Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2008 г. N 03АП-2270/2008

г. Красноярск

09 октября 2008 г.

Дело N А74-303/2008-03АП-2270/2008

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей: Кирилловой Н.А., Радзиховской В.В.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз", д. Конгарово Орджоникидзевского района Республики Хакасия

к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал", г. Москва

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и его возврате,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Славского Валентина Владимировича, с. Кулун Красноярского края, Путимцева Максима Владимировича, г. Ужур Красноярского края, ООО "Феникс", г. Ужур, ООО "Сибирская Транспортная Компания" г. Красноярск.

В судебном заседании участвовали:

ЗАО "Игриюсский совхоз": Ротенберг Л.А. - представитель по доверенности от 11.03.2008 N 2, Гридюшкин А.В. - представитель по доверенности от 11.03.3008 N 4,

от ООО "Феникс": Анкутдинов В.Э. - представитель по доверенности от 19.08.2008, удостоверение адвоката N 23 от 09.01.2003; Каданов А.И. - представитель по доверенности от 12.08.2008, удостоверение N 916 от 08.06.2004;

от ООО "Сибирская транспортная компания": Никифорова Е.А. - представитель по доверенности от 01.08.2008;

от ООО "Идеал": Каданов А.И. - представитель по доверенности от 28.08.2008, удостоверение N 916 от 08.06.2004;

Протокол настоящего судебного заседания велся Шкреба К.В.

Закрытое акционерное общество "Иргиюсский совхоз" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" (далее - ответчик, ООО "Идеал"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5 и возврате переданного по указанному договору недвижимого имущества, расположенного по улице Гоголя, 1 "А" в городе Ужуре Ужурского района Красноярского края:

1) нежилое здание общей площадью 921,40 кв.м., строение 1, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:001,

2) нежилое здание общей площадью 7,30 кв.м., строение 2, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:002,

3) нежилое здание общей площадью 2173,10 кв.м., строение 5, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:005,

4) нежилое здание общей площадью 93,60 кв.м., строение 6, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:006,

5) нежилое здание общей площадью 2420,90 кв.м., строение 7, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:007,

6) нежилое здание общей площадью 5949,30 кв.м., строение 8, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:008,

7) нежилое здание общей площадью 5,30 кв.м., строение 9, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:009,

8) нежилое здание общей площадью 41,20 кв.м., строение 10, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:010,

9) нежилое здание общей площадью 974,20 кв.м., строение 11, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:011,

10) нежилое здание общей площадью 277,40 кв.м., строение 12, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:012,

11) нежилое здание общей площадью 2470,10 кв.м., строение 14, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:014,

12) нежилое здание общей площадью 147,50 кв.м., строение 15, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:015,

13) нежилое здание общей площадью 471,20 кв.м., строение 16, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:016,

14) нежилое здание общей площадью 19,20 кв.м., строение 17, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:017,

15) нежилое здание общей площадью 36,20 кв.м., строение 18, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:018,

16) нежилое здание общей площадью 181,60 кв.м., строение 19, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:019,

17) нежилое здание общей площадью 388,10 кв.м., строение 20, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:020,

18) нежилое здание общей площадью 533,50 кв.м., строение 22, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:022,

19) нежилое здание общей площадью 1927,10 кв.м., строение 23, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:023,

20) нежилое здание общей площадью 1234,90 кв.м., строение 25, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:025,

21) нежилое здание общей площадью 38,50 кв.м., строение 26, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:026,

22) нежилое здание общей площадью 109,90 кв.м., строение 27, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:027,

23) нежилое здание общей площадью 21,40 кв.м., строение 29, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:029,

24) нежилое здание с переменной этажностью общей площадью 6115,90 кв.м., строение 30, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:030,

25) строение общей площадью 1446, 70 кв.м., строение 31, условный номер 24:41:6901003:0015:4109:031.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Славский Валентин Владимирович (далее - Славский В.В.), Путимцев Максим Владимирович (далее - Путимцев М.В.).

