Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2008 г. N 03АП-2951/2008

г. Красноярск

"27" октября 2008 г.

Дело N А33-3058/2008-03АП-2951/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "24" октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" октября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Хасановой И.А., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" (истца) - Шмаланд О.Н., представителя по доверенности от 20 мая 2008 года;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (ответчика) - Демченко С.А., представителя по доверенности от 14 января 2008 года N 13;

от местной Православной религиозной организации прихода Храма Рождества Христова города Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви (ответчика) - Баумана А.А., представителя по доверенности от 20 мая 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "18" августа 2008 года по делу N А33-3058/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Управлению архитектуры администрации города Красноярска

- о признании распоряжения администрации города Красноярска от 3 марта 2008 года N 175-арх "О разрешении на размещение временной автостоянки на территории рынка" незаконным и необоснованным;

- о переводе прав и обязанности по заключенному договору аренды на общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района г. Красноярска";

- о продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу ул. Добролюбова-Менделеева, на новый срок, то есть до 3 июня 2009 года.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец заявил ходатайство о замене ответчика по делу, просил заменить Управление архитектуры администрации города Красноярска на Департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска и местную Православную религиозную организацию прихода Храма Рождества Христова города Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со статьёй 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмета иска, просил перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка N 592 от 25 марта 2007 года, заключённому между администрацией города Красноярска и местной Православной религиозной организации прихода Храма Рождества Христова г. Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви, на общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района". От остальных требований истец отказался.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 июня 2008 года производство по делу в части требования о признании распоряжения администрации города Красноярска от 3 марта 2008 года N 175-арх "О разрешении на размещение временной автостоянки на территории рынка" незаконным и необоснованным, и о продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу ул. Добролюбова-Менделеева, на новый срок до 3 июня 2009 года, прекращено.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры администрации города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 августа 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано в связи с недоказанностью истцом наличия у него предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации права на преимущественное заключение договора аренды. Обществу с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" в лице Ходакова Александра Михайловича возвращены из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции Сбербанка Российской Федерации от 24 марта 2008 года.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

По мнению истца обжалуемое им решение незаконно и необоснованно. В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

После отказа в продлении действия договора аренды по причине предоставления данного земельного участка другому лицу, 17 апреля 2007 года между сторонами по договору было подписано соглашение N 1865 о расторжении договора аренды в связи с прекращением его действия. О том, что данный земельный участок будет предоставлен во временное пользование религиозной организации под автостоянку общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" не было уведомлено, в противном случае, соглашение о расторжении договора не было бы заключено.

Довод суда относительно того, что договор аренды земельного участка N 3900 от 3 июня 2002 года между администрацией города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" является незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном порядке, не основан на материалах дела. Действительно, регистрация договора аренды в установленном порядке не была произведена по причине отсутствия кадастрового плана земельного участка, изготовление которого требует продолжительного времени. Кадастровый номер, указанный в договоре, как следует из пояснений представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений, фактически являлся учетным номером, применяемым арендодателем для внутреннего учета, о чем не был поставлен в известность арендатор. Фактически арендные отношения существовали и, поскольку арендодатель не уведомил арендатора о расторжении договора или о его незаключенности в связи с отсутствием государственной регистрации, договор считался заключенным на неопределенный срок. Кроме того, дополнением от 11 мая 2004 года за N 2086 в указанный договор действие договора аренды было продлено на неопределенный срок. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что земельный участок, предоставленный в аренду истцу, расформирован.

Вывод суда о невозможности перевода прав и обязанностей по договору аренды N 592 от 25 марта 2008 года на истца в связи с изменением целевого назначения земельного участка не основан на законе, поскольку статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит условия об обязательном соблюдении целевого назначения использования земельного участка, указанным в договоре с новым арендатором.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2008 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 24 октября 2008 года.

В судебное заседание представитель Управления архитектуры администрации города Красноярска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления N 66013602070803), не прибыл, отзыв на апелляционную жалобу от указанного лица суду не поступал.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Управления архитектуры администрации города Красноярска.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Департамента муниципального имущества земельных отношений администрации города Красноярска отклонил доводы апелляционной жалобы, представил суду письменный отзыв. По мнению ответчика, в связи с подписанием соглашения о расторжении договора с 17 апреля 2007 года какие-либо обязательства, возникшие между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" вследствие подписания договора аренды N 3900 от 3 июня 2002 года, следует считать прекращенными. Договор аренды N 592 от 25 марта 2008 года был заключен в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, предметом договора аренды N 3900 от 3 июня 2002 года является земельный участок с иным кадастровым номером, адресом и площадью, отличным от указанного в договоре N 592 от 25 марта 2008 года.

Представитель местной Православной религиозной организации прихода Храма Рождества Христова города Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви также отклонил доводы апелляционной жалобы.

