Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2008 г. N 03АП-314/2007

г. Красноярск

А33-20662/2006-03АП-309/2008

"28" февраля 2008 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "21" февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" февраля 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания Интек" - Митряшиной Е.М., представителя по доверенности от 15.08.2007,

от Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края - Гутенкова П.Е., представителя по доверенности от 05.03.2007,

от краевого государственного учреждения культуры "Красноярский драматический театр имени А.С. Пушкина" - Овдина М.Е., представителя по доверенности от 27.06.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотое сечение"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "14" декабря 2007 года по делу N А33-20662/2007, принятое судьей Аболмасовой Л.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Золотое сечение" (далее - ООО "Золотое сечение") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Агентству по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края, к Службе по архитектуре и охране объектов культурного наследия Администрации Красноярского края, к государственному учреждению культуры "Красноярский драматический театр имени А.С. Пушкина" (далее - ГУК "Красноярский драматический театр им. А.С. Пушкина") об обязании заключить договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 (реестровый номер 02402229000006) на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Интек".

В ходе судебного разбирательства ООО "Золотое сечение" представило заявление, в котором просило рассматривать спор с учетом иного проекта договора аренды от 09.10.2006 (т.1, л.д. 72-76).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО "Золотое сечение" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- истец являлся субарендатором спорных нежилых помещений, в связи с чем после расторжения договора аренды между арендодателем и арендатором на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право на заключение с арендодателем договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;

- судом первой инстанции необоснованно установлено, что направленные истцом в адрес ответчиков письма от 25.05.2006, от 09.08.2006, от 09.10.2006 и от 30.10.2006, не являются офертами;

- пользование всеми помещениями спорного здания подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от 10.01.1998, заключенному между ООО "ВНИИ ПС" (арендатором) и истцом (субарендатором);

- акты проверок сохранности и использования имущества констатируют состояние нежилого здания на момент их составления, а не на момент возникновения у истца права на заключение договора аренды;

- пользование истцом комнатами 18, 19 в помещении N 7 (подвал), комнатами 3, 4, 6, 7, 8, 10, 13, 16 в помещении N 1 (1-ый этаж), комнатами 15, 17, 19, 21а, 33 в помещении 3 (второй этаж) подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-13110/2006;

- у истца отсутствовала возможность реализовать свое право пользования остальными помещениями, в том числе в связи с тем, что их занимало ООО "ХК Интек" на основании договора аренды N 7664, который является ничтожным;

- договор аренды N 7664, подписанный между Агентством по управлению краевым имуществом и ООО "ХК Интек", зарегистрирован в установленном порядке 24.11.2006, то есть, заключен уже после получения ответчиками оферты истца, и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным;

- 23.12.2005 зарегистрировано право оперативного управления ГУК "Красноярский драматический театр им. А.С. Пушкина" на спорное здание, в связи с чем Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края не имело права заключать договор аренды с ООО "ХК Интек".

Агентство по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:

- в проекте договора аренды от 09.10.2006 не указана площадь объектов, в связи с чем не соблюдено требование статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении объекта, подлежащего передаче в аренду;

- условие о размере арендной платы в проекте договора аренды отсутствует; срок аренды, предлагаемый в проекте договора аренды от 09.10.2006, превышает срок расторгнутого договора аренды с ООО "ВНИИ ПС"

- истец не является пользователем спорных помещений, что подтверждается актами проверок сохранности и использования имущества, постановлениями мирового судьи о привлечении лиц, незаконно занимающих помещения в спорном здании к административной ответственности, письмами Прокуратуры Центрального района г. Красноярска, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края;

- вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.10.2006 по делу N 13110/2006 установлено, что истец использует в спорном здании комнаты 18, 19 в помещении N 7 (подвал), комнатами 3, 4, 6, 7, 8, 10, 13, 16 в помещении N 1 (1-ый этаж), комнатами 15, 17, 19, 21а, 33 в помещении 3 (второй этаж) без правовых оснований;

- вступившими в законную силу судебными актами по делам N А33-17674/2005, N А33-17953/2005, N А33-13110/2006 установлено, что договор аренды с ООО "ВНИИ ПС" был заключен до 31.12.2010.

