Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2008 г. N 03АП-3573/2008

г. Красноярск

"24" декабря 2008 г.

Дело N А33-10417/2008-03АП-3573/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "22" декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" декабря 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко Г.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" (ответчика) - Санджиева В.А., представителя по доверенности от 17 ноября 2008 года;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (истца) - Никифорова С.Б., представителя по доверенности от 22 апреля 2008 года N 27, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "20" октября 2008 года по делу N А33-10417/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее по тексту также истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" (далее также ответчик) об обязании ответчика возвратить нежилое помещение общей площадью 369,4 кв.м., расположенное по адресу г. Красноярск, ул. АЛебедевой, 149.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 октября 2008 года исковые требования удовлетворены.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Интас" освободить и передать по акту приема-передачи Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска нежилое помещение N 99 общей площадью 369,4 кв.м., расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, 149.

С общества с ограниченной ответственностью "Интас" взыскано в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 2 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение по делу N А33-10417/2008 от 20 октября 2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, решение суда является необоснованым и вынесено с нарушением норм материального и процессуального права в виду следующего.

Общество с ограниченной ответственностью "Интас" письмом N 49/05 от 19 мая 2008 года уведомило арендодателя - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о намерении продлить срок действия договора аренды (входящий N 24034 от 19 мая 2008 года). Указанное письмо, направленное арендатором арендодателю в соответствии с п. 4.2.15 договора аренды, порождает для арендодателя обязанность ответа арендатору о намерении или отказе продления срока действия договора аренды, однако, арендодатель проигнорировал указанное письмо. Суд первой инстанции в решении по делу не дал оценку указанному бездействию арендодателя.

Кроме того, суд первой инстанции в решении не дал оценку нарушению истцом досудебного порядка разрешения споров, согласованному сторонами в договоре, и рассмотрел исковое заявление в нарушение пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно раздела 8 "Порядок разрешения споров" договора аренды N 10856 от 28 сентября 2007 года все споры и разногласия, возникающие по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами (п.8.1 договора). Если путем переговоров согласия достичь невозможно, то споры подлежат разрешению в суде в установленном законом порядке (п.8.2 договора). Однако арендодателем не был соблюден установленный договором досудебный порядок разрешения споров.

Арендодатель не уведомил арендатора о намерении не возобновлять с ним договор аренды. Уведомления, указанные истцом в исковом заявлении, арендатор не получал. Почтовое уведомление на адрес ул. Лебедевой, 149 со штампом почты от 9 июля 2008 года имеет подпись не известного лица. Письмо - уведомление N 29105 от 27 июня 2008 года, приобщенное истцом в дело, имеет один адрес: Академгородок, ВНИ Помлесхоза, г. Красноярск, 660036. Адрес ул. Лебедевой. 149 в г. Красноярске в уведомлении не указан, т. е. по последнему адресу уведомление не направлялось. Указанное уведомление N 29105 от 27 июня 2008 года подписано не уполномоченным лицом: заместителем начальника департамента Данильченко А.Ю., тогда как договор аренды N 10856 от 28 сентября 2007 года подписан заместителем начальника департамента муниципального имущества и земельных отношений Климушиной Л.В., действующей на основании положения и приказа от 21 августа 2007 года.

Кроме того, в решении по делу суд первой инстанции исследует и делает выводы на основании различных договоров аренды: N 10586 от 28 сентября 2007 года, N 10856 от 28 сентября 2007 года, N 10857 от 28 сентября 2008 года, N 10856 от 25 сентября 2008 года (страница 2 решения).

Решение суда о возврате имущества лишает арендатора возможности воспользоваться правом выкупа нежилого помещения, предоставленного ему как субъекту малого предпринимательства Федеральным законом N 159 - ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2008 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 22 декабря 2008 года.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы в соответствии с представленным суду отзывом.

Истец считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку по истечении месяца с момента получения уведомления в порядке пункта 6.5. договора аренды данный договор был прекращен, а помещение подлежало возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление об отказе от договора получено арендатором 10 июля 2008 года по адресу: г. Красноярск, ул. Лебедевой, 149. Уведомление об отказе от договора, направленное по юридическому адресу: г. Красноярск, Академгородок, ВНИ Помлесхоза, не вручено адресату ввиду отсутствия по указанному адресу (ответ ФГГУП "Почта России" от 22 сентября 2008 года). Данные факты установлены судом первой инстанции.

Довод заявителя о том, что он имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, истец считает необоснованным. До 1 января 2009 года приватизация арендаторами помещений может быть произведена только по инициативе органа местного самоуправления при условии принятия соответствующего решения. В соответствии со статьей 10 Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" приватизация арендуемых помещений по инициативе арендаторов начинается после 1 января 2009 года. К указанной дате закон возлагает обязанность на органы местного самоуправления создать координационные или совещательные органы в области развития малого среднего предпринимательства, установить предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества.

Кроме того, истец представил суду копии приказов начальника Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 21 августа 2007 года и от 29 мая 2008 года о предоставлении права рассмотрения, подписи и визирования документов департамента.

Суд, на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил указанные документы к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Красноярска (л.д. 35) в муниципальной собственности находится помещение по адресу: ул. Лебедевой Ады, 149, площадью 369, 4 кв.м.

