Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2008 г. N 03АП-23/2008

А33-13401/2006-03АП-375/2008

г. Красноярск

25 апреля 2008 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: судьи Демидовой Н.М.,

судей: Бычковой О.И., Колесниковой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрипниковой И.П.,

рассмотрел в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: город Красноярск, пр. Мира, 9, зал 3

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" (г. Красноярск) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2007 года по делу N А33-13401/2006, принятое судьей Аболмасовой Л.С.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" об оспаривании распоряжения администрации города Красноярска от 21.04.2006 N 921-арх и признании права арендатора на земельный участок,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: ТСЖ "Зодчий"; общества с ограниченной ответственностью "Толстиков и Ко"; департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; Управления архитектуры администрации города Красноярска.

В судебном заседании участвуют представители:

ООО "Строй-Инвест": Янишевский И.В., на основании доверенности от 01.10.2007;

Администрации г. Красноярска: Мулярова О.И., на основании доверенности N 01-15 от 09.01.2008;

Управления архитектуры: Панина Ю.А., на основании доверенности N 21221 от 12.11.2007;

ТСЖ "Зодчий": председатель правления Усталов А.В., на основании протокола N 1 от 25.11.2002, Омельчук Н.Г., на основании доверенности от 25.01.2006.

Судом установлено:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным распоряжения администрации города Красноярска N 921-арх от 21.04.2006 "О внесении изменений в постановление администрации г. Красноярска N 286 от 12.03.1997" и признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Управление архитектуры администрации г. Красноярска, товарищество собственников жилья "Зодчий", ООО "Толстиков и К". При этом, в определении суда первой инстанции от 18.09.2006 года не отражены правовые основания привлечения названных лиц в качестве заинтересованных лиц (которые могут участвовать в делах особого производства). Поскольку в определении суда первой инстанции от 18.09.2006 имеется указание на то, что решение по делу может повлиять на права и обязанности данных лиц, что, в силу статьи 51 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, является основанием привлечения к делу третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд апелляционной инстанции расценивает данное процессуальное действие суда первой инстанции, как привлечение этих лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 5 марта 2007 года в удовлетворении заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 4 июня 2007 года решение от 5 марта 2007 года отменено, принято новое решение, в удовлетворении заявления отказано. По кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" судебные акты Арбитражного суда Красноярского края отменены Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2007 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции статей 34, 35, 40 Конституции Российской Федерации, ч. 1-3 Конвенции о защите прав и человека и основных свобод, части 5 статьи 200 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, несоответствие выводов суда первой инстанций фактическим обстоятельствам дела. Заявитель апелляционной жалобы настаивает на отсутствии правовых и фактических оснований для передачи администрацией г. Красноярска земельного участка товариществу собственников жилья "Зодчий"; а также на то, что соглашение о расторжении договора субаренды N 14 и договор уступки права требования, на основании которых издан оспариваемый акт, являются недействительными сделками в силу их ничтожности.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что оспариваемым распоряжением нарушены права общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" на продолжение работ по строительству; а также нарушены права инвесторов-дольщиков.

В отзыве на апелляционную жалобу и в пояснениях, данных в судебном заседании, администрация города Красноярска оспаривает доводы апелляционной жалобы, считает оспариваемое решение законным и обоснованным по следующим основаниям:

-оспариваемый акт принят в соответствии с полномочиями, определенными пунктом 3 статьи 10 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса РФ", статьей 29 Земельного Кодекса РФ, Постановлением администрации города Красноярска от 03.11.2003 N 470;

-отсутствуют доказательства принадлежности заявителю незавершенного строительством дома на спорном земельном участке;