ООО "ХК Интек" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:

- проект договора аренды не содержит существенного условия - об объекте аренды (номерах помещений, их площади);

- вступившими в законную силу судебными актами по делам N А33-17674/2005, N А33-17953/2005, N А33-13110/2006 установлено, что срок действия аренды с ООО "ВНИИ ПС" составляет 20 лет - до 31.12.2010, в связи с чем указание в проекте договора аренды срока аренды до 31.12.2040 противоречит части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

- комнаты N 2, 13, 26 в помещении 3 на втором этаже; комнаты N 17, 19, 22 в помещении 5 на третьем этаже; комната N 15 в помещении N 5 на третьем этаже; комната N 23 в помещении 3 на втором этаже; комнаты N 1, 5, 9, 13, 16, 17 в подвальном помещении 7; комната N 1 в подвальном помещении 8; комната N 14 в помещении 1 на первом этаже; комнаты N 24, 25, 28, 29, 31 в помещении 3 на втором этаже являлись предметом договоров субаренды, заключенных ООО "ВНИИ ПС" с иными лицами (ООО "Докерт-Юкон, ООО "Туристическая фирма "Планета", ЗАО "Луна-река", ООО "Такмак-Система") и находились в пользовании именно этих лиц, что подтверждается судебными актами по делам N А33-16546/2005, N А33-17953/2005, N А33-13705/2006, А33-13323/2006, N А33-17674/2005, которыми установлено, что указанные в проекте договора аренды помещения являлись предметом договоров субаренды, заключенных ООО "ВНИИ ПС" с иными лицами (ООО "Докерт-Юкон, ООО "Туристическая фирма "Планета", ЗАО "Луна-река", ООО "Такмак-Система");

- договор аренды между КУГИ, госорганом охраны памятников и ООО "ХК Интек" подписан 29.04.2004, то есть до обращения истца к ответчику с требованием заключить договор, с заявлением о регистрации указанного договора ООО "ХК Интек" обратилось в регистрирующий орган в июне 2004, государственная регистрация сделки была приостановлена;

- субарендатор может реализовать свое право, предусмотренное статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение срока действия договора субаренды и до того момента, пока арендодатель не распорядился спорным имуществом и не обременил их правами третьих лиц;

- действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя по расторгнутому договору аренды в течении срока действия прекращенного договора ждать обращений всех заинтересованных лиц с заявлениями о заключении договора аренды;

- оценка договора от 29.04.2004 N 7664 не входит в предмет доказывания по настоящему делу;

- Управление имущественных отношений администрации Красноярского края являлось собственником спорного здания, в связи с чем вправе было принимать решение о передаче в аренду помещений, находящихся в указанном здании;

- ООО "Золотое сечение не является заинтересованным лицом в оспаривании договора, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Красноярского края и ООО "ХК Интек".

Истец, ООО "Золотое сечение", и ответчик, Служба по архитектуре и охране объектов культурного наследия Администрации Красноярского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомления N N 33121, 33123), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании представители Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края и ООО "ХК Интек" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Представитель ГУК "Красноярский драматический театр им. А.С. Пушкина" пояснил, что согласен с решением суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

10.12.1990 между научно-производственным объединением "Центрпрограммсистем" (арендодатель) и арендной организацией Красноярский филиал ВНИИ ПС (правопредшественник ООО "ВНИИ ПС, арендатор) заключен договор аренды имущества государственного предприятия КФ ВНИИ ПС, в том числе объектом аренды которого являлось здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 (т.1, л.д.30-42). Срок действия договора аренды установлен в течение 50 лет (пункт 5.1 Договора с учетом изменений от 27.02.1991, от 13.03.1991).

Указанное здание передано арендной организации Красноярский филиал ВНИИ ПС по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору (т.1, л.д. 33).

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора от 10.12.1990 арендатору предоставлено право сдавать арендуемое имущество в субаренду другим организациям.