Решением суда от 16 июня 2008 года исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5 расторгнут. В качестве последствий расторжения указанного договора ответчик обязан возвратить в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу 25 объектов недвижимости. По истечении указанного срока имущество подлежит принудительному изъятию в пользу истца. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей. Истцу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 88 432 рубля.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 16 июня 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- суд первой инстанции неправильно дал оценку доверенности от 16 ноября 2006 года выданной истцом на имя Курчева А.В. как ничтожной сделки, в результате чего неправильно применена статья 185 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- суд первой инстанции не выяснил обстоятельства наличия спорного имущества в натуре, поскольку общество с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС" и общество с ограниченной ответственностью "Сибирская Транспортная Компания" являются законными владельцами спорных объектом. Суд первой инстанции к участию в деле данные организаций не привлек;

- суд первой инстанции необоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания. Поэтому, ответчик был лишен возможности представить в судебное заседание доказательства, подтверждающие выбытие спорных объектов из владения ООО "Идеал".

Истец, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснил, что апелляционная жалоба подлежит возвращению в связи с пропущенным сроком ее подачи. При принятии решения, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные в материалы дела доказательства, установил значимые для дела обстоятельства и правильно применил нормы права. В судебном заседании представитель истца просила обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 августа 2008 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 16 июня 2008 года отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку принято в отношении прав и обязанностей ООО "Феникс", г. Ужур, ООО "Сибирская Транспортная Компания" г. Красноярск, не привлеченных к участию в деле.

На основании части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, указал, что представленные ответчиком копия простого векселя N 01 серии СВ от 15.12.2006г. и копия акта приема-передачи простого векселя от 18.12.2008г. не могут служить надлежащим доказательством, подтверждающим оплату по договору купли-продажи. По условиям договора расчеты за имущество должны быть осуществлены денежными средствами. Соглашением N 2 от 30.01.2007г. стороны констатировали факт неоплаты имущества. Бывший директор ЗАО "Иргиюсский совхоз" Гридушкин не мог подписать акт приема-передачи веселя, так как в это время находился в реанимационном отделении лечебного учреждения с диагнозом инсульт. Последующие действия ответчика свидетельствуют о признании им задолженности.

Полагает, что поскольку единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права, за ответчиком данное право зарегистрировано, то до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, собственником имущества остается продавец., кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи. Следовательно, передача объектов ООО "Сибирская Транспортная Компания" не препятствует применению последствй в виде возврата 23 объектов истца.

ООО "Феникс" в отзыве на иск указывает, что являясь собственником имущества ООО "Идеал" продал по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2008г. строения 18 и 20 Крикун Наталье Николаевне, которая по договору от 09.06.2008г. реализовала ООО "Мангуст", а затем по договору купли-продажи от 11.06.2008г. - ООО "Феникс". Поскольку на момент предъявления иска ответчик не является законным владельцем спорного имущества, полагает невозможным удовлетворение требований истца о расторжении договора и возврате имущества.

ООО "Сибирская Транспортная Компания" в отзыве на иск указало, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008г. ООО "Идеал" продало ему 22 нежилых здания, расположенных по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 "А". Договор имеет силу передаточного акта, а общество осуществило оплату по договору по платежному поручению от 29.02.2008г. в размере 2 300 000 рублей. В силу п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 25.02.1998г. N 8 полагает себя законным владельцем купленного имущества. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, полагает, что истец по основанию расторжения договора не вправе требовать возвращения имущества, переданного третьим лицам на законных основаниях.

Ответчик полагает, что истцом не соблюдён претензионный порядок урегулирования спора, установленный соглашениями N 7 от 30 ноября 2006 года, N 7 от 18 сентября 2007 года, и иск заявлен в Арбитражный суд Республики Хакасия в нарушение достигнутой сторонами в этих же соглашениях договорённости о передаче споров на рассмотрение Арбитражного суда Красноярского края.

Третьи лица Путимцев М.В. и Славский В. В. в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представил, надлежащим образом извещёны о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие Путимцева М.В. и Славского В. В

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

ЗАО "Иргиюсский совхоз" зарегистрировано в качестве юридического лица 28.06.2005г. В соответствии с Уставом единственным учредителем общества является крестьянское хозяйство "Гридюшкин".

