Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2011 г. N 15АП-1563/2011.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2011 г. N 15АП-1563/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-17810/2010

11 марта 2011 г.

15АП-1563/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Авдониной, В.В. Галова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.В. Левицкой

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Хачатуров Б.Г. (приказ N 1 27.12.1999),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2010 года по делу N А32-17810/2010,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - ответчик, общество) о взыскании 189 512,89 руб., из которых 172 475,61 руб. основного долга, 17 037,28 руб. неустойки и расторжении договора аренды от 07.08.2007 N 1907000971 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0601194:0008.

Истцом в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования уточнены, в связи с погашением задолженности, просит расторгнуть договор аренды от 07.08.2007 N 1907000971 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0601194:0008. (л.д. 25).

Исковые требования мотивированы тем, что истцом несвоевременно вносилась арендная плата. Кроме того, земельный участок использовался не по целевому назначению.

Решением суда от 14.12.2010г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что задолженность по арендным платежам отсутствует. Кроме того, учитывая положения ст. 46 ЗК РФ и ст. 51 ГрК РФ и то, что ответчиком осуществлялись действия, направленные на получение документов, необходимых для производства строительных работ, суд отклонил доводы о неиспользовании участка по целевому назначению как основание к расторжению договора аренды.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда отменить, расторгнуть договор аренды. Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, отказать в расторжении договора аренды.

В судебное заседание не явился представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривал апелляционную жалобу в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Курганинский район (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" заключен договор от 07.08.2007г. N 1607000971, в соответствии с которым земельный участок площадью 253 775 кв.м с кадастровым номером 23:16:06 01 194:0008, с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации завода по производству древесно-волокнистых плит, передан ответчику в аренду со сроком действия по 01.08.2022 г. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно положению от 25.03.2009г. N 628 об управлении имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район полномочия по распоряжению муниципальной собственностью, включая распоряжение земельными участками на территории района переданы Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендным платежам истцом направлена ответчику претензия от 21.04.2010г. N 1072, в которой указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате по состоянию на 21.04.2010г. в размере 486 031,92 руб. в десятидневный срок со дня получения претензии. 01.06.2010г. истцом направлена претензия N 1432 о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 31.05.2010г. в сумме 189 156,44 руб. с указанием на необходимость ликвидировать образовавшуюся задолженность в трехдневный срок со дня получения претензии.

Письмом N 1431 от 01.06.2010г. истец также предложил обществу подписать соглашение о расторжении договора, указав на нарушение пунктов 4.1.2, 4.1.5, 4.1.6 (нарушение обязанность по внесению арендной платы) и 4.1.7 (нарушение целевого использования участка) договора.

Поскольку образовавшаяся задолженность ответчиком не погашена, спорный земельный участок используется не по целевому назначению, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Роль специальной нормы по отношению к приведенной норме в арендных правоотношениях играет статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

Пунктом 3.2.5. договора к числу оснований расторжения договора отнесено в том числе невнесение арендной платы в течение квартала.

По смыслу приведенных норм права досрочное расторжение договора обусловлено существенностью допущенных нарушений.

Ст. 450 ГК РФ определяет существенное нарушение договора одной из сторон как влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату, что предусмотрено п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку задолженность по арендным платежам на момент вынесения решения по делу погашена ответчиком, нарушенное право арендодателя полностью восстановлено, то оснований к расторжению договора аренды не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды по основанию наличия задолженности по арендной плате.

Второе из числа заявленных истцом оснований к расторжению договора также названо в пункте 3.2.5 договора как относимое к существенным нарушениям договора и дающее арендодателю право требовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, досудебный порядок в отношении данного основания иска управлением не соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу указанных норм, до разрешения спора в судебном порядке арендатор должен быть уведомлен о совершенных им нарушениях, которые могут послужить основанием досрочного расторжения договора, а также ему должна быть предоставлена возможность устранения указанных нарушений.

Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в пункте 30 разъяснил, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства _ по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В претензиях от 21.04.2010г. N 1072, от 01.06.2010г. N 1432 указаний на использование арендуемого земельного участка не по целевому назначению (неиспользование участка) не содержалось, что лишило ответчика возможности уведомить арендодателя о предпринятых им мерах по освоению участка (получению разрешительной документации на строительство).

В соответствии с пп. 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку претензии истца, направленные до предложения о расторжении договора, не содержали указания на нецелевое использование (неиспользование) арендуемого земельного участка и не устанавливали срок для устранения соответствующих нарушений, требования о расторжении договора со ссылкой на такие нарушения подлежали оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 148, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2010 года по делу N А32-17810/2010 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, заявленного по основанию наличия задолженности по арендной плате оставить без изменения.

В части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, заявленного по основанию неиспользования земельного участка по назначению решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2010 года по делу N А32-17810/2010 отменить.

Требование Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Курганинский район о расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2007г. N 1607000971, заявленное по основанию неиспользования обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" земельного участка по назначению оставить без рассмотрения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов