Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. N 03АП-1720/2008

г. Красноярск

14 августа 2008 г.

Дело N А33-2138/2007-03АП-1720/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Магда О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,

при участии:

от ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю - представителя Козыревой Е.С. по доверенности N 04-01 от 06.03.2008;

от истца ООО "Товары для мужчин" - представителя Чайчука И.В. по доверенности N 6 от 14.12.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 7 мая 2008 года по делу N А33-2138/2007, принятое судьей Юрченковой Р.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Товары для мужчин" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю о признании недействительным изменения (повышения) ставки арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 до 12 600 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 мая 2008 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным изменение арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение С Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Товары для мужчин" взыскано 2000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с данным решением, ответчик - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о повторном повышении ставки арендной платы, поскольку размер арендной платы был изначально определен на основании отчета независимого оценщика ООО "Сибирская оценочная компания" от 28.07.2006 N 48 (в размере 12 600 руб. за 1 кв.м.). В уведомлении от 05.09.2006 N 05-7987 ошибочно указан размер арендной платы - 9 636 руб. за 1 кв.м. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы, считает, что судом не дана оценка доводу о ничтожности договора аренды.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 14 июля 2008 года.

Истец направил в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на следующие обстоятельства:

- договор аренды от 30.07.1997 N 1188/3574, в редакции дополнительного соглашения (пункт 5.2.) предусматривает право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке только в случае издания соответствующего нормативного акта Российской Федерации, Красноярского края и вступления его в силу;

- отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями от 28.07.2006 N 48 не является нормативным актом;

- статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность увеличения арендной платы не чаще одного раза в год;

- законных оснований для увеличения ставки арендной платы у ответчика не имелось.

Определением от 14 июля 2008 года рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось до 12 августа 2008 года.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение от 7 мая 2008 года отменить.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы согласно возражениям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Товары для мужчин" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 17.04.2006 к договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 (от 01.01.2006 N 1188), которым установлены следующие условия договора (л.д. 9-13).

Согласно разделу 1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комнаты N 1-6 общей площадью 354,5 кв.м. в нежилом помещении N 6 на первом этаже и комнаты N 10-17, часть комнаты N 18, комнаты N 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении N 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры "Здание духовного братства" нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98, рег. N 024999990663, для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере - 3 654 рублей 21 копейка за 1 кв.м. в год без учета НДС и 2 046 рублей 36 копеек за 1 кв.м. в год без учета НДС за подвальное помещение. Данная ставка будет изменена арендодателем с даты рыночной оценки размера арендной платы в одностороннем порядке с последующего уведомления арендатора.

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение N 2), действующий с 01.01.2006 и является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора аренды).

Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца на счет федерального бюджета (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2.1 договора арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора. Своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате. До 20-го числе оплачиваемого месяца предоставлять арендодателю копии платежных документов.

Пунктом 5.2 определено, что условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может также изменяться по заявлению арендатора согласно пункту 3.2.2 настоящего договора. Кроме этого, размер может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.2 договора) чаще одного раза в год.

1 января 2006 года по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование комнаты N 1-6 общей площадью 354,5 кв.м. в нежилом помещении N 6 на 1-ом этаже и комнаты N 10-17, часть комнаты N 18, комнаты N 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении N 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры "Здание духовного братства" нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 (л.д. 14).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС за один месяц составила 167 567 рублей 43 копейки (приложение N 2, расчет арендной платы за имущество) (л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 30.05.2006 к договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 стороны установили изменение (уменьшение) площади арендуемого помещения. Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть комнаты N 1 общей площадью 128,0 кв.м. в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры "Здание духовного братства" нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 для использования под магазин. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение N 2), действующий с 01.06.2006 и является неотъемлемой часть договора (л.д. 18).

