполномоченных представителей в судебное заседание стороны не обеспечили, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2009 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2002 между Департаментом (арендодатель) и НП "РПЦ" (арендатор) заключен договор аренды N 2526, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 447,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Бородулина, 47, для использования в целях: учебная, производственная, организация бизнес-инкубаторов.

Пунктом 2.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения.

В соответствии с пунктом 2.2.12 договора арендатор обязался производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя либо по предъявлению счета балансодержателя оплачивать долю в ремонте фасада; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца).

Согласно пункту 7.1 срок действия договора аренды установлен с 01.03.2002 по 23.02.2003. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока договора истец продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны ответчика.

Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что в сентябре 2006 года в здании по адресу: г. Рыбинск, ул. Бородулина, 47 перестала работать канализация и поступать по водопроводу холодная вода. Сотрудники МУП "Водоканал" установили причину неисправности - металлические трубы, установленные в здании и под зданием заржавели и сгнили, требовалась их полная замена. Работы по восстановлению канализации и водопровода были произведены за свой счет, что подтверждается сметой на ремонтные работы, составленной ООО "Стройкоммуникации", актом о приемке выполненных работ от 27.06.2006, подписанным между НП "РПЦ" и ООО "Стройкоммуникации".

26.06.2008 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой о зачете суммы понесенных расходов на капитальный ремонт водопровода и канализации в счет оплаты арендной платы по договору N 2526 от 01.03.2002.

Невключение ответчиком в расчет арендной платы суммы, потраченной на капитальный ремонт канализации и водопровода, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого истцом судебного акта.

Частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств передачи арендуемого помещения с нерабочей канализацией и водопроводом, доказательства извещения ответчика о возникших недостатках, препятствующих использованию помещения, либо согласования необходимости проведения работ с арендодателем, также отсутствуют.

Договором N 2526 возможность зачета в счет арендной платы затрат, произведенных арендатором на ремонт канализации и водопровода, не предусмотрена.

В материалы дела представлено решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.12.08 по делу N А82-3605/2008-35, которым договор аренды N 2526 от 1.03.02 между Департаментом и НП "РПЦ" расторгнут, НП "РПЦ" выселено из нежилых помещений, в пользу Департамента с НП "РПЦ" взыскана задолженность по арендной плате и пени.

Анализ имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что выход из строя системы канализации и водопровода не может являться основанием для применения части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как до 2006 года истцом эксплуатировалось арендуемое помещение без каких-либо замечаний с его стороны.

Обязанность по текущему и капитальному ремонту системы канализации пунктами 2.2.10, 2.2.12 договора аренды от 01.03.2002 возложена на арендатора. Истцом возражений при согласовании данных условий договора не представлено.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно не признал подлежащими удовлетворению требования истца о зачете расходов по проведению ремонта в счет погашения задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. В связи с заявленным ходатайством об отсрочке уплаты госпошлины и отсутствием оплаты на момент рассмотрения жалобы, госпошлина подлежит взысканию с заявителя в федеральный бюджет.

Руководствуясь статями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 26 марта 2009 года по делу N А82-10939/2008-72 - оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Рыбинский предпринимательский центр" - без удовлетворения.

Взыскать с некоммерческого партнерства "Рыбинский предпринимательский центр" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 руб. по апелляционной жалобе. Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий судья

О.П. Кобелева

Судьи

Т.Е. Пуртова В.Г. Сандалов