Между закрытым акционерным обществом "Иргиюсский совхоз" (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" (покупателем) 12 октября 2006 года заключён договор N 5 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец (продавец) продал ответчику (покупателю) в собственность недвижимое имущество 25 наименований, поименованное в приложении N 1 к указанному договору, а ответчик (покупатель) принял на себя обязательства по уплате стоимости указанного имущества (л.д. 43-50 т.1).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали стоимость продаваемого имущества в размере 15 786 250 рублей 13 копеек.

Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора покупатель обязан уплатить стоимость имущества путём перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца, обязательства покупателя по уплате стоимости имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств на счёт продавца или передачи ценных бумаг.

В соответствии с пунктом 3.1 договора Продавец передает Покупателю имущество в момент подписания договора. Договор имеет силу и значение акта приема-передачи.

Переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" зарегистрирован 1 декабря 2006 года Шарыповским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам, что подтверждается отметкой регистрационного органа на договоре купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года, а также представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права от 1 декабря 2006 года (л.д. 18-42 т.1).

Соглашением N 5 к договору предусмотрено рассмотрение споров, вытекающих из договора Арбитражным судом Республики Хакасия (л.д. 51). Соглашением N 7 от 30.11.2006г. сторонами предусмотрен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. и подсудность спора Арбитражному суду Красноярского края. (л.д. 57 том N 3)

Между ЗАО "Иргиюсский совхоз" (Арендатор) и ООО "Идеал" (Арендодатель) заключен сроком на 11 месяцев договор аренды недвижимого имущества N 5-А от 01.12.2006г. , приобретенного по договору купли-продажи N 5 от 12.10.2006г. В соответствии с пунктом 1.2 договора договор является отражением договоренности сторон на предмет предоставления Арендатором возможности Арендодателю исполнить свои обязательства как Покупателя в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г.

Согласно пункту 1.6 договора Арендодатель не имеет право самостоятельно распоряжаться, владеть, пользоваться, продавать и сдавать в аренду третьим лицам недвижимое имущество, которое составляет предмет аренды по договору без согласия Арендатора до полного исполнения своих обязательств в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г.

Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрено, что в случае не выполнения своих обязательств в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. и не перечисления денежных средств в срок до 30 марта 2007 г. на расчетный счет Арендатору 15 786 250 руб. 13 коп. Арендодатель принимает на себя все обязательства по настоящему договору и гарантирует, что возникшее право аренды на недвижимое имущество, действует до тех пор, пока ООО "Идеал" полностью не исполнит свои обязательства в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. перед ЗАО "Иргиюсский совхоз".

Пункт 2.2 договора устанавливает, что срок аренды по договору устанавливается 11 месяцев и действует до 01.11.2007г. В случае не выполнения своих обязательств за этот период ООО "Идеал" в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. до 01.11.2007г. , настоящий договор в дальнейшем автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев и действует до 01.10.2008г. , далее до 01.09.2009г. и так далее, без каких-либо дополнительных соглашений между сторонами, до полного исполнения своих обязательств ООО "Идеал" в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. (л.д. 4-8 том N 2)

Письмом N 20 от 20.12.2006г. генеральный директор ЗАО "Иргиюсский совхоз" А.В. Гридюшкин уведомил ООО "Идеал" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 5-А от 01.12.2006г. в связи с полным исполнением ООО "Идеал" взятых на себя обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006г. и оплате по нему.(л.д. 88 том N 2)

В материалы дела представлена копия простого векселя N 01 Серия СВ составленного 15.12.2006г. в г. Москве по которому векселедатель ООО "Идеал" обязалось безусловно оплатить сумму 15.786 250 рублей 13 копеек векселедержателю ЗАО "Иргиюсский совхоз" в срок не ранее 02.06.2008г. Согласно копии акта от 18.12.2006г. ООО "Идеал" передало простой вексель на сумму 15.786 250 рублей 13 копеек ЗАО "Иргиюсский совхоз" в лице Гридюшкина А.В. (л.д. 89-90 том N 2)

Учредителем общества - крестьянским хозяйством "Гридюшкин" 20.10.2006г. принято решение об уступке уставного капитала общества в размере 100% Славскому Валентину Владимировичу на основании договора купли-продажи акций N 1. Внесены изменения в Устав общества о его учредителе, зарегистрированные Межрайонной ИФНС России N 3 25.01.2007г. Решением от 17.01.2007г. генеральным директором общества назначен Славский В.В.

В соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 30 января 2007 года к договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года (л.д. 97 т.3) стороны:

- уточнили, что под ценными бумагами в пункте 2.3 договора купли-продажи N 5 от 12 октября 2006 года подразумеваются только векселя Сбербанка России или Россельхозбанка;

- констатировали, что на 25 января 2007 года обязательства по оплате имущества обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" не выполнены;

- договорились, что общество с ограниченной ответственностью "Идеал" обязано произвести оплату по указанному договору в срок до 30 марта 2007 года и что в случае неоплаты имущества в указанный срок стороны предоставляют право закрытому акционерному обществу "Иргиюсский совхоз" истребовать имущество у общества с ограниченной ответственностью "Идеал" как незаконно им владеющего, из-за невыполнения обязательства по оплате стоимости имущества.

Соглашение подписано руководителями названных юридических лиц: со стороны общества с ограниченной ответственностью "Идеал" Курчевым А.В. (являлся генеральным директором до 10 мая 2007 года (л.д.142, 143 т.2), со стороны закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз" Славским В.В. (в качестве руководителя значится с 25 января 2007 года - л.д.81 т.2, л.д.143 т.3).

Поскольку оплаты имущества в установленный срок не последовало, закрытое акционерное общество "Иргиюсский совхоз" 5 апреля 2007 года письменно обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" с требованием в срок до 10 апреля 2007 года подготовить необходимые документы для возврата 25 объектов недвижимого имущества, расположенных в г.Ужуре Красноярского края, ул.Гоголя, 1А, по причине неоплаты стоимости имущества (л.д. 3 т.2, л.д. 76 т.3).

В ответ на претензию от 05.04.2007г. ответчик сообщил о наличии временных финансовых трудностей, возможности исполнения обязательства по договору не позднее 20.05.2007г.

Указывая на неисполнение обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи N 5 от 12 октября 2006 года истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения вытекают из обязательственных правоотношений по договору купли-продажи недвижимого имущества, положения о котором урегулированы параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 555 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Оценив договор купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года, арбитражный суд пришёл к выводу, что договор заключён, т.к. согласованы все его существенные условия, предусмотренные статьями 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела представлена претензия от 05.04.2007г. (л.д. 76 том N 3), в которой истец просил ответчика в срок до 10.04.20007г. подготовить необходимые документы для возврата обратно 25 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Ужур, ул. Гоголя 1 "А" в связи с неоплатой по договору. На указанной претензии имеется отметка о её получении 5 апреля 2007 года Курчевым А.В., заверенная печатью общества с ограниченной ответственностью "Идеал".

Факт получения указанного требования ответчиком подтверждается также ответным письмом в адрес истца от 10 апреля 2007 года (л.д. 96 т.3), в котором ответчик, ссылаясь на временные финансовые трудности, обязуется исполнить денежные обязательства по договору N 5 от 12 октября 2006 года.

Таким образом, истцом соблюдён досудебный порядок расторжения договора, т.к. в претензии выражена его воля на прекращение отношений с обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" и возврат неоплаченного имущества. Кроме того, дело рассматривается судом апелляционной инстанции по правилам первой инстанции, тогда как требование о расторжение договора заявлено истцом в суде первой инстанции ещё 29.05.2008г.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В предмет доказывания по иску, таким образом, входят следующие факты:

- нарушение договора обществом с ограниченной ответственностью "Идеал";

- наличие для истца значительного ущерба,

- отсутствие препятствий для расторжения договора и возврата имущества.

Истец по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года передал недвижимое имущество 25 наименований ответчику и рассчитывал в результате исполнения договора получить определённую условиями договора плату в размере 15 786 250 рублей 13 копеек.

