Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 03АП-1954/2008

14 ноября 2008 г.

Дело N А33-3166/2008-03АП-1954/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "07" ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" ноября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Радзиховской В.В.,

судей: Магда О.В., Хасановой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гвоздевой Натальи Васильевны - Платовой Н.В., представителя по доверенности от 15.07.2008,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска - Черновой И.П., представителя по доверенности от 20.12.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гвоздевой Натальи Васильевны

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "21" мая 2008 года по делу N А33-3166/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Администрация города Ачинска, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гвоздевой Наталье Васильевне о взыскании 65 183 рублей 18 копеек долга и 82 778 рублей 78 копеек пени по договору аренды N 1078 от 31.10.2001.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 мая 2008 года исковые требования удовлетворены частично, в сумме 65 183 руб. 18 коп. долга и 22 700 руб. неустойки. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель Гвоздева Н.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что от земельного участка не отказывался, принимал все меры для урегулирования вопроса о предоставлении его в собственность, о желании реконструировать поврежденный и не пригодный для эксплуатации павильон "Светлана", нарушений условий договора не допускал, а также гарантировал оплату арендной платы, что подтверждается материалами дела. Кроме того, об изменении арендной платы арендатор должен быть уведомлен до начала следующего расчетного периода, а не после его окончания. Оплата арендной платы за спорные периоды производилась регулярно, о наличии задолженности ответчик уведомлен не был. Не предъявление арендодателем в соответствии с пунктом 5.3 договора никаких претензий, связанных с задолженностью по арендной плате за период с 2002 год и до возникновения пожара в павильоне, подтверждает факт отсутствия задолженности по уплате арендной платы со стороны ответчика. Также судом не было учтено, что с апреля 2007 года спорный земельный участок был предоставлен Цыро Ю.Д., следовательно, начисление истцом арендной платы за 2007 год с учетом пени является неправомерным. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что договор аренды от 31.10.2001 N 1078 является незаключенным, поскольку срок аренды земельного участка согласован с 01.04.2001 по 31.03.2002, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован. Гвоздева Н.В. также указывает, что требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 621 руб. 43 коп. за период с 01.01.2003 по 31.12.2004 заявлены за пределами сроков исковой давности.

Истцы представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором просят решение суда первой инстанции оставить без изменения. По мнению истцов, утверждение ответчика о том, что ему было неизвестно об изменении ставок арендной платы является необоснованным, поскольку размер и порядок внесения арендной платы за период с 01.01.2003 по 31.12.2007 установлены нормативными актами, которые прошли процедуру официального опубликования в газете "Ачинская газета". Согласно приложенному к исковому заявлению расчету за Гвоздевой Н.В. перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска числится задолженность по арендной плате в размере 65 183 рублей 18 копеек.

Администрация города Ачинска, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направила, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в ее отсутствие.

В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя Гвоздевой Н.В., Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

31.10.2001 между Администрацией г. Ачинска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гвоздевой Н.В. (арендатор) подписан договор аренды N 1078 земельного участка общей площадью 37,87 кв.м., расположенного по адресу: г. Ачинск, 3-й Привокзальный мкрн, возле дома N 18 для эксплуатации торгового павильона "Светлана" (далее - Договор).

Сторонами в материалы дела представлены свои подлинные экземпляры указанного договора, имеющие различное содержание пункта 7.1, касающегося срока действия договора.

Так, согласно пункту 7.1 Договора, представленного истцом, срок аренды установлен с 01.04.2001 по 30.03.2002.

Согласно пункту 5.1 Договора, представленного ответчиком, срок аренды установлен с 01.04.2001 по 31.03.2002.

Иные условия в экземплярах договора сторон совпадают.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора размер арендной платы составляет 7 680 руб. в год и может быть изменен.

Согласно пункту 3.2 Договора арендная плата вносится арендатором с даты подписания договора поквартально не позднее пятнадцатого числа последнего месяца квартала, за который вносится плата.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления неустойки в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Договор может быть изменен по соглашению сторон, за исключением изменения размера и порядка внесения арендной платы. Изменение размера и порядка внесения арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке на основании решений Ачинского городского Совета депутатов, а равно иных нормативных актов (пункт 8.4 договора).

В пункте 8.5 Договора стороны согласовали, что договор является документом, свидетельствующим об исполнении арендодателем обязанности передать земельный участок арендатору во владение и пользование.

К договору приложен план земельного участка и каталог его координат.

Решением Ачинского городского совета депутатов от 21.12.2001 N 11-78 установлено, что базовая ставка арендной платы за землю в г. Ачинске исчисляется путем умножения ставки земельного налога на коэффициент функционального назначения территории либо указывается в рублевом исчислении. В Приложении к указанному решению утверждены коэффициенты базовых ставок арендной платы за землю в г. Ачинске в зависимости от функционального назначения территории, действующие с 01.01.2002 по 31.12.2002. Для использования земельного участка под торговые павильоны утвержден коэффициент 60.

Постановлением Главы города Ачинска от 07.03.2003 N 0252-п утверждены ставки земельного налога на 2003 год по зонам градостроительной ценности. Согласно Приложению к указанному постановлению ставка земельного налога на 2003 год на земельные участки, расположенные в 3 мкрн Привокзального района г. Ачинска, составляет 12,17 руб./кв.м.

Решением Ачинского городского совета депутатов от 17.12.2002 N 23-156-р установлены коэффициенты базовых ставок арендной платы за землю, применяемые к ставкам земельного налога в период с 01.01.2003 по 31.12.2003 в зависимости от функционального назначения территории, в частности, коэффициент для использования земельных участков под торговые павильоны - 40.

Решением городского Ачинского совета депутатов от 24.11.2003 N 31-229р утверждены ставки земельного налога на 2004 год. Согласно Приложению к указанному постановлению ставка земельного налога на 2004 год на земельные участки, расположенные в 3 мкрн Привокзального района г. Ачинска, составляет 13,39 руб./кв.м.

Постановлением главы города Ачинска от 20.11.2003 N 0846п установлены коэффициенты базовых ставок арендной платы за землю, применяемые к ставкам земельного налога в период с 01.01.2003 по 31.12.2003 в зависимости от функционального назначения территории, в частности, коэффициент для использования земельных участков под торговые павильоны - 22.

Федеральным законом от 09.11.20004 N 141-ФЗ установлено, что действующие в 2004 году размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1.

Средняя ставка земельного налога в 2004 году составила 8,76 руб./ кв.м.

Решением Ачинского городского совета депутатов от 26.11.2004 N 40-305р установлены коэффициенты дифференциации к средней ставке земельного налога по зонам градостроительной ценности на территории г. Ачинска на 2005 год, в частности, коэффициент для зоны "Привокзальный" - 2,03.

Постановлением Главы города Ачинска от 29.11.2004 N 0469-п установлены коэффициенты базовых ставок арендной платы за землю в городе Ачинске, применяемые с 01.01.2005 по 31.12.2005 к ставкам земельного налога, в зависимости от функционального назначения территории, в том числе коэффициент для использования земельных участков под торговые павильоны - 15.

Постановлением Главы города Ачинска от 28.11.2005 N 359-П установлены рублевые ставки арендной платы за землю в г. Ачинске на 2006 год, в том числе для временных торговых точек, имеющих торговые залы (павильоны, временные сооружения), осуществляющих розничную торговлю алкогольной продукции с содержанием этилового спирта свыше 13% готовой продукции, в зоне "Привокзальный" - 428,40 руб./ кв.м. в год.

Постановлением Главы города Ачинска от 25.12.2006 N 389-П установлены рублевые ставки арендной платы за землю в г. Ачинске на 2007 год, в том числе для временных торговых точек, имеющих торговые залы (павильоны, временные сооружения), кроме осуществляющих розничную торговлю алкогольной продукции с содержанием этилового спирта свыше 13% готовой продукции, в зоне "Привокзальный" - 235,62 руб./ кв.м. в год.

Письмом от 22.02.2006 N 443-АЗ истец уведомил ответчика об изменении арендной платы за землю за 2002 год в сумме 11 572 руб. 66 коп., за 2003 год - 18 435 руб. 12 коп.., за 2004 год - 11 186 руб. 31 коп.., за 2005 год - 11 111 руб. 67 коп., за 2006 год - 16 223 руб. 51 коп.

Письмом от 29.03.2007 N 891-A3 истец уведомил ответчика о том, что размер арендной платы в 2007 году составляет 8 922 руб. 93 коп.

В связи с обращением арендатора от 19.04.2007 арендная плата за 2007 год уменьшена истцу на 50 % процентов в связи с пожаром павильона, на основании справки пожарной службы и постановления главы г. Ачинска N 389-п от 15.12.2006.

Таким образом, согласно расчету истец начислил ответчику арендную плату за период с 01.04.2002 по 31.12.2007 в сумме 72 990 руб. 73 коп., в том числе:

- за период с 01.04.2002 по 31.12.2002 - 11 572 руб. 66 коп. (37,87 кв.м.*6,76 руб./кв.м.*60 / 360 дн. * 275 дн.);

- за 2003 год - 18 435 руб. 12 коп. (37,87кв.м.*12,17 руб./кв.м.*40),

- за 2004 год - 11 186 руб. 31 коп. (37,87 кв.м.*13,39 руб./кв.м.*22/ 365 дн.*366 дн.),

- за 2005 год - 11 111 руб. 67 коп. (37,87 кв.м.*8,76 руб./кв.м. *1,1 * 2,03 *15),

- за 2006 год - 16 223 руб. 51 коп. (37,87 кв.м.*428,4 руб./кв.м.),

- за 2007 год - 4 461 руб. 46 коп. (37,87 кв.м.*235,62 руб./кв.м.*0,5).

