Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2008 г. N 03АП-3047/2008

г. Красноярск

21 ноября 2008 г.

Дело N А33-5730/2008-03АП-3047/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 07.05.2008 N 95 Полищук Р.В.,

от ответчика: представителя по доверенности от 10.04.2008 Гракова В.И.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Три О", г. Красноярск, на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года по делу N А33-5730/2008, принятое судьей Михайловой Т.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Спарта" (ООО) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Три О" (ООО) об установлении арендной платы и внесении изменений в условия договора аренды от 22.01.2004 N 8330:

1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "ООО "Спарта", именуемая в дальнейшем "арендодатель", в лице председателя управляющей компании Гобовой Виктории Владимировны, действующего на основании устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 24.04.2006, с одной стороны, и ООО "Три О", именуемое в дальнейшем "арендатор", в лице директора В.Н. Будылова, действующего на основании устава, с другой стороны, вместе именуемые "стороны".

2. Установить арендную плату за нежилое помещение N 68, общей площадью 125,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 79, в размере 1 400 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 рублей в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы применяется к отношениям сторон с 01.01.2008. Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

Решением арбитражного суда от 29.08.2008 исковые требования удовлетворены частично:

1. Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "ООО "Спарта", именуемая в дальнейшем "арендодатель", в лице председателя управляющей компании В.В. Гобовой, действующего на основании устава и договора о передаче полномочий исполнительного органа от 24.04.2006, с одной стороны, и ООО "Три О", именуемое в дальнейшем "арендатор", в лице директора В.Н. Будылова, действующего на основании устава, с другой стороны, вместе именуемые "стороны".

2. Установить арендную плату за нежилое помещение N 68, общей площадью 125,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газ. Красноярский рабочий, 79, в размере 1 400 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС). Общий размер арендной платы составляет 176 120 рублей в месяц (включая НДС). Указанный размер арендной платы не включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 29.08.2008 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что в данном случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы. Продажа имущества, обремененного правами третьих лиц (ответчика), состоялась с согласия покупателя (истца) принять такое имущество, как того требует статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неверно истолковано содержание пунктов 3.4, 6.2 договора, согласно которым собственнику предоставляться право по своему усмотрению установить размер арендной платы. Договор от 22.01.2004 N 8330 в установленном порядке не изменялся, следовательно, пункты 3.4, 6.2 действуют в редакции, установленной договором.

Ответчик полагает, что факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условия договора. Наличие в договоре условия, предусматривающего установление размера арендной платы по решению органов местного самоуправления, с принятием нормативного акта, не противоречит действующему законодательству, поэтому довод истца о том, что решение Красноярского городского Совета депутатов в части определения ставок арендной платы применимо только к муниципальному имуществу основан на ошибочном толковании закона. Кроме того, истец в качестве основания установления предлагаемой стоимости аренды приводит не решение Горсовета, а отчет об определении рыночной стоимости арендной платы от 04.06.2008 N 182, что является нарушением условий договора.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с ее доводами не согласился, пояснил, что налоговая нагрузка по налогу на имущество по данному объекту составила 42 520,07 рубля в месяц, что существенно превышает установленный договором размер арендной платы. Риск увеличения расходов, связанных с использованием данного помещения, в виде уплаты налога либо увеличения в связи с этим арендной ставки, возникли по объективным причинам и не связаны сами по себе со сменой арендодателя.

Истец считает, что условия пунктов 1.2, 3.4, 6.2 договора свидетельствуют о том, что сторонами при заключении договора было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в смысле части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не чаще 1 раза в год.

Истец указывает, что согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.03.2008, фактическое изменение арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой выполнение условия, согласованного сторонами в пункте 3.4 договора. При этом решения Горсовета об утверждении базовой ставки не являются изменением условия договора аренды о его цене.

В судебном заседании, состоявшемся 19.11.2008, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство представителя ответчика и объявлен перерыв в судебном заседании до 09 час. 30 мин. 21.11.2008.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение арбитражного суда отменить.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

22 января 2004 года между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 8330, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение 68 ком. N 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, реестровый N СТР03847, общей площадью 117,9 кв.м, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 79, для использования под магазин (л.д. 23-27).