-права на земельный участок, предоставляемый для строительства, могут возникнуть только на основании волеизъявления уполномоченного органа.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление архитектуры администрации г. Красноярска, в отзыве на апелляционную жалобу и в пояснениях, данных в судебном заседании, оспаривает доводы апелляционной жалобы по тем основаниям, что договор субаренды земельного участка от 20.08.2004 N 14 расторгнут, он не может являться продленным на неопределенный срок; основанием возникновения права ТСЖ "Зодчий" на спорный земельный участок является не оспариваемое распоряжение, а договор уступки прав требования от 31.01.2006.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пояснениях от 05.03.2008 оспаривает доводы апелляционной жалобы по тем основаниям, что отсутствует подтверждение владения и пользования заявителем земельным участком после 20.11.2005, следовательно, договор субаренды не может считаться продленным на неопределенный срок.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищество собственников жилья "Зодчий" в отзыве на апелляционную жалобу и в пояснениях, данных в судебном заседании, оспаривает доводы апелляционной жалобы, просит оставить оспариваемое решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям: отсутствуют доказательства наличия у заявителя полученного в установленном порядке права на спорный земельный участок: отсутствуют доказательства продолжения заявителем фактического пользования земельным участком; отсутствуют доказательства принадлежности заявителю объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке; законодательством не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей застройщика по соглашению сторон; отсутствуют доказательства совершения заявителем действий, свидетельствующих о намерении продолжения строительства на спорном земельном участке.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "СКФ "Толстиков и Ко" в судебное заседание своих представителей не направили.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении 04.04.2008 заказного письма N 660000 17 39028 2.

Судом апелляционной инстанции дважды откладывалось судебное разбирательство в целях выявления нового адреса общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко", изменившего свой адрес в период рассмотрения дела и не известившего о новом адресе суд, для его надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Определение суда от 28.03.2008 года об отложении судебного разбирательства, направленное заказным письмом N 660000 17 39437 2 по юридическому адресу, соответствующему выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 01.04.2008, возвращено органом связи в связи с невозможностью вручения. Телефонограмма N 101 получена 11.04.2008 по телефону 50-22-92 генеральным директором ООО "СКФ "Толстиков и Ко" Вовненко С. Л..

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко", уведомленных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Красноярска от 12.03.1997 N 286 частной строительно-коммерческой фирме "Толстиков и К" в арендное пользование сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный на ул. Крайней Ленинского района, для строительства жилого дома N 1 (л.д. 21, том 1). Из пункта 1 договора аренды земельного участка 31.03.1997 N 1661, следует, что Земельное управление г. Красноярска (арендодатель) предоставляет ЧСКФ "Толстиков и К" (арендатор) в арендное пользование земельный участок площадью 3225,31 кв.м для строительства жилого дома по ул. Крайней, 1. Срок аренды, согласно пункту 2.2 договора, определен сторонами с 01.01.1997 по 11.03.2000 (л.д. 22 - 23, том 1).

20.08.2004 между правопреемником частной строительно-коммерческой фирмы "Толстиков и К" (обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Толстиков и Ко") в качестве арендодателя и обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" в качестве арендатора подписан договор N 14 субаренды земельного участка. Согласно пункту 1.1 данного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 3225,30 кв.м, расположенный в г. Красноярске по ул. Крайней, 1, в Ленинском районе, для строительства жилого дома (л.д. 24, том 1). В качестве оснований для распоряжения земельным участков обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" в пунктах 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 указано постановление администрации г. Красноярска от 12.03.1997 N 286, договор аренды земельного участка от 31.03.1997 N 1661, распоряжение администрации от 03.06.2004 N 1388-арх "О продлении срока аренды, установленного постановлением администрации города от 12.03.1997 N 286". Договор субаренды заключен на срок с 20.08.2004 до 31.12.2005 (пункт 1.7 договора). По акту приема-передачи от 20.08.2004 земельный участок передан субарендатору (л.д. 25, том 1). Как следует из штампа регистрационного органа, договор субаренды как сделка зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2004 (л.д. 28, том 1). Письмом от 18.08.2004 N 35 общество с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" известило заместителя главы города Красноярска - начальника Департамента недвижимости о том, что на основании пункта 3.1 договора аренды от 31.03.1997 N 1661 произведена передача земельного участка площадью 3225,30 кв.м в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" (л.д. 30, том 1).

29.04.2005 Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска выдано обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" разрешение N 167 на строительство объекта недвижимости - жилого дома N 1 по ул. Крайней в Ленинском районе г. Красноярска сроком действия до 31.12.2005 (л.д. 32, том 1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО "Стройтэкс-Инвест" 09.06.2005 прекратило свою деятельность при реорганизации путем слияния. Правопреемником общества с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" является общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест", зарегистрированное 09.06.2005 по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 53а (л.д. 73 - 78, том 1; л.д. 36 - 55, том 2).