24.10.2007 ответчик оплатил истцу 7 807 руб. 51 коп. Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 65 183 руб. 18 коп.

Непогашение указанной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка. С учетом специфики объекта аренды к отношениям сторон подлежат применению общие положения о договоре аренды, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, установленному в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В материалы дела сторонами представлены два подлинных экземпляра договора аренды земельного участка от 31.10.2001 N 1078, имеющие различное содержание пункта 7.1 о сроке аренды. В экземпляре истца указано, что срок аренды установлен с 01.04.2001 по 30.03.2002, в экземпляре ответчика - с 01.04.2001 по 31.03.2002.

При оценке указанных экземпляров договора, суд апелляционной инстанции учитывает фактическое исполнение договора его сторонами (передача истцом земельного участка ответчику, эксплуатация ответчиком павильона на спорном земельном участке, частичное внесение ответчиком арендной платы), в связи с чем при разрешении спора полагает необходимым руководствовать экземпляром договора истца.

Поскольку срок аренды в договоре установлен с 01.04.2001 по 30.03.2002, то есть менее одного года, в силу статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация такого договора не обязательна. Таким образом, довод ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктами 1,3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3.1 Договора установлено, что размер арендной платы составляет 7 680 руб. в год и может быть изменен. Согласно пункту 8.4 Договора изменение размера и порядка внесения арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке на основании решений Ачинского городского совета депутатов и иных нормативных актов.

В период с 2001 по 2006 годы решениями Ачинского городского совета депутатов и постановлениями Главы города Ачинска ежегодно устанавливался порядок расчета ставок арендной платы, утверждались коэффициенты базовых ставок арендной платы в зависимости от функционального назначения территории, а также коэффициенты по зонам градостроительной ценности.

Указанные нормативные правовые акты публиковались в местном издании "Ачинская газета".

Поскольку условия договора аренды земельного участка не предусматривают дополнительного уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в случае, если такое изменение обусловлено нормативно-правовыми актами государственных органов и органов местного самоуправления, нормативно-правовые акты, изменяющие порядок расчета арендной платы, опубликованы в установленном законом порядке, доводы ответчика о том, что ему было неизвестно об изменении ставок арендной платы, признаются судом необоснованными.

Расчет размера арендной платы за период с 01.04.2002 по 31.12.2007 произведен истцом в соответствии с решениями Ачинского городского совета депутатов и постановлениями Главы города Ачинска, проверен судом, составлен правильно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 621 руб. 43 коп. за период с 01.01.2003 по 31.12.2004 заявлены истцом за пределами сроков исковой давности признаются судом апелляционной инстанции обоснованными. Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Вместе с тем, в суде первой инстанции ответчик о применении сроков исковой давности не заявлял, в связи с чем основания для применения срока исковой давности и отказа в удовлетворении исковых требований в данной части у суда первой инстанции отсутствовали. В силу прямого указания пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о применении сроков исковой давности должно быть сделано до вынесения решения, что исключает возможность применения сроков исковой давности судом апелляционной инстанции, если такое заявление не было представлено стороной до вынесения решения судом первой инстанции.

С учетом частичной оплатой арендных платежей, истец правильно определили размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.04.2002 по 31.12.2007 в сумме 65 183 руб. 18 коп.

Доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части.

Установив размер задолженности, период просрочки, несоразмерность начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки в сумме 22 700 руб., уменьшив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном начислении истцом арендной платы за 2007 год, поскольку с апреля 2007 года спорный земельный участок был предоставлен Цыро Ю.Д., отклоняются судом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания срока действия договора 30.03.2002, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательства расторжения договора и возвращения ответчиком арендованного имущества в материалах дела отсутствуют. Принятие истцом решения о предоставлении спорного земельного участка другому лицу не влечет за собой расторжения действующего договора аренды и не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы за арендуемое имущество. Доводы заявителя апелляционной жалобы о неполучении им определения суда первой инстанции от 18 апреля 2008 года о назначении дела к судебному разбирательству опровергаются уведомлением о вручении N 6600001766643 (т.1, л.д.85).

Таким образом, решение суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "21" мая 2008 года по делу N А33-3166/2008 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи

О.В. Магда И.А. Хасанова