Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2008 г. N 03АП-166/2008

г. Красноярск

"13" марта 2008 г.

Дело N А33-13956/2006-03АП-166/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "06" марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" марта 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дунаевой Л.А.,

судей: Бычковой О.И., Демидовой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Скрипниковой И.П.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Красэп" - Иванова М.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2008; Лоншакова А.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2008,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений - Яричиной Н.В., представителя по доверенности от 09.01.2008,

от закрытого акционерного общества "СИБНЕФТО" - Куликовой К.А., представителя по доверенности от 01.02.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "СИБНЕФТО"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "13" декабря 2007 года по делу N А33-13956/2006,

принятое судьёй Трубачевым И.Г.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красэп"

к администрации города Красноярска

о признании недействительным распоряжения от 30.01.2004 N 192-арх,

третьи лица: закрытое акционерное общество "СИБНЕФТО", Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Управление архитектуры администрации города Красноярска, Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Красноярскому краю,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Красэп" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации города Красноярска о признании недействительным распоряжения от 30.01.2004 N 192-арх.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 февраля 2007 года заявление общества удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 15 мая 2007 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления общества отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06 сентября 2007 года постановление от 15 мая 2007 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2007 года требования общества удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, закрытое акционерное общество "СИБНЕФТО" (далее - общество) обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В жалобе общество привело следующие доводы:

- имеющиеся в деле документы свидетельствуют о прекращении права постоянного бессрочного пользования у предшественника заявителя в отношении спорного земельного участка и о переоформлении данного права на право аренды меньшего по размерам земельного участка, который до настоящего времени находится в аренде заявителя;

- на момент приобретения заявителем в собственность нежилого здания он мог приобрести только тот объём прав, который существовал у продавца, то есть право аренды участка;

- переход права бессрочного пользования заявителю был невозможен в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации);

- наличие отдельных кадастровых номеров свидетельствует об отсутствии наложений земельных участков общества и заявителя;

- судом первой инстанции обойдён вопрос о нарушении оспариваемым актом прав и интересов заявителя.

Заявитель в письменном отзыве на апелляционную жалобу доводы общества отклонил по следующим основаниям:

- довод общества о неприменении судом аналогии закона неоснователен, ГПИ "Электропроект", открытое акционерное общество "Электропроект" и заявитель не заявляли об отказе от права, а продолжали пользование и эксплуатацию здания и земельного участка;

- некорректна ссылка общества на пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку рассматриваемый земельный участок лишь следовал судьбе недвижимости, расположенной на нём;

- установление фактического взаимоположения земельных участков невозможно; факт наложения участков подтверждается материалами дела;

- в решении суда указано на нарушение прав и интересов заявителя.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) в письменных пояснениях на апелляционную жалобу с решением суда не согласился по следующим основаниям:

- администрация города распоряжением N 192-арх законно приняла решение о предварительном согласовании земельного участка;

- наличие права постоянного бессрочного пользования земельным участком по ул. Карла Маркса, 48 не подтверждено надлежащими доказательствами; неправомерен довод заявителя о том, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования.

Представители администрации и Управления архитектуры в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявили о рассмотрении дела без их участия. С учётом изложенного дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

19.05.1970 исполкомом Красноярского городского Совета народных депутатов принято решение N 203 об отведении земельного участка институту "Электропроект" для строительства многоэтажного производственного здания со сносом двух жилых домов с усадьбы N 46, одного жилого дома и нежилых строений с усадьбы N 48, одного жилого дома с усадьбы N 50 по улице Карла Маркса.

Согласно типовому акту от 31.03.1972 Красноярскому отделению ГПИ "Электропроект" (предшественник открытого акционерного общества "Электропроект") предоставлен земельный участок площадью 4800 кв.м по улице Карла Маркса на праве бессрочного пользования для капитального строительства производственного здания и дальнейшей эксплуатации.

В соответствии с постановлением мэра города Красноярска от 14.10.1992 N 394 администрацией г. Красноярска выдано Красноярскому отделению ГПИ "Электропроект" свидетельство на право пользования землей на фактически занимаемую территорию на земельном участке площадью 4742,5 кв.м по улице Карла Маркса, 48.

Согласно плану приватизации при акционировании ГПИ "Электропроект" последнему принадлежали, в том числе, производственное здание и гараж, расположенные в городе Красноярске по улице Карла Маркса, 48.