В материалах дела имеется соглашение от 20.11.2005 между обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест", зарегистрированное 23.12.2005 в установленном законом порядке (л.д. 33, том 1), о расторжении договора от 20.08.2004 N 14, а также акт от 20.11.2005 о передаче обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" обществу с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" земельного участка площадью 3225,30 кв.м (л.д. 34, том 1).

Распоряжением администрации г. Красноярска от 06.04.2006 N 728-арх продлен до 31.12.2006 срок аренды земельного участка из земель поселений, оценочной зоны N 6, кадастровый номер 24:50:0500128:0002, установленный пунктом 1 постановлении администрации от 12.03.1997 N 286 (л.д. 35, том 1).

31.01.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" и товариществом собственников жилья "Зодчий" подписан договор уступки прав требования, в соответствии с которым (пункт 1.1) общество с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" уступает все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.03.1997 N 1661, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Крайняя, Ленинский район, общей площадью 3225,31 кв.м, приобретателю прав - товариществу собственников жилья "Зодчий". Указанный договор зарегистрирован 17.03.2006 в установленном законом порядке, что следует из регистрационного штампа, имеющегося на договоре (л.д. 36 - 37, том 1).

В деле имеется письмо общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" от 17.04.2006, адресованное обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" (правопреемнику ООО "Стройтэкс-Инвест"), а также пояснение ООО "СКФ "Толстиков и К" от 07.08.2006, адресованное суду, о том, что письмо от 17.04.2006 не составлялось, не подписывалось (л.д. 38 - 39, том 1).

Распоряжением от 21.04.2006 N 921-арх "О внесении изменений в постановление администрации города от 12.03.1997 N 286 (ТСЖ "Зодчий")" в названии и в пункте 1 постановления администрации от 12.03.1997 N 286 слова "частной строительной фирме "Толстиков и К" заменены словами "товариществу собственников жилья "Зодчий", а также продлен срок действия договора аренды земельного участка до 12.03.2008 (л.д. 40, том 1).

25.04.2006 общество с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" обратилось с заявлением к начальнику Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о продлении договора аренды земельного участка от 31.03.1997 N 1661 (л.д. 41, том 1), получив отказ в продлении договора аренды.

Заявитель, считая, что распоряжение администрации города Красноярска от 21.04.2006 N 921-арх не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест", создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного акта незаконным (л.д. 14 - 16, том 1).

Кроме того, считая, что договор субаренды от 20.08.2004 N 14, заключенный его правопредшественником (обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест"), пролонгирован на прежних условиях, заявитель обратился с требованием о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска (л.д. 14 - 16, том 1).

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

По смыслу статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по общим правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 289 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене судебных актов, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Судом кассационной инстанции предписано при новом рассмотрении дела рассмотреть вопрос об определении процессуально-правового порядка рассмотрения требований общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест"; в соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределить бремя доказывания имеющих значение для настоящего дела обстоятельств; с учетом изложенного в настоящем постановлении исследовать и оценить доводы общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" о возобновлении договора субаренды от 20.08.2004 N 14 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды от 20.08.2004 N 14; оценить представленные сторонами доказательства; установить нормы права, подлежащие применению; разрешить спор по существу.

Как следует из содержания заявления от 13 июля 2006 (л. д. 16, том 1), общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" обратилось в арбитражный суд с двумя требованиями:

- о признании незаконным распоряжения администрации г. Красноярска от 21.04.2006 N 921-арх,

- о признании права арендатора на земельный участок площадью 3225,3 кв.м, расположенный по ул. Крайней, 1, Ленинского района г. Красноярска.

В материалах дела отсутствуют сведения об изменении предмета спора. Решение суда первой инстанции, принятое по обоим требованиям, обжаловано в апелляционную инстанцию в полном объеме. Объем обжалования в суде апелляционной инстанции не изменялся. Следовательно, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме.