По мнению ответчика, ссылка истца на наличие преимущественного права на заключение договора несостоятельна, юридически арендные отношения отсутствовали. Договор N 3900 от 3 июня 2002 года не заключен, поскольку регистрация договора не была проведена. Дополнение к договору от 11 мая 2004 года N 2086, в соответствии с которым срок действия договора аренды земельного участка продлевается с 7 апреля 2004 года по 6 апреля 2007 года, также не имеет юридической силы. Ссылка истца на то, что регистрация договора не была произведена из-за продолжительности оформления, несостоятельна.

Кроме того, поскольку договор соглашением сторон от 17 апреля 2007 года прекращен, а новый заключен не был, собственник земельного участка после его приемки по акту вправе принимать решение о передаче земельного участка в аренду иному лицу. Земельное законодательство не устанавливает, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного законодателем (договором) срока является основанием считать договорные отношения возобновленными.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

3 июня 2002 года между администрацией города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 3900 (т.1, л.д. 20), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору на основании извещения комитета по архитектуре и градостроительству от 7 мая 2002 года N 6761 в аренду земельный участок, расположенный в Кировском районе по адресу: г. Красноярск, ул. Добролюбова - Менделеева, с кадастровым номером 24:50:0600048:0016, категория земель - земли поселений, оценочная зона 8, общей площадью 7981,58 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования (приложение 1).

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды договор заключается на срок с 7 мая 2002 года по 25 января 2004 года.

В силу пункта 3.2 договора аренды арендатор обязан в течении 15-ти дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в ГУЮ "Регистрационная палата по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края".

По акту приема-передачи от 7 мая 2002 года (т.1, л.д. 25) земельный участок передан арендатору.

Распоряжением администрации города Красноярска N 331-арх от 14 февраля 2003 года (т.1, л.д. 51) местной Православной религиозной организации прихода храма Рождества Христова г. Красноярска предварительно согласовано место размещения здания храма на земельном участке площадью 21 316,51 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Павлова - ул. Щорса - ул. Добролюбова в Кировском районе, утвержден акт о выборе данного земельного участка. Позднее, распоряжением администрации города Красноярска N 974-арх от 25 апреля 2006 года (т.1, л.д. 52) срок предварительного согласования места размещения объекта продлен до 14 февраля 2009 года.

28 октября 2003 года между Департаментом недвижимости администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" подписано дополнение N 3750 к договору N 3900 от 3 июня 2002 года (т.1, л.д. 23), которым в качестве арендодателя по договору указан Департамент недвижимости администрации города Красноярска.

Письмом от 3 ноября 2003 года (т.2, л.д. 22) общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района г. Красноярска" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска с просьбой выдать распоряжение на продление договора аренды земельного участка по ул. Добролюбова - ул. Менделеева, используемого для эксплуатации рынка автозапчастей, сроком до начала строительства Храма Русской Православной Церкви.

Распоряжением администрации города Красноярска N 849-арх от 7 апреля 2004 года обществу с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" разрешено размещение временного рынка автозапчастей на земельном участке из земель поселений общей площадью 7 981.15 кв.м., расположенном по ул. Добролюбова - ул. Менделеева в Кировском районе г. Красноярска на три года в аренду.

В дальнейшем, в связи с изменением площади земельного участка с 7981,58 кв.м. до 7 981,15 кв.м. земельному участку присвоен кадастровый номер 24:50:0600048:0034, срок действия договора продлен до 6 апреля 2007 года (дополнение N 2086 от 11 мая 2004 года к договору аренды N 3900 от 3 июня 2002 года, т.2, л.д. 87).

Дополнением от 23 мая 2006 года N 2832 (т.1, л.д. 30) в договор аренды N 3900 от 3 июня 2002 года внесены изменения, арендодателем по договору является Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Письмом N 37 от 29 января 2007 года (т. 1, л.д. 33) общества с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" обратилось в Управление архитектуры и строительства администрации г. Красноярска с просьбой продлить распоряжение N 849-арх от 7 апреля 2004 года "О размещении временного рынка автозапчастей по ул. Добролюбова - ул. Менделеева" сроком до 2009 года.

Письмом от 13 апреля 2007 года N 7019 (т.1, л.д. 35) Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Красноярска отказало истцу в продлении распоряжения в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предварительно распоряжением администрации города от 26 мая 2006 года N 974-арх согласован для размещения Храма Рождества Христова.

Соглашением от 17 апреля 2007 года N 1865 (т.1, л.д. 26), подписанным обществом с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" и Департаментом недвижимости администрации города Красноярска, договор аренды N 3900 от 3 июня 2002 года расторгнут с 7 апреля 2007 года. В соответствии с пунктом 1 соглашения данное соглашение имеет силу акта приема-передачи.

Распоряжением администрации города Красноярска N 175-арх от 3 марта 2008 года (т.1, л.д. 53) Красноярско-Енисейской Епархии Московского Патриархата Русской Православной Церкви разрешено размещение до 14 февраля 2009 года временной автостоянки на земельном участке из земель населенных пунктов, расположенном по адресу г. Красноярск, ул. Павлова - ул. Щорса - ул. Добролюбова, общей площадью 10 464.0 кв.м., в том числе 1 714,0 кв.м. площадь ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей).