В период действия договора аренды неоднократно изменялся арендодатель.

03.12.2003 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом, Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края и ООО "ВНИИ ПС" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.1990, согласно которому, арендодателем здания общей площадью 492,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, пр. Мира является Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом, а арендатором является ООО "ВНИИ ПС" (т.1, л.д. 51).

10.01.1998 между арендной организацией Красноярский филиал ВНИИ ПС (правопредшественник ООО "ВНИИ ПС, институт) и ООО "Золотое сечение" (предприятие) подписан договор, в соответствии с условиями которого институт передает в аренду предприятия помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 (т.1, л.д. 12-26). Перечень помещений приведен в пункте 6 договора согласно плану здания, являющемуся приложением N 1 (пункт 2 договора).

Срок действия договора до 31.12.2010 (пункт 9 Договора).

Согласно актам приема-передачи от 25.01.2002, от 01.04.2003, от 16.07.2003 ООО "ВНИИ ПС" передало ООО "Золотое сечение" помещения здания (в том числе помещения подвала и чердака), а также земельный участок общей площадью 286,4 кв.м. (т.1, л.д.27-29).

19.01.2004 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом, Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края и ООО "ВНИИ ПС" подписано соглашение о расторжении договора аренды от 10.12.1995 с 19.01.2004 ( т.1, л.д. 52).

19.01.2004 между ООО "ВНИИ ПС" и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом подписан акт приема-передачи здания краевой собственности общей площадью 2 032,4 кв.м., в том числе подвал 499,6 кв.м. по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49 Красноярскому краевому комитету по управлению государственным имуществом (т.1., л.д. 53).

Дополнительным соглашением от 14.01.2000 срок действия договора от 10.01.1998 установлен до 31.12.2040.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.12.2004 по делу N А33-8655/04-с2 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "ВНИИ ПС" о признании недействительным соглашения от 19.01.2004, о расторжении договора аренды от 10.12.1990.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.11.2005 по делу N А33-32749/04-с2 удовлетворены исковые требования ООО "ВНИИ ПС" о признании недействительным соглашения от 19.01.2004. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 03.02.2006 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Постановлением кассационной инстанции от 16.05.2006 постановление апелляционной инстанции от 03.02.2006 оставлено без изменения.

ООО "Золотое сечение" направило в адрес Агентства по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края письма от 25.05.2006, от 09.08.2006 с предложением заключить договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49, ссылаясь на статью 618 Гражданского кодекса Российской Федерации ( т.1, л.д. 54-55).

09.10.2006 ООО "Золотое сечение" направило Агентству по управлению краевым имуществом проект договора аренды комнат в спорном здании (т.1, л.д. 56, л.д. 73-76).

Письмом от 18.10.2006 Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края сообщило ООО "Золотое сечение" об отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды комнат в спорном здании в связи с тем, что спорное здание закреплено на праве оперативного управления за ГУК "Красноярский драматический театр им. А.С. Пушкина" и Агентство не вправе заключать договоры аренды указанного здания. Также Агентство указало, что перечисленные в проекте договора аренды комнаты находятся во владении и пользовании третьих лиц.

30.10.2006 ООО "Золотое сечение" направило в адрес Службы по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края и ГУК "Красноярский драматический театр" письма с предложением заключить договор аренды комнат в спорном здании, а также приложило проект договора (т.1, л.д. 58-59).

Письмом от 03.11.2006 Служба по архитектуре и охране объектов культурного наследия сообщило о своих замечаниях и предложила внести в проект договора соответствующие коррективы (т. 1, л.д. 60).

Полагая, что ответчики уклоняются от заключения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Порядок заключения договоров регламентирован в главе 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Процедура заключения договоров подразумевает направление заинтересованным лицом оферты (проекта договора) другой стороне и получение акцепта лицом, направившим оферту.

В силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора.

