Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2009 г. N 02АП-2179/2009

г. Киров

А82-15733/2008-72

17 июня 2009 г.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черницыной Е.Н.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кирчевой Лидии Владимировны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2009 по делу N А82-15733/2008-72, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю Кирчевой Лидии Владимировне,

о взыскании 70 566 руб. 50 коп., расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального района (далее Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Кирчевой Лидии Владимировне (далее предприниматель, ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 70 566 руб. 50 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения N 58 от 10.11.2004, в том числе 65 917 руб. 06 коп. - арендная плата, 4649 руб. 44 коп. - пени за несвоевременное внесение арендной платы, о расторжении договора аренды нежилого помещения N 58 от 10.11.2004, о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/2.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования за счет увеличения периода просрочки, просил взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате в размере 114 625 руб. 06 коп., пени за просрочку платежа в размере 18 212 руб. 75 коп., расторгнуть договор аренды N 58 от 10.11.2004, выселить ответчика из занимаемого помещения. Истец уточнил основания иска, просил расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного сроком платежа не вносит арендную плату.

Ответчик исковые требования не признал, считает, что имущество передано арендодателем ответчику в ненадлежащем состоянии, помещение стало пригодным для использования только с 01.04.2006, с этой даты, по мнению ответчика, надлежит исчислять арендную плату. Ответчик считает необоснованным увеличение размера арендной платы в 2006 году, указывая, что арендная плата должна изменяться пропорционально соответствующему изменению экономических факторов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2009 исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального района удовлетворены, расторгнут договор аренды нежилого помещения N 58 от 10.11.2004, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального округа и предпринимателем Кирчевой Л.В.

Решено выселить предпринимателя Кирчеву Л.В. из нежилых помещений (комнаты 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) общей площадью 61,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/2.

Взыскано с предпринимателя Кирчевой Л.В. в пользу Комитета 114 625 руб. 06 коп. задолженности, 18 212 руб. 75 коп. пени, всего 132 837 руб. 81 коп.; 8156 руб. 75 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

При принятии оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия задолженности в заявленном размере подтвержден материалами дела. Расчет суммы долга и пени соответствует положениям договора аренды. Доказательств отсутствия задолженности или ее наличия в меньшем размере суду не представлено. При наличии неисполненного денежного обязательства требование о взыскании неустойки является обоснованным, соответствует статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и пункту 6.1. договора, подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Факт невнесения арендной платы более 2-х раз подряд подтвержден материалами дела, ответчиком не оспаривается, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 и частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель Кирчева Л.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 08.04.2009 отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя жалобы, решение является незаконным, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, что выразилось в неприменении права, подлежащего применению.

Заявитель жалобы указывает, что ответчиком за свой счет по согласованию с истцом произведен капитальный ремонт помещения. Только с 01.04.2006 помещение находиться в пригодном для использования состоянии. В период с 16.11.2004 по 01.04.2006 ответчик осуществлял владение помещением не в договорных целях, а в целях осуществления капитального ремонта, в этот период подлежат применению нормы ГК РФ о строительном подряде.

Заявитель жалобы считает, что увеличение истцом арендной платы в два раза в 2006 году без учета инфляции означает злоупотребление правом, что должно влечь отказ судом истцу в защите его права.

Кроме того, истцом произведен расчет арендной платы с неправильным применением коэффициентов. Ответчику установлен размер арендной платы в 2004 году 5640 руб. за 1 кв.м, вместо 350 руб. как в нежилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности. Завышен коэффициент качества за нежилое помещение в размере 0,9 вместо 0,7.

Таким образом, затраты ответчика на производство капитального ремонта, по мнению заявителя жалобы, превышают размер арендной платы, подлежащей уплате, поэтому оснований для взыскания задолженности и пени, расторжения договора аренды не имелось.

В отзыве на жалобу истец с доводами заявителя не согласился, указал, что в период с 10.11.2004 по январь 2008 года ответчик не уплачивал арендную плату, так как сумма стоимости произведенных затрат на ремонт пошла в зачет арендной платы, ответчик произвел ремонт не за свой счет, а в счет арендной платы за указанный период, уведомления об изменении ставки арендной платы направлялись в адрес арендатора, получение данных уведомлений не оспаривалось.

Истец также указывает, что в Постановлении главы Мышкинского муниципального округа от 08.09.2004 установлена минимальная величина арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности в размере город 350 руб., пункт 2 этого постановления устанавливает базовую ставку для расчета арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности муниципальной собственности в размере 5640 руб., коэффициент К=7 применяется для подвальных, полуподвальных помещений и неблагоустроенных помещений (не имеющих центрального или автономного электрического или газового отопления, водопровода и канализации), соответствующие решения ответчиком не обжаловались.

Истец просит отказать в удовлетворении жалобы и оставить решение без изменения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.11.2004 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального округа (арендодатель) и предпринимателем Кирчевой Л.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 58, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - часть нежилого помещения (комнаты NN 5, 7, 8, 9, 10, 11), расположенный по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/2 для использования под магазин. Общая площадь помещения, сдаваемого в аренду, составляет 61,5 кв.м (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 3.1. договора арендатор принимает в аренду имущество на следующих условиях: оплаты арендодателю арендной платы согласно приложению N 3 к договору (а также НДС); фактических эксплуатационных расходов из расчета занимаемой площади по действующим ценам.

В Приложении N 3 к договору аренды приведен порядок расчета и размер арендной платы за пользование нежилым помещением (л.д.-25).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее двадцать пятого числа последующего месяца каждого квартала равными долями с момента вступления в силу договора без предъявления счета-фактуры. Допускается ежемесячное перечисление платежей, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 7.4. договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, уровня инфляции, других экономических условий производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором один раз в год. Арендатор ставится в известность об изменении размера арендной платы за две недели до введения арендодателем нового размера арендной платы (л.д.-19-22).

Согласно акту приема-передачи объекта муниципального недвижимого имущества (Приложение N 2 к договору), подписанному представителем арендодателя и арендатором, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/2. В акте указано, что объект соответствует техническим условиям, арендатором проведен осмотр имущества и проверена его исправность, претензий к переданному имуществу арендатор не имеет (л.д.-24).

Дополнительным соглашением от 01.04.2006 стороны включили в Договор пункты 7.5, 7.6, согласно которым арендатор производит восстановительный ремонт (включая капитальный и текущий) предоставляемого в аренду помещения. Арендодатель освобождает арендатора от арендной платы за арендуемое помещение на размер затрат по произведенному восстановительному ремонту на основании Постановления Главы Мышкинского муниципального района при наличии предоставленных подтверждающих документов: согласованной с соответствующими службами проектно-сметной документации и актов выполненных работ (л.д.-29).

Решением арбитражного суда Ярославской области от 27.01.2009 по делу N А82-10859/2008-72, вступившим в законную силу, установлено, что арендатором произведен ремонт арендованного помещения. Приемо-сдаточным актом от 17.04.2006 оформлены результаты приемки работ по капитальному ремонту арендуемых помещений, указано, что работы выполнены предпринимателем Кирчевой Л.В., стоимость произведенного Кирчевой Л.В. капитального и текущего ремонтов в арендуемых нежилых помещениях зачтена в размере 209 922 руб. 95 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 10.11.2004 (Постановление Главы Мышкинского муниципального района от 26.04.2006 N 186).

В соответствии со статей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

За период с 01.01.2008 по 25.03.2009 за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 114 625 руб. 06 коп., на которую начислены пени в размере 18 212 руб. 75 коп. (л.д.-101).

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 данной статьи Кодекса).

Довод заявителя о том, что условие о размере арендных платежей не согласовано и толкуется как не ограниченное право истца на одностороннее увеличение арендной платы, основан на неверном толковании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит пункту 7.4. подписанного сторонами договора аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик не вносил арендную плату в упомянутые периоды, поэтому суд обоснованно взыскал с истца задолженность по этим платежам в указанном размере.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном установлении ответчику базовой ставки арендной платы в сумме 5640 руб. за 1 кв.м противоречат материалам дела (пункту 2 Постановления главы Мышкинского муниципального округа от 08.09.2004 N 644).

Ссылка на неправильное применение арендодателем коэффициентов надлежащим образом заявителем жалобы документально не обоснована, соответствующие акты ответчиком в установленном порядке не оспорены, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, поэтому требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендованных помещений удовлетворены также правомерно.

В силу изложенного апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1) статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2009 по делу N А82-15733/2008-72 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кирчевой Лидии Владимировны без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова Т.Е. Пуртова