Каждое из заявленных требований подлежит рассмотрению в самостоятельном процессуальном порядке.

Так, требование о признании незаконным решения органа местного самоуправления подлежит рассмотрению в порядке, регламентированном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, оспариваемое распоряжения администрации г. Красноярска от 21.04.2006 N 921-арх имеет признаки ненормативного правового акта, следовательно, предмет требования должен быть оформлен в виде требования о признании ненормативного правового акта недействительным. Однако, в суде первой инстанции заявленный предмет требования заявителем не изменен. В суде апелляционной инстанции изменение предмета требования не допускается, в силу части 3 статьи 266 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.

Учитывая, что главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовые последствия признания ненормативного правового акта недействительным и признания решения незаконным не разграничиваются, суд апелляционной инстанции продолжает рассматривать требование заявителя в рамках изначально заявленного предмета.

Второе требование - о признании права арендатора на земельный участок - подлежит рассмотрению в порядке искового производства (раздел II Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений части 2 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обжаловать ненормативный акт государственных органов путем подачи в суд заявления о признании такого акта недействительным. В предмет доказывания по таким спорам входит установление несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Следовательно, бремя доказывания по таким делам распределяется следующим образом: на заявителя возлагается обязанность указания нарушенных норм права и доказывание факта нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. На орган, принявший акт, возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Бремя доказывания по делам, подлежащим рассмотрению в порядке искового производства, распределяется между лицами, участвующими в деле, в равных долях. В соответствии со статьями 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вынося решение об отказе в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое распоряжение администрации г. Красноярска не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку у заявителя отсутствуют права арендатора на спорный земельный участок.

В предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств:

-наличие у органа местного самоуправления полномочий на принятие оспариваемого распоряжения;

-наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта;

-соответствие оспариваемого распоряжения закону или иному нормативному правовому акту;

-наличие у общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" на момент принятия оспариваемого распоряжения права аренды земельного участка площадью 3225,3 кв.м;

-наличия факта нарушения оспариваемым распоряжением прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В обоснование заявленных требований общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" ссылается на фактическое продолжение действия договора субаренды от 20.08.2004 N 14, подтверждающее наличие прав арендатора земельного участка площадью 3225,3 кв.м, факт нарушения этих прав, и прав застройщика объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, оспариваемым распоряжением; факт недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды от 20.08.2004 N 14.

Администрация г. Красноярска доказала, что оспариваемое распоряжение принято в соответствии с полномочиями, предусмотренными законодательством.

В соответствии со статьей 29 Земельного Кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в редакции, действовавшей в спорный период) распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, оспариваемое Распоряжение от 21.04.2006 N 921-арх "О внесении изменений в постановление администрации города от 12.03.1997 N 286 (ТСЖ "Зодчий")" является ненормативным актом уполномоченного органа о предоставлении товариществу собственников жилья "Зодчий" земельного участка.

Администрация г. Красноярска доказала наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

При этом, является обоснованным довод Администрация г. Красноярска о том, что правоотношения по предоставлению земельных участков для строительства, в том числе, по передаче их в аренду имеют сложный правовой состав.

В соответствии со статьей 91 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Следовательно право осуществлять строительство, а также право пользования земельным участком в целях осуществления строительства могут возникнуть только в результате административного индивидуально-правового акта органа местного самоуправления и только у того лица, которое в этом акте указано.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор имеет право, в том числе, с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обладают органы местного самоуправления, следовательно, законодательство ограничивает права арендаторов и субарендаторов при определении судьбы земельных участков, предоставляемых для строительства. В данных правоотношениях действует, в силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, общегражданский принцип свободы договора. Однако, он ограничивается волеизъявлением арендодателя. Кроме того, он ограничен властными полномочиями собственника земельного участка. С учетом положений Градостроительного Кодекса Российской Федерации такими земельными участками вправе пользоваться не любое лицо, а лицо, являющееся застройщиком. Определение конкретного арендатора, а также субарендатора такого земельного участка производится с учетом волеизъявления уполномоченного органа.

