Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2008 г. N 03АП-1114/2007

г. Красноярск

"02" апреля 2008 г.

А33-9647/2007-03АП-1114/2007 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "28" марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Хасановой И.А., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от истца - Чащиной М.Г. - представителя по доверенности от 9.10.2007,

от ответчика - Мирза А.Э. - представителя по доверенности от 5.10.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "06" сентября 2008 года по делу N А33-9647/2007, принятое судьей Бычковой Л.К.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" (далее - ООО "Сервис-Волга") о взыскании 1 607 348 руб. 06 коп., в том числе 1 504 759 руб. 02 коп. задолженности по договору аренды от 21.02.2005 N 7894 и 102 589 руб. 04 коп. пени.

Заявлением от 27.08.2007 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил сумму иска до 2 144 357 руб., 90 руб. Просил взыскать арендные платежи в сумме 1 864 261, 20 руб. и пени в сумме 280 096, 70 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.09.2007 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" взыскано 1 939 261 руб. 20 коп., в том числе 1 864 261 руб. 20 коп. основного долга и 75 000 руб. пени.

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" обратилось с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить, мотивируя следующим:

- в качестве основания для пересмотра размера арендной платы истец ссылается на Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-у "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности" и отчет об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества. Из данного указа не следует, что он распространяется на ранее заключенные договоры аренды;

- истец не представил ответчику заблаговременно отчет, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность заявить свои возражения относительно содержащихся в нем выводов;

- письмо истца об изменении ставки арендной платы не может являться основанием для повышения арендной платы, поскольку истец не наделен правом определения размера арендной платы;

- поскольку письмо об изменении размера ставки арендной платы датировано 02.02.2007, новый размер арендной платы может быть установлен лишь со 02.02.2007;

- исходя из определения Арбитражного суда Красноярского края от 11.01.2008 по делу N А33-14874/2007, содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещением не является обязательной для сторон сделки, тем самым арендная ставка не подлежит безусловному автоматическому изменению;

- судом не применены статьи 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды зарегистрирован 31.03.2005, однако изменения к договору не прошли государственную регистрацию.

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами, изложенными в ней, на основании следующего:

- п. 5.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, если это изменение обусловлено вступившим в силу нормативно-правовым актом с момента его вступления;

- после вступления в силу Уаза Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг ответчик был уведомлен об изменении размера арендной платы письмом от 2.02.2007 N 05-966;

- внесение арендатором арендных платежей не в полном объеме подтверждено актом сверки по состоянию на 21.08.2007;

- условия договора аренды соответствуют ст. 421 ГК РФ.

Определением от 28.11.2007 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А33-14874/2007.

Определением от 26.02.2008 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.03.2008. После окончания перерыва судебное заседание продолжено, состав представителей сторон не изменился.

Представители настаивали на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и в отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.08.2002 серии 24 ВД N 007375 Красноярский край является собственником нежилого помещения N 82 условный номер 24:50:000000:19340:82 общей площадью 617, 2 м2, по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14.

21.02.2005 между Управлением имущественных отношений администрации Красноярского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" (арендатор) заключен договор аренды N 7894 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора арендодатель передает арендатору в аренду встроенное помещение N 82 общей площадью 617,24 м2, расположенное на первом этаже пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (Лит.А) (реестровый номер В240999900307), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14.

Срок действия договора установлен с 10.11.2004 по 01.11.2010 (пункт 1.2. Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 361 руб. 02 коп. за 1 м2 в год в торговом зале, 2 722, 05 руб. за 1 м2 в год за помещение бар-закусочной (без учета НДС). Данным пунктом также предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке ставки арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы с 01.01.2005 с последующем уведомлением арендатора.

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение N 1) (п.2.2).

Согласно пункту 2.3 Договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. При этом за период с 10.11.2004 по 01.04.2005 арендатор вносит арендную плату до 25.02.2005.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора условия договора как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, если это изменении обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. При этом арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.3.) чаще одного раза в год.

Нежилое встроенное помещение N 82 общей площадью 617,2 м2 расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14, передано арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2004.

11.04.2005 между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение к договору от 21.02.2005 N 7894, согласно которому в п. 1.1 договора внесены изменения, данный пункт изложен в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение N 81 общей площадью 668,4 м2 , расположенное на первом этаже пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (Лит.А) (реестровый номер В240999900307), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14 для использования под магазин.

23.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края направило ООО "Сервис-Волга" письмо N 05-474 с уведомлением об установлении с 1.01.2006 новой ставки арендной платы 2032, 29 руб. за 1 м2. В качестве основания пересмотра размера арендной платы указан приказ Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 14.12.2005 N 05-97п-уг "О базовой стоимости строительства". Указанное письмо вручено ООО "Сервис-Волга" 08.02.2007, что подтверждается уведомлением о вручении (т.2).

02.02.2007 Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края направило ООО "Сервис-Волга" письмо N 05-966 с уведомлением об установлении с 1.01.2007 новой ставки арендной платы 6216 руб. за 1 м2. В качестве основания пересмотра размера арендной платы указан Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности" и отчет об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества N 320. Указанное письмо вручено ООО "Сервис-Волга" 07.02.2007, что подтверждается уведомлением о вручении (т.1, л.д. 15).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 1 864 261 руб. 20 коп. за период с 01.01.2007 по 31.08.2007, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения N 82 (в настоящее время N 81) является Красноярский край. В соответствии с пунктом 1.1.Положения об Агентстве по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края, утвержденного Постановлением Совета администрации Красноярского края от 21.10.2005 N 269-п (далее - Положение), агентство является основным уполномоченным органом исполнительной власти края по управлению государственной собственностью Красноярского края (далее - краевое имущество). Согласно пункту 4.13. Положения к компетенции агентства относится заключение договоров о передаче краевого имущества, за исключением земельных участков, в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует их материалов дела, между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 7894 от 21.02.2005 со сроком действия с 10.11.2004 по 01.11.2010.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из разъяснения, изложенного в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.06.2000 N 53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 21.02.2005 N 7894 зарегистрирован 31.03.2005.

Дополнительным соглашением от 11.04.2005 стороны изменили п. 1.1 договора в части площади передаваемого в аренду помещения. Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Данный вывод суда соответствует сложившейся судебной практике, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды помещения изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

При указанных обстоятельствах предъявление истцом и взыскание судом первой инстанции арендных платежей, исходя из площади помещения, указанного в дополнительном соглашении от 11.04.2005, является неправомерным.

Исходя из дополнительного расчета истца, представленного в суд апелляционной инстанции, ежемесячная арендная плата составляет 319 709, 60 рублей (617, 2 х 518) и за период с 01.01.2007 по 31.08.2007 подлежала начислению арендная плата в размере 2 557 676 руб. 80 коп.

Ответчиком частично арендные платежи оплачены в общей сумме 905 588, 40 рублей следующими платежными поручениями:

N 1001 от 25.04.2007 в сумме 226 397, 10 руб.;

N 1162 от 13.06.2007 в сумме 226 397, 10 руб.;

N 1582 от 10.07.2007 в сумме 226 397, 10 руб.;

N 1808 от 15.08.2007 в сумме 226 397, 10 руб.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными в части арендных платежей в сумме 1 652 088 руб. 40 коп.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена оплата пени в размере 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки. По условиям п. 2.3 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Истцом предъявляется пени за период с 11.01.2007 по 28.08.2007. Сумма пени за указанный период составляет 253 681, 19 руб. Ответчиком расчет пени проверен и подтвержден в судебном заседании.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.07.1996 N 6/8 при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Кроме того, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В п. 2 Определения Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает необходимым уменьшить сумму взыскиваемой пени до действующей ставки рефинансирования и взыскать пени в сумме 65 000 рублей.

Довод ответчика о неправомерном увеличении истцом размера арендных платежей с 1.01.2007 года на основании методики, утвержденной Указом Губернатора Красноярского края от 26.11.2006 N 128-г, не признан судом обоснованным по следующим основаниям.

Из буквального системного толкования пунктов 2.2, 5.2 договора аренды от 21.02.2005 N 7894 следует, что арендатор имеет право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендодателя. При этом в случае, если изменение ставки арендной платы обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края условия договора изменяются с момента вступления в силу соответствующего акта, если самим актом не предусмотрено иное. Данное условие договора соответствует ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

27.11.2006 в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края" опубликован Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг, утвердивший методику определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы. Согласно п. 7 указ вступает в силу в день, следующий за днем его официального опубликования. Таким образом, данный указ вступил в силу с 28.11.2006.

18.12.2006 Агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края проведен открытый конкурс по размещению заказа на выполнение работ "Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края в 2007 году". Согласно протоколу от 18.12.2006 победителем конкурса по указанному лоту объявлено ООО "Траст-Аудит", с ним 18.12.2006 подписан государственный контракт N 02 на проведение оценки по объекту, расположенному в г. Красноярске по ул. Железнодорожников, 14, 1 этаж (литер А).

Согласно отчету оценщика N 320 от 25.12.2006 величина рыночной арендной ставки по указанному объекту составляет 518 руб./ м2 в месяц.

Учитывая, что условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора изменять ставку арендной платы, если это изменение обусловлено вступившим в законную силу нормативным актом Красноярского края, применение истцом данной методики является правомерным.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п.1 части 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

За рассмотрение иска и апелляционной жалобы на истца подлежит отнесению государственная пошлина в сумме 2 583 руб. 66 коп, на ответчика - 20 638 руб. 13 коп. При подаче апелляционной жалобы ответчиком была уплачена государственная пошлина в сумме 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" сентября 2007 года по делу N А33-9647/2007 изменить. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края 1 652 088 руб. 40 коп. долга и 65 000 руб. пени.

Взыскать с Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 583 руб. 66 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Волга" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 19 638 руб. 13 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение (определение) в первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

И.А. Хасанова О.В. Магда