Заместитель директора по управлению имуществом ОАО "Электропроект" обратился с письмом от 04.09.1996 N 05/12 к начальнику земельного управления города Красноярска с просьбой провести инвентаризацию и оформить договор аренды земельного участка по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 48, используемого для административного здания открытого акционерного общества "Электропроект".

26.06.1997 администрацией города Красноярска издано постановление N 844, которым пункт 10 решения исполкома Красноярского городского Совета депутатов трудящихся от 19.05.1970 N 203 и пункт 81 постановления администрации города Красноярска от 14.10.1992 N 394 признаны утратившими силу; открытому акционерному обществу "Электропроект" по результатам инвентаризации предоставлен земельный участок площадью 3412,28 кв.м, занимаемый административным зданием, расположенным по улице Карла Маркса, 48 в аренду сроком на 10 лет. Пунктом 3 названного акта также постановлено открытому акционерному обществу "Электропроект" содержать в надлежащем санитарно-эстетическом состоянии земельный участок площадью 1390,41 кв.м, занимаемый прилегающей территорией.

22.07.1997 между Земельным управлением города Красноярска и Красноярским филиалом открытого акционерного общества "Электропроект" заключен сроком на 10 лет договор аренды земельного участка N 3993 общей площадью 3412,28 кв.м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 48.

19.01.2000 администрацией г. Красноярска принято распоряжение N 25-арх о предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" для размещения административного здания земельный участок площадью 420 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 48. При этом, распоряжением уменьшен земельный участок до 969,67 кв.м, который содержало открытое акционерное общество "Электропроект" на основании пункта 3 Постановления администрации города Красноярска от 26.06.1997 N 844.

07.10.2003 открытое акционерное общество "Электропроект" по акту приема-передачи N ОС-1а передало заявителю в качестве взноса в уставный капитал общества нежилое здание площадью 6914,5 кв.м., расположенное по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 48, стоимостью 9 977 000 рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.12.2003 заявителю принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 6914,5 кв.м. по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, здание 48.

06.05.2004 подписаны дополнения N 2043 к договору аренды от 22.07.1997 N 3993, которыми которым арендатором по настоящему договору выступает общество с ограниченной ответственностью "Красэп", а не Красноярский филиал открытого акционерного общества "Электропроект".

30.01.2004 администрацией города Красноярска издано Распоряжение N 192-арх, которым закрытое акционерное общество "СИБНЕФТО" предварительно согласовано место размещения здания салона-магазина с офисом на земельном участке из земель поселений площадью 885,26 кв.м., расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район, улица Карла Маркса, 48, утвержден акт о выборе вышеназванного земельного участка, признано утратившим силу Распоряжение администрации города Красноярска от 19.01.2000 N 25-арх "О предварительном согласовании места размещения объекта общества с ограниченной ответственностью "Дружба".

13.06.2006 между Департаментом и обществом заключен договор N 1077, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:03 00 261:0076, общей площадью 885,26 кв.м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 48.

14.04.2005 администрацией города Красноярска (далее - администрация) в отношении общества с ограниченной ответственностью "Красэп" издано разрешение N 142 на реконструкцию здания с устройством 2-уровневой мансарды, расположенного по адресу: Центральный район, улица Карла Маркса, 48. Общество обратилось в администрацию города Красноярска с заявлением об увеличении площади земельного участка административного здания по указанному адресу.

Ответом Управления архитектуры администрации города Красноярска (далее - Управление) от 10.05.2006 N 8415 сообщено, что часть испрашиваемого земельного участка предварительно согласована закрытому акционерному обществу "Сибнефто" для размещения салона-магазина с офисом, остальная территория относится к землям общего пользования и закреплению не подлежит.

Указанные обстоятельство послужили основанием для обращения заявителя в Арбитражного суда Красноярского края с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации города Красноярска от 30.01.2004 N 192-арх.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания недействительным ненормативного акта должны быть соблюдены одновременно два условия:

- несоответствие оспариваемого акта (действия, бездействия) законодательству;

- нарушение оспариваемым актом (действием, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом бремя доказывания нарушения прав возлагается на заявителя.

Суд апелляционной инстанции полагает, что Администрация не доказала законность принятия оспариваемого акта по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, с момента оформления права собственности на объект недвижимости общество с ограниченной ответственностью "Красэп" приобрело право на использование земельного участка площадью 3 412,28 кв.м. на праве аренды, как и прежний собственник.