Основанием издания оспариваемого распоряжения явилось волеизъявление уполномоченного органа на перемену арендатора спорного земельного участка в результате подписания 31.01.2006 договора между обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" и товариществом собственников жилья "Зодчий" о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды названного земельного участка от 31.03.1997 N 1661.

В соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, пунктами 15-18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арендатору земельного участка предоставляется право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу.

В соответствии с частью второй статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержание договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом с выяснением действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом договор от 31.01.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" и товариществом собственников жилья "Зодчий" хотя и называется договором "уступки прав требования", имеет фактически содержание договора перенайма. Именно в таком качестве он зарегистрирован 17.03.2006 в установленном законом порядке (л.д. 36 - 37, том 1). Следовательно, отсутствуют правовые препятствия для его оценки, в соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в качестве договора перенайма. Это не противоречит правовым позициям, выраженным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Заявителем не указаны конкретные нормы законодательства, нарушенные органом местного самоуправления. Ссылка заявителя на статьи 35, 36, 40 Конституции Российской Федерации, на Конвенцию о защите прав и человека и основных свобод не конкретизированы, не имеют относимости к обстоятельствам настоящего спора, поскольку наличие правоотношений собственности в рамках спора не доказаны, жилищные правоотношения настоящим спором не затрагиваются.

Довод заявителя о нарушении его прав и интересов оспариваемым ненормативным актом не подтверждается. Заявителем не доказано наличие охраняемых законом прав на спорный земельный участок.

Поскольку на момент вынесения оспариваемого ненормативного акта отсутствовало волеизъявление уполномоченного органа на предоставление обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Крайняя, 1, Ленинский район, общей площадью 3225,31 кв.м, как для строительства, так и в аренду либо в субаренду, у общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" отсутствуют правовые основания претендовать на спорный земельный участок.

Кроме того, отсутствуют какие-либо доказательства принадлежности заявителю незавершенного строительством дома на спорном земельном участке, что также свидетельствует об отсутствии правовых оснований претендовать на спорный земельный участок. В силу пункта 1 статьи 2, пунктов 1, 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционной деятельности на основании договора. Заявителем не доказана его принадлежность к субъектам инвестиционной деятельности (инвесторам незавершенного строительством дома на спорном земельном участке).

Ссылка заявителя на нарушение прав инвесторов-дольщиков является необоснованной. Заявитель не доказал наличие полномочий на защиту в настоящем деле прав иных лиц. Кроме того, законный договор инвестирования, в силу Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" сохраняет свою силу независимо от смены застройщика.

Доводы общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" о возобновлении договора субаренды от 20.08.2004 N 14 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды от 20.08.2004 N 14 исследованы и оценены судом апелляционной инстанции следующим образом.

Довод заявителя о ничтожности сделки от 20.11.2005 между обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" и обществом с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест" о расторжении договора от 20.08.2004 N 14 является обоснованным, поскольку на момент ее заключения ООО "Стройтэкс-Инвест" прекратило свою деятельность (09.06.2005) в результате реорганизации (что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц). Следовательно, никакие действия во исполнение данной сделки не имеют правового значения. Вывод суда первой инстанции о правомерности конклюдентных действий общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" по принятию земельного участка является необоснованным. Однако, это не повлекло вынесения судом первой инстанции незаконного решения.

Данные обстоятельства не изменяют правовой оценки сложившихся на момент издания оспариваемого распоряжения правоотношений.

Договор субаренды от 20.08.2004 N 14 заключен на срок с 20.08.2004 до 31.12.2005 (пункт 1.7 договора). Следовательно, его действие прекращено 31.12.2005 истечением срока его действия.

Как указал суд кассационной инстанции, при оценке обстоятельств дела следует руководствоваться нормами абзаца 3 части 2 статьи 615, части 1 статьи 617, части 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Перехода права собственности на спорный земельный участок от органа местного самоуправления в рамках настоящего дела не происходило. Следовательно, в данном случае отсутствуют основания применения части 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 части 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В целях применения части 2 статьи 621 (с учетом абзаца 3 части 2 статьи 615) Гражданского Кодекса Российской Федерации для подтверждения возобновления договора субаренды от 20.08.2004 N 14 и своего права арендатора заявителю необходимо доказать, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

-факт продолжения пользования имуществом (спорным земельным участком)

-после истечения срока договора субаренды

-при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Однако, каких-либо доказательств продолжения пользования спорным земельным участком после 31.12.2005 заявителем в материалы дела не представлено.