25 марта 2008 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и Местной православной религиозной организации прихода храма Рождества Христова г. Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 592 (т.1, л.д. 55), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с учетным номером 0600048:0038, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Павлова - ул. Щорса - ул. Добролюбова, для использования в целях размещения временной автостоянки общей площадью 10 464 кв.м.

Полагая, что нарушено его право заключить договор аренды земельного участка на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 592 от 25 марта 2008 года, подписанному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и местной Православной религиозной организации прихода храма Рождества Христова г. Красноярска Красноярско-Енисейской епархии Русской Православной Церкви.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору аренды, по истечении срока договора преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок, арендатор, в силу названной статьи, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем с иным лицом договору аренды.

В подтверждение наличия у него преимущественного права на заключение договора на новый срок общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" представило договор аренды от 3 июня 2002 года N 3900, подписанный между ним (арендатор) и администрацией города Красноярска (арендодатель). Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель предоставляет арендатору на основании извещения комитета по архитектуре и градостроительству от 7 мая 2002 года N 6761 в аренду земельный участок, расположенный в Кировском районе по адресу: г. Красноярск, ул. Добролюбова - Менделеева, с кадастровым номером 24:50:0600048:0016, категория земель - земли поселений, оценочная зона 8, общей площадью 7981,58 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования (приложение 1).

Как устанавливает части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу частей 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из статьи 1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на момент подписания договора аренды от 3 июня 2002 года N 3900 Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу.

В соответствии с пунктом 1.4 представленного истцом договора аренды договор заключается на срок с 7 мая 2002 года по 25 января 2004 года.

Следовательно, подписанный между истцом и администрацией города Красноярска от 3 июня 2002 года N 3900, предусматривающий передачу земельного участка в аренду на срок более 1 года, подлежал государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации договоры аренды от 3 июня 2002 года N 3900 суду не представлены.

Поскольку нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены иные последствия отсутствия государственной регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 3 июня 2002 года N 3900.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о невозможности государственной регистрации договора в виду отсутствия кадастрового плана земельного участка как не имеющий правового значения.

Пункт 3.2 договора аренды возложил на арендатора обязанность в течении 15-ти дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в ГУЮ "Регистрационная палата по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края". Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает участников гражданского оборота действовать разумно и добросовестно. Следовательно, в случае возникновения препятствий в государственной регистрации истец должен был обратиться к предусмотренным законам способам защиты. Невозможность государственной регистрации договора не может свидетельствовать о его заключенности.

Ссылка истца на дополнительное соглашение от 11 мая 2004 года N 2086, которым срок действия договора аренды N 3900 продлен до 6 апреля 2007 года, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменить можно лишь условия заключенного и действующего договора. Доказательства государственной регистрации данного дополнительного соглашения не представлены.

Представленные в материалы дела договора аренды от 13 февраля 1996 года N 557, от 10 октября 1996 года N 4434, от 9 июля 1998 года N 2878 и от 13 июня 2000 года N 2086 (т.1, л.д. 15, 108, 111, 114, 117) подписаны с товариществом с ограниченной ответственностью "ХДРСУ Кировского района", договоры аренды от 14 ноября 2001 года N 5813 и от 23 мая 2002 года N 3580 (т.2, л.д. 78, 83) подписаны с обществом с ограниченной ответственностью "ДРСУ Кировского района".

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" зарегистрировано как юридическое лицо администрацией Кировского района г. Красноярска 2 июля 2001 года за N 206 (т.1, л.д. 41).

Согласно уставу общества с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" (т.1, л.д. 43), его учредителем является общество с ограниченной ответственностью "ДРСУ Кировского района г. Красноярска", зарегистрированное ранее как товарищество с ограниченной ответственностью "ХДРСУ Кировского района" постановлением администрации Кировского района г. Красноярска N 997 от 25 декабря 1992 года, с новыми редакциями устава N 787 от 17 октября 1996 года, N 358 от 27 октября 1999 года, N 165 от 1 июня 2001 года.

Доказательства передачи учредителем обществу с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" прав по какому-либо из указанных выше договоров аренды истцом не представлены.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района" не представило доказательства наличия между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска договора аренды спорного земельного участка.

Поскольку предусмотренной статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты представлен арендатору как стороне заключенного договора аренды, срок действия которого истек, лицо, не являвшееся стороной действующего договора аренды к данному способу защиты прибегнуть не может.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных истцом требований, признав недоказанным наличие у общества преимущественного права на заключение в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды земельного участка на новый срок.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на общество с ограниченной ответственностью "РСУ Кировского района".

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" августа 2008 года по делу N А33-3058/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

В.В. Радзиховская И.А. Хасанова