Следует отметить, что открытое акционерное общество "Электропроект" в 1996 году обратилось в администрацию с заявлением об оформлении договора аренды на спорный земельный участок, тем самым добровольно отказалось от права на бессрочное пользование земельным участком, что свидетельствует о прекращении права бессрочного пользования в порядке статьи 39 Земельного кодекса РСФСР, статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Красэп" также не обращалось к администрации за оформлением права бессрочного пользования по спорному участку. При этом, необходимо участь также следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно статьям 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого распоряжения) СНиПы являются частью градостроительного законодательства, их соблюдение обязательно для всех органов власти.

Как по состоянию на 2004 год, так и в настоящее время, СНиП 2.07.01.-89* (приложения N 7, N 10), утвержденный Госстроем СССР 16.05.1989 года является основным документом, на основании которого определяется площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания. В деле имеются заключения 2-х проектных организаций ("Красноярскгражданпроект", "Гипросельхозмаш") и одного землеустроительного предприятия ("ПКФ "Ирбис") сделанных в разное время и по разным вопросам. Все они ссылаются на единственный проектно-градостроительный документ - указанный СНиП. Согласно расчетам, представленным в материалы дела, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, составляет от 7200 до 11300 кв.м. На основании договора аренды за обществом с ограниченной ответственностью "Красэп" закреплено около 3400 кв.м., в фактическом пользовании находится 4800 кв.м., соответственно, недостаток площади земельного участка составляет от 3800 до 7900 кв.м. Иных площадей для эксплуатации здания принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Красэп" нет, что подтверждается топосъёмкой (том 3, лист дела 51).

Указанные расчёты площади земельного участка, необходимые для эксплуатации объекта недвижимости, администрация, третьи лица нормативно и документально не оспорили.

В то же время, согласно письму от 05.04.2005 N 1-758/17 ГПКК "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект" для офисно-административного здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 48, 12 этажного, с общей площадью 6,9 тыс. кв.м. согласно СНИП 2.07.01.-89* необходим земельный участок 0,675 га. Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Красноярскгипросельмаш" строительство по ул. Карла Маркса, 48 с южной стороны, с которой согласован земельный участок закрытому акционерному обществу "Сибнефто", здания значительно ухудшит положение с имеющегося здания с автопарковочными местами и приведет к нарушению требования СНИП 2.07.01.-89* с точки зрения пожарной безопасности и САнПин 2.2.1/2. 1.1 1278-03 с точки зрения гигиенических требований к естественному освещению здания общества с ограниченной ответственностью "Красэп".

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "Красэп" является законным пользователем спорного земельного участка, как необходимого для эксплуатации здания и находящегося в санитарно-защитной зоне.

При этом, не имеет правового значения тот факт, что спорный земельный участок не принадлежит обществу с ограниченной ответственностью "Красэп" на праве бессрочного пользования либо на праве аренды.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе с предварительным согласованием места размещения объекта. Одним из этапов данной процедуры является выбор земельного участка, который осуществляется в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной статьей гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 18 Градостроительного кодекса Российской федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Доказательств информирования населения, в том числе, общества с ограниченной ответственностью "Красэп", о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка, расположенного в Центральном районе города Красноярска по ул. Карла Маркса, 48, для его "точечной" застройки не предоставлено.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, администрация при вынесении оспариваемого распоряжения и предоставлении спорного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "СИБНЕФТО" не выполнила требования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушило исключительное право на заключение договора аренды общества с ограниченной ответственностью "Красэп". Следовательно, распоряжение от 30.01.2004 N 192-арх вынесено администрацией незаконно и подлежит признанию недействительным.

Суд отклоняет довод администрации об отсутствии наложения земельного участка, выделенных обществу с ограниченной ответственностью "СИБНЕФТО" и участка, используемого обществом с ограниченной ответственностью "Красэп" по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

В силу части 3 статьи 14 указанного закона моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Согласно материалам дела земельный участок, выделенный обществу с ограниченной ответственностью "СИБНЕФТО" в кадастровом учёте не отражён и в натуре определён не был. Следовательно, администрация не доказала в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством, факт отсутствия наложения рассматриваемых земельных участков.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о несоответствии распоряжения от 30.01.2004 N 192-арх действующему законодательству и о нарушении прав общества с ограниченной ответственностью "Красэп" как владельца земельного участка и собственника здания, находящегося в городе Красноярск по ул. Карла Маркса, 48, в том числе, преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Красэп" по использованию земельного участка и приобретение его в собственность в размере, необходимом для использования здания.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно принял решение об удовлетворении заявленных обществом требований. Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "13" декабря 2007 года по делу N А33-13956/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.А. Дунаева

Судьи

О.И. Бычкова Н.М. Демидова