Несмотря на то, что пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, добросовестность общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Как уже анализировалось в настоящем постановлении, пользование земельным участком, предоставленным в целях строительства, может являться исключительно целевым и осуществляться исключительно лицом, которому уполномоченным органом выдано разрешение на строительство.

Разрешение на строительство обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" уполномоченным органом в порядке, предусмотренном Градостроительным Кодексом Российской Федерации, не выдавалось. Срок действия разрешения на строительство от 29.04.2005 N 167 (л. д. 32, том 1), выданного обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэкс-Инвест", истек 31.12.2005 г. Передача прав застройщика по гражданско-правовому договору не предусмотрена действующим законодательством.

Доказательства осуществления строительных работ на спорном земельном участке в материалы настоящего дела, либо в материалы иных дел, рассмотренных с участием общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" (А33-3250/2007-ФО2-6729/2007, А33-10755/2007), не представлены. Простое владение земельным участком, без осуществления строительных работ и без получения в установленном порядке разрешения на строительство в рамках рассматриваемых правоотношений не может расцениваться в качестве законного и добросовестного пользования.

Доказательство, на которое заявитель ссылается в подтверждение пользования (письмо от 17.04.2006 общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко", адресованное обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест"), во-первых, представлено самим заявителем, во-вторых опровергается пояснениями общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" от 07.08.2006 (л.д. 38 - 39, том 1), в-третьих, может свидетельствовать только о недобросовестности заявителя в арендных правоотношениях, так как содержит сведения о задолженности по арендной плате.

Фактически задолженность по арендной плате погашена ТСЖ "Зодчий" 18.07.2006 г. (л. д. 42-43, том 1).

Опровержением факта продолжения пользования заявителем спорным земельным участком являются также имеющиеся в материалах дела протоколы совещаний 06.12.2005, 09-12.12.2005 (л. д. 40-41, том 3). На указанных совещаниях с участием городской администрации, прокуратуры Центрального района г. Красноярска, инвесторов-граждан, директоров общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест", общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко", ТСЖ "Зодчий" принята к сведению информация директора общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" об отказе от исполнения обязательств по строительству жилого дома N 1 по ул. Крайняя в связи с отсутствием финансовых средств на продолжение строительства. На совещаниях было предложено обществу с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" представить предложения по достройке и вводу жилого дома в эксплуатацию, а затем предложено ТСЖ "Зодчий" принять решение о дальнейшей достройке жилого дома. Тем самым подтверждается волеизъявление администрации города Красноярска на прекращение правоотношений с обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" по строительству дома с заявителем, следовательно, волеизъявление против продолжения действия либо возобновления договора субаренды от 20.08.2004 N 14.

Кроме того, 12 декабря 2005 года обществом с ограниченной ответственностью "СКФ "Толстиков и Ко" в администрацию города Красноярска представлена информация (л. д. 42, том 3) о прекращении всех обязательственных отношений с обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" и заключении договора с ТСЖ "Зодчий" на управление и организацию работ по завершению строительства и вводу жилого дома в эксплуатацию. Тем самым подтверждено волеизъявление арендатора земельного участка на прекращение правоотношений субаренды с заявителем.

При таких обстоятельствах продолжение заявителем фактического пользования земельным участком объективно невозможно. Доводы заявителя о продолжении пользования имуществом (спорным земельным участком) после истечения срока договора субаренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

Таким образом, заявителем не доказано наличие возникших в установленном порядке прав на спорный земельный участок.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции не установлено безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции от 29 ноября 2007 года и для удовлетворения апелляционной жалобы. Таким образом, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции от 29 ноября 2007 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба налогового органа - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на общество с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест".

Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю была представлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения апелляционной жалобы, государственная пошлина на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" в сумме 1 000 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2007 года по делу N А33-13401/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строй-Инвест" в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий: судья:

Н. М. Демидова

Судьи

О. И. Бычкова Г. А. Колесникова