Из пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора аренды нежилых помещений данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и размер арендной платы. При отсутствии этих данных договор аренды не считается заключенным.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Золотое сечение" являлось субарендатором помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 49. Срок действия договора субаренды установлен до 31.12.2040 в пределах договора аренды, заключенного между ООО "ВНИИ ПС" и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом.

Договор аренды, заключенный между ООО "ВНИИ ПС" и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом, расторгнут с 19.01.2004. Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А33-8655/04-с2 и N А33-32749/04-с2 установлено, что дополнительное соглашение от 19.01.2004 о расторжении договора аренды соответствует действующему законодательству.

ООО "Золотое сечение" обратилось с заявлением к ответчикам о заключении договора аренды на комнаты в спорном здании спустя два года после расторжения договора аренды. В приложенном к заявлению проекте договора аренды от 09.10.2006 не указана площадь комнат, которые подлежат передаче в аренду. Вместе с тем, площадь объекта недвижимого имущества является существенной характеристикой такого объекта. Технический паспорт здания к проекту не приложен, что не позволяет установить данные, необходимые для индивидуализации объекта, передаваемого в аренду.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в проекте договора аренды от 09.10.2006 (оферте) отсутствуют существенные условия для данного вида договора.

Кроме того, из смысла пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право субарендатора на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем может быть реализовано только в отношении имущества, находящегося в пользовании субарендатора по договору субаренды. При этом факт пользования помещениями, по мнению суда апелляционной инстанции, необходимо устанавливать на момент обращения лица с заявлением о заключении договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.10.2006 по делу N А33-13110/2006 по иску Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края к ООО "Золотое сечение" установлено, что в фактическом пользовании ООО "Золотое сечение" находились следующие помещения:

- в подвале (в помещении N 7) комната 18, общей площадью 47,9 кв.м., комната N 19, общей площадью 67,2 кв.м.;

- на первом этаже (в помещении N 1): комнаты NN 3, 4, 6, 7, 8, 16 общей площадью 249,3 кв.м., комнаты NN 10,13 общей площадью 140,5 кв.м.;

- на втором этаже (в помещении N 3): комнаты NN 15,17,19,21, 21а, 33, общей площадью 123,6 кв.м.

Доказательства нахождения в фактическом владении и пользовании ООО "Золотое сечение" иных помещений в спорном здании истцом не представлены.

Из актов проверки сохранности и использования по назначению имущества, находящегося в краевой собственности спорного здания от 26.03.2001, от 25.05.2006, от 19.07.2006, от 28.11.2006 следует, что комнаты N 2, 13, 26 в помещении 3 на втором этаже; комнаты N 17, 19, 22 в помещении 5 на третьем этаже; комната N 15 в помещении N 5 на третьем этаже; комната N 23 в помещении 3 на втором этаже; комнаты N 1, 5, 9, 13, 16, 17 в подвальном помещении 7; комната N 1 в подвальном помещении 8; комната N 14 в помещении 1 на первом этаже; комнаты N 24, 25, 28, 29, 31 в помещении 3 на втором этаже находились в пользовании иных лиц:ООО "Докерт-Юкон, ООО "Туристическая фирма "Планета", ЗАО "Луна-река", ООО "Такмак-Система"(т.1, л.д. 99-112). Данное обстоятельство подтверждается также вступившими в законную силу судебными актами по делам N А33-16546/2005, N А33-17953/2005, N А33-13705/2006, А33-13323/2006, N А33-17674/2005.

К тому же, в настоящее время комнаты, указанные в проекте договора аренды от 09.10.2006, обременены правом аренды иного лица, ООО "ХК "Интек" на основании договора аренды от 29.04.2004, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о ничтожности указанного договора в связи с отсутствием у Управления имущественных отношений администрации Красноярского края прав на сдачу спорного здания в аренду, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку оценка договора аренды от 29.04.2004 не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Изложенное свидетельствует о том, что судом дана надлежащая правовая оценка фактическим материалами и обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права отсутствуют. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не усматриваются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "14" декабря 2007 года по делу N А33-20662/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение (определение) в первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

Т.С. Гурова О.В. Магда