Доказательства оплаты объектов недвижимости на указанную сумму отсутствуют. В дополнительном соглашении N 2 от 30 января 2007 года к договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года (л.д. 97 т.3) стороны признали, что на 25 января 2007 года обязательства по оплате имущества обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" не выполнены. Оплаты по простому векселю N 01 Серия СВ составленного 15.12.2006г. в г. Москве в срок не ранее 02.06.2008г. не произведено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку оплата по договору купли-продажи в течение около двух лет с момента заключения договора не произведена, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года об уплате стоимости недвижимого имущества, что является основанием в силу пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора.

Таким образом, требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года заявлены правомерно и подлежат удовлетворению судом.

Статьей 453 Гражданского кодекса предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пунктом 4 указанной нормы права предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Дополнительным соглашением N 2 от 30 января 2007 года к договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года стороны договорились, что общество с ограниченной ответственностью "Идеал" обязано произвести оплату по указанному договору в срок до 30 марта 2007 года и что в случае неоплаты имущества в указанный срок стороны предоставляют право закрытому акционерному обществу "Иргиюсский совхоз" истребовать имущество у общества с ограниченной ответственностью "Идеал" как незаконно им владеющего, из-за невыполнения обязательства по оплате стоимости имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное толкование соглашения N 2 от 30 января 2007 года к договору купли-продажи недвижимого имущества N5 от 12 октября 2006 года свидетельствует, что соглашение не содержит обязательство ответчика передать объекты недвижимого имущества истцу, поэтому условие пункта 4 данного соглашения не могут служить основанием для возложения на ответчика обязанности возвратить имущество истцу после расторжения договора.

Согласно статье 491 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года не содержится условие о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара. Переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" зарегистрирован 1 декабря 2006 года Шарыповским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам, что подтверждается отметкой регистрационного органа на договоре купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 года, а также представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права от 1 декабря 2006 года (л.д. 18-42 т.1).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Доказательства, представленные в апелляционную инстанцию свидетельствуют, что ответчиком реализованы права собственника недвижимого имущества путем его реализации по договорам купли-продажи. Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 22.07.2008г. осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Феникс" на нежилое здание общей площадью 36,20 кв.м., строение 18 и нежилое здание общей площадью 375,8 кв.м., строение 20, расположенные по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 "А".

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2008г. ООО "Идеал" продало ООО "Сибирская Транспортная Компания" остальные 23 объекта недвижимого имущества по цене 2 300 000 рублей. Платежным поручением N 000148 от 29.02.2008г. указанная сумма перечислена ответчику. Согласно расписок от 11.03.2008г покупателем представлены документы на государственную регистрацию перехода права. Как указывает третье лицо, объекты находятся в его фактическом владении.

В соответствии с пунктом 5 статьи статьей 453 Гражданского кодекса, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая, что ответчиком спорное имущество отчуждено по договорам купли-продажи, требования истца, заявленные к ответчику о возврате недвижимого имущества, не подлежат удовлетворению судом. Нарушенное право истца подлежит защите иным способом, указанным в законе.

Доводы истца о том, что сохранение права собственности за ответчиком на 23 объекта недвижимого имущества, несмотря на заключение договора купли-продажи от 16.01.2008г. с ООО "Сибирская Транспортная Компания" позволяет осуществить возврат объектов, не могут быть приняты судом, учитывая императивный характер положений пункта 5 статьей 453 Гражданского кодекса.

Государственная пошлина по иску в размере 2000 рублей оплачена истцом, по апелляционной жалобе в размере 1000 оплачена ответчиком. Поскольку заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежит уплате государственная пошлина в размере 500 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, пунктом 5 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12 октября 2006 г., заключенный между ЗАО "Иргиюсский совхоз" д. Конгарово Орджоникидзевского района Республики Хакасия и обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" г. Москва.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Идеал", г. Москва в пользу закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз", д. Конгарово 500 рублей государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

Н.А. Кириллова В.В. Радзиховская