Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 г. N 02АП-1496/2009

г. Киров

08 июня 2009 г.

Дело N А17-4841/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Сандалова В.Г., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анциферовой Наталии Леонидовны

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.02.2009 по делу N А17-4841/2008, принятое судом в составе судьи Семенова В.П.,

по иску индивидуального предпринимателя Анциферовой Наталии Леонидовны

к индивидуальному предпринимателю Колпаковой Елене Владимировне,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Интеграл", индивидуальный предприниматель Акобян Армен Варданович, индивидуальный предприниматель Кадушкина Татьяна Ивановна, индивидуальный предприниматель Виноградов Александр Венальевич, индивидуальный предприниматель Щекотуров Дмитрий Викторович, индивидуальный предприниматель Гудинова Людмила Александровна, индивидуальный предприниматель Тужилкина Людмила Алексеевна, индивидуальный предприниматель Куликов Владимир Васильевич,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений,

установил:

индивидуальный предприниматель Анциферова Наталия Леонидовна (далее - истец, ИП Анциферова Н.Л.) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колпаковой Елене Владимировне (далее - ответчик, ИП Колпакова Е.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 563 015 руб. 60 коп. за период с 06.07.2006 по 01.08.2008, пени в сумме 16 592 руб. 63 коп. за период с 06.07.2006 по 01.08.2008, о расторжении договора аренды N 207 от 25.12.2002 и выселении ответчика из занимаемого здания по адресу: г. Фурманов, ул. Социалистическая, 3.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы с 06.07.2006.

Ответчик с предъявленными требованиями был не согласен, в отзыве на иск указывал, что добросовестно вносил арендную плату. Установление арендодателем нового размера арендной платы с 01.02.2008 является неправомерным, не соответствует условиям действующего договора аренды и должно оформляться дополнительным соглашением, которое подлежит государственной регистрации. Ответчик считал, что при всех расчетах ставок арендной платы арендодатель обязан применять понижающий коэффициент 0,035 в течение всего срока аренды.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25.02.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения суд пришел к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени является необоснованным и удовлетворению не подлежит, представленные истцом доказательства не доказывают наличие оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Истец, не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования.

По мнению заявителя жалобы, при заключении договора стороны согласовали условие, допускающее изменение размера арендной платы по инициативе собственника арендуемого имущества в одностороннем порядке, при этом каких-либо ограничений данного права условиями договора не предусмотрено. После смены собственника арендуемого имущества размер арендной платы подлежит изменению не на основании решения Главы администрации г. Фурманова и Фурмановского района, а на основании одностороннего акта нового собственника здания. Заявитель считает, что при смене собственника спорного помещения у истца, как нового арендодателя имелись основания для одностороннего изменения арендной платы, заявителем данное право реализовано путем направления арендатору письма от 16.01.2008 об изменении размера арендной платы. Таким образом, не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что обязательства по внесению арендных платежей исполнены ответчиком надлежащим образом.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что суд правильно установил факт отсутствия надлежащих доказательств, дающих право арендодателю на одностороннее изменение размера арендной платы с 01.02.2008, заявитель жалобы с требованием о регистрации изменений ставок арендной платы в установленном порядке не обращался. Ответчик полагает, что после смены собственника арендуемого имущества размер арендной платы подлежит изменению не на основании решения Главы администрации г. Фурманова и Фурмановского района, но обязательно с учетом изменения ставок арендной платы в районе и условий договора аренды (пункт 8.1 договора), так как в договоре сохраняются все условия за исключением наименования арендодателя. Ответчик также считает, что истцом к размеру арендной платы должен был быть применен понижающий коэффициент, просит оставить решение от 25.02.2009 без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Явку уполномоченных представителей в судебное заседание стороны не обеспечили, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 25.02.2009 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на договор N 207 аренды нежилого помещения от 25.12.2002, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации города Фурманова и Фурмановского района (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Колпаковым Сергеем Альбертовичем (арендатор), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое здание со всеми инженерными коммуникациями и другими конструкциями, необходимыми для эксплуатации данного помещения, расположенного по адресу: г. Фурманов, ул. Социалистическая, 3, общей площадью 609,5 кв. м для использования под оказание бытовых услуг и организацию торговли.