1 июня 2006 года по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть комнаты N 1, комнаты N 2-6 общей площадью 226,5 кв.м. в нежилом помещении N 6 на 1-ом этаже и комнаты N 10-17, часть комнаты N 18, комнаты N 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении N 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры "Здание духовного братства" нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 (л.д. 19).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 45 994 рублей 32 копейки (приложение N 2, расчет арендной платы за имущество) (л.д. 20).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю направило в адрес ООО "Товары для мужчин" уведомление от 05.09.2006 N 05-7987 в котором сообщалось, что в соответствии с пунктами 2.1, 5.2 договора аренды от 01.06.2006 N 1188 с 1 августа 2006 года устанавливается новая ставка арендной платы в размере 9 636 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за помещение на 1-ом этаже. Основанием для пересмотра размера арендной платы является Отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 N48/06 от 28.07.2006, выполненный ООО "Сибирская оценочная компания". В уведомлении также предложено произвести в срок до 30.09.2006 доплату по арендной плате за август 2006 года (л.д. 22).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 121 285 рублей 12 копеек согласно расчету арендной платы за имущество от 28.08.2006 (л.д. 23).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю направило в адрес ООО "Товары для мужчин" уведомление от 01.12.2006 N 05-11301, в котором сообщалось, что в связи с неправильно произведенным расчетом арендной платы и в соответствии с пунктами 2.1, 5.2 договор аренды от 01.06.2006 N 1188 с 1 августа 2006 года устанавливается ставка арендной платы в размере 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за помещение на 1-ом этаже. Основанием для пересмотра размера арендной платы является Отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 N 48/06 от 28.07.2006, выполненный ООО "Сибирская оценочная компания". В уведомлении также предложено произвести в срок до 31.12.2006 доплату по арендной плате за период с 01.08.2006 по 30.11.2006, а также ответчик указал, что уведомление от 05.09.2006 N 05-7987 считать недействительным (л.д. 24).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 158 592 рублей согласно расчету арендной платы за имущество (л.д. 25).

Истцом за используемое по договору аренды помещение за период с 10.01.2006 по 08.12.2006 перечислено на расчетный счет ответчика 1 229 432 рублей 08 копеек арендной платы, что подтверждается платежными поручениями представленными в материалы дела (л.д. 26-38).

Не согласившись с требованиями ответчика в части увеличения размера арендной ставки по договору аренды и проведения доплат, истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит признать недействительным изменение ставки арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из представленных документов следует, что между сторонами возникли взаимные права и обязанности, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

В соответствии со статьями 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Стороны в пункте 5.2 договора установили, что условия настоящего договор, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может также изменяться по заявлению арендатора согласно пункту 3.2.2 настоящего договора. Кроме этого, размер может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.2 договора) чаще одного раза в год, что соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла указанных положений закона и договора явствует, что в течение года с момента предыдущего повышения арендной платы ее размер должен оставаться неизменным.

В ходе исполнения договора ответчик уведомлением N 05-7987 от 05.09.2006 известил истца об изменении размера арендной платы на 9 636 рублей за один кв.м. в год без учета НДС на основании Отчета об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

В дальнейшем арендодатель, в нарушение пункта 5.2 договора и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменил размер арендной платы и установив его в 12 600 рублей за один кв.м. в год без учета НДС, уведомив об этом истца письмом N 05-11301 от 11.12.2006

При таких обстоятельствах суд первой инстанции в полном соответствии с материалами дела пришел к выводу, что истец правомерно сослался на увеличение арендной платы более одного раза в год.

Таким образом, спорное повышение арендной платы по договору до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение является повторным в течение года, а потому требование истца о признании недействительным изменения (повышения) ставки арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 N 1188/3574 до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод ответчика о том, что в уведомлении от 05.09.2006 N 05-7987 ошибочно указан размер арендной платы - 9 636 руб. за 1 кв.м., является несостоятельным, поскольку дальнейшего сообщения истцу об ошибочном изменении размера арендной платы от ответчика не последовало, следовательно основанием изменения размера арендной платы по договору явилось уведомление ответчика, являющееся односторонней сделкой.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения судебного акта, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, уплачены им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2008 года по делу N А33-2138/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В. Радзиховская

Судьи

И.А. Хасанова О.В. Магда