Согласно пункту 2.1 срок действия договора определен с 22.01.2004 по 31.12.2014.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменно извещения арендодателя.

Условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора (пункт 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 22.01.2004, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 22.01.2004, вышеназванное нежилое помещение передано ответчику (л.д. 28).

Согласно расчету арендной платы (приложение N 2 к договору) арендная плата в месяц составляет 9 284, 63 рубля без учета НДС. Арендная плата не включает эксплуатационные расходы на содержание нежилого помещения (л.д. 29).

Дополнительным соглашением от 10.04.2007 N 4 к договору аренды от 22.01.2004 N 8330 стороны согласовали размер арендной платы в месяц в сумме 14 886, 54 рубля, которая назначается с 20.01.2007 (л.д. 32).

Согласно распоряжению Администрации г. Красноярска от 23.08.2007 N 2219-недв нежилое помещение N 68 общей площадью 125,80 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 79, обремененное правом аренды по 31.12.2014, приватизировано (л.д. 95).

04 октября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (продавцом) и ООО "Спарта" (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости N 423, согласно которому покупатель покупает нежилое помещение N 68, общей площадью 125,80 кв.м, кадастровый номер 24:50:060017:0000:04:401:002:000066430:0001:20068, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 79 (л.д. 42-45).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2008 N 01/076/2008-240 и свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2007 вышеназванный объект недвижимости зарегистрирован на праве собственности за ООО "Спарта" с существующим ограничением права в виде аренды (л.д. 41, 78).

12 февраля 2008 года ООО "Спарта" (собственник вышеуказанного нежилого помещения) направило в адрес ответчика (арендатора) дополнительное соглашение к договору аренды от 22.01.2004 N 8330 об изменении условий договора в части размера арендной платы с предложением его подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления (л.д. 38-39).

В связи с тем, что ответа от ООО "Три О" не последовало, истец обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в условия договора и установлении нового размера арендной платы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, отношения сторон по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика уведомление с дополнительным соглашением к договору аренды от 22.01.2004 N 8330 об изменении размера арендной платы, которое ответчиком получено, что подтверждается материалами дела (л.д. 35-37), в связи с чем истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Пунктами 3.4, 6.2 договора аренды от 22.01.2004 N 8330 предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора в части размера арендной платы по решению арендодателя. Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор (ответчик), заключая договор, предполагал о возможности изменения арендной ставки в одностороннем порядке по решению арендодателя и принимал на себя риски изменения размера арендной платы по решению арендодателя в одностороннем порядке.

Арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что вышеназванное нежилое помещение, находясь в муниципальной собственности, не облагалось налогом на имущество. Соответственно, изменение статуса имущества (частная собственность) увеличило объективно существующие затраты на его использование для его собственника (истца). Так, согласно бухгалтерской справке налог на имущество за вышеуказанное нежилое помещение в квартал составляет 127 560 рублей 20 копеек (л.д. 97).

Арбитражный апелляционный суд считает, что на основании условий договора аренды и положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности увеличения размера арендной платы, принимая во внимание, что установление ставки арендной платы ниже рыночной нарушает права и законные интересы истца, как коммерческой организации.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец в качестве основания установления предлагаемой стоимости аренды приводит не решение Горсовета, а отчет об определении рыночной стоимости арендной платы от 04.06.2008 N 182, что является нарушением условий договора, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку представленный отчет оценщика содержит информацию о реальном уровне рыночной арендной платы за данное нежилое помещение (1 кв. метр помещения в месяц без учета коммунальных платежей, включая НДС, определен в 1 550 рублей) (л.д. 48-77). В то же время истцом предложена арендная плата в размере 1 400 рублей в месяц за 1 квадратный метр, включая НДС.

Проанализировав содержание договора аренды, арбитражный апелляционный суд считает, что внесение изменений в договор аренды в части размера арендной платы не противоречит остальным условиям договора.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку, не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года по делу N А33-5730/2008 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы (ответчика).

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2008 года по делу N А33-5730/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья

О.В. Магда

Судьи

Т.С. Гурова В.В. Радзиховская