Пунктом 1.2 установлен срок аренды с 01.01.2003 по 31.01.2033.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке в случае переоценки стоимости основных фондов органами местного самоуправления, главой города и района цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. По решению Главы администрации города Фурманова и Фурмановского района размер арендной платы может изменяться не более одного раза в год. Арендная плата ежемесячно вносится арендатором самостоятельно без выписки счетов по платежному поручению, предъявленному в отделение банка не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 4.3 договора).

В пункте 5.1.6 договора предусмотрено досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя при невнесении арендной платы более 2 раз подряд по истечении сроков, установленных в пункте 4.4.

01.01.2003 помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения.

09.03.2004 сторонами было подписано соглашение N 17/04 о перемене лиц в обязательстве.

Пунктом 1 соглашения предусмотрено, что арендатор передал правопреемнику (ИП Колпаковой Е.В.), а правопреемник принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды N 207 от 25.12.2002 объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Фурманов, ул. Социалистическая, 3.

17.12.2007 сторонами заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды N 207 от 25.12.2002. В пункте 2 соглашения указано, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2006 ИП Анциферова Н.Л. стала собственником недвижимого имущества. Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2006 здание обременено договором аренды N 207 от 25.12.2002, срок аренды до 31.01.2033, арендатор - ИП Колпакова Е.В. Арендодатель передал правопреемнику, а правопреемник принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды N 207 от 25.12.2002 объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Фурманов, ул. Социалистическая, 3 (пункт 3 соглашения).

16.01.2008 истцом направлено в адрес ответчика письмо N 1 об изменении с 01.02.2008 размера арендной платы по договору N 207 от 25.12.2002.

28.05.2008 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период с 06.07.2006 по 28.05.2008 и пени за тот же период, а также с предложением с 01.07.2008 расторгнуть договор аренды N 207 от 25.12.2002 в связи с систематическим неисполнением обязательств по уплате арендной платы.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ивановской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого истцом судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком обязанность по своевременному внесению арендных платежей с июля 2006 года по август 2008 года исполнялась надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции с такой оценкой действий лиц, участвующих в деле и представленных документов согласен.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды N 207 от 25.12.2002.

Доводы заявителя о том, что им обоснованно в одностороннем порядке был увеличен размер арендной платы с 01.02.2008, однако ответчиком обязанность по внесению арендных платежей в установленном арендодателем размере не была исполнена, суд апелляционной инстанции не может принять по следующим основаниям.

По смыслу статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке в случае переоценки стоимости основных фондов органами местного самоуправления, главой города и района цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. По решению Главы администрации города Фурманова и Фурмановского района размер арендной платы может изменяться не более одного раза в год.

Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что все дополнения и изменения в настоящий договор вносятся по соглашению сторон, оформляются в форме, что и договор и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 8.1 договора в связи с тем, что техническое состояние здания неудовлетворительное и арендатор обязуется восстановить арендуемое здание, при определении размера арендной платы применяется понижающий коэффициент - 0,035 в течение всего срока аренды.

Согласно части 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Как следует из представленных в материалы дела документов, требования закона и условия договора аренды N 207 об изменении условий договора в отношении оснований для пересмотра размера арендной платы и ее повышения истцом не соблюдены, к размеру арендной платы понижающий коэффициент не применен. Следовательно, в спорный период размер арендной платы оставался неизменным, и у ответчика отсутствовала обязанность уплаты арендных платежей в размере, установленном арендодателем в одностороннем порядке.

Таким образом, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ивановской области от 25 февраля 2009 года по делу N А17-4841/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анциферовой Наталии Леонидовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий судья

О.П. Кобелева

Судьи

В.Г. Сандалов Т.Е. Пуртова