28 сентября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 10856 (л.д. 10), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение N 99, реестровый N СТР06822, общей площадью 369,4 кв.м. расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Лебедевой Ады, 149, для использования под офис

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 1 сентября 2007 года по 30 июня 2008 года включительно.

Разделом 3 договора определен размер арендной платы и порядок расчетов сторон по договору.

В пункте 4.2.15 договора арендатор обязался за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.

В силу пункта 4.2.17 по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан, в пятидневный срок, передать нежилое помещение представителю арендодателя по акту приема-передачи.

Согласно пункту 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

В соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора аренды все споры и разногласия, возникающие по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами. Если путем переговоров согласия достичь невозможно, то споры подлежат разрешению в суде в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 1 сентября 2007 года помещение передано арендатору (л.д. 15).

К договору прилагается приложение N 2 с расчетом арендной платы, приложение с планом арендуемых помещений, экспликацией (л.д. 16-18).

Письмом N 29105 от 27 июня 2008 года (л.д. 27), направленным по адресам: г. Красноярск, Академгородок ВНИ Помлесхоза и г. Красноярск, Лебедевой, 149 (л.д.22, 28) истец уведомил ответчика об отказе от договора N 10856, возобновленного на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление об отказе от договора N 29105 от 27 июня 2008 года получено ответчиком 10 июля 2008 года по адресу г. Красноярск, ул. Лебедевой, 149, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления (л.д. 20).

Заказное письмо N 6600002330829, которым ответчику было направлено уведомление об отказе от договора N 29105 от 27 июня 2008 года по адресу г. Красноярск, Академгородок, ВНИ Помлесхоза, в соответствии с ответом ФГУП "Почта России" от 22 сентября 2008 года, не было вручено ввиду отсутствия адресата по указанному адресу. По истечении срока хранения 26 августа 2008 года письмо было возвращено по обратному адресу (л.д. 30, 31).

Ссылаясь на то, что договор аренды N 10856 от 28 сентября 2007 года, возобновленный на неопределенный срок, в связи с отказом от него арендодателя прекращен по истечении месяца с даты получения уведомления об отказе от договора (пункт 6.5 договора), истец просит обязать ответчика освободить занимаемое по договору аренды помещение.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 28 сентября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 10856 (л.д. 10), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение N 99, реестровый N СТР06822, общей площадью 369,4 кв.м. расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Лебедевой Ады, 149, для использования под офис.

Оценив условия представленного в материалы дела договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подписанный между истцом и ответчиком договор является договором аренды и отношения, возникшие в связи с его подписанием, регламентируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Акт приема-передачи от 1 сентября 2007 года подтверждает передачу истцом ответчику указанного в пункте 1.1 договора аренды от 28 сентября 2007 года N 10856 помещения.

Срок действия договора аренды установлен пунктом 2.1 договора с 1 сентября 2007 года по 30 июня 2008 года включительно.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Однако, в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что ответчик продолжал пользоваться переданным ему помещением, доказательства наличия у истца, как арендодателя, возражений против использования ответчиком арендованного имущества не представлены, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды 28 сентября 2007 года N 10856, по окончании срока действия, в силу положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

Письмом N 29105 от 27 июня 2008 года, направленным по адресам: г. Красноярск, Академгородок ВНИ Помлесхоза и г. Красноярск, Лебедевой, 149 истец уведомил ответчика об отказе от договора N 10856, возобновленного на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление об отказе от договора N 29105 от 27 июня 2008 года получено ответчиком 10 июля 2008 года по адресу г. Красноярск, ул. Лебедевой, 149, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового оправления (л.д. 20).

Заказное письмо N 6600002330829, которым ответчику было направлено уведомление об отказе от договора N 29105 от 27 июня 2008 года по адресу г. Красноярск, Академгородок, ВНИ Помлесхоза, в соответствии с ответом ФГУП "Почта России" от 22 сентября 2008 года, не было вручено ввиду отсутствия адресата по указанному адресу. По истечении срока хранения 26 августа 2008 года письмо было возвращено по обратному адресу (л.д. 30, 31).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о принятии истцом всех мер по доведению до ответчика своей позиции относительно действия договора аренды от 28 сентября 2007 года N 10856. Доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии у Данильченко А.Ю. полномочий на подписание уведомления об отказе от договора аренды.

Представленные суду апелляционной инстанции приказы от 21 августа 2007 года N 89 и от 29 мая 2008 года N 53 подтверждают обстоятельства того, что полномочия, предоставленные заместителю начальника департамента Климушиной Л.В., на время её отпуска (со 2 по 30 июня 2008 года) были переданы Данильченко А.Ю. Таким образом, у последнего имелись полномочия на подписание исходящей корреспонденции.

Кроме того, воля арендодателя на отказ от договора аренды подтверждается обращением с иском по настоящему делу.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал соблюденным истцом предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отказа от договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку ответчика на письма от 19 мая 2008 года и от 11 августа 2008 года (л.д. 106, 107), в которых ответчик просил о продлении срока действия договора от 28 сентября 2007 года N 10856.

В пункте 4.2.15 договора арендатор обязался за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из содержания приведенных выше норм, у истца отсутствует безусловная обязанность по продлению договора аренды по заявлению ответчика.

Кроме того, доказательства передачи помещения по договору третьим лицам в материалы дела не представлены. Из письма N 1154 от 23 апреля 2008 года (л.д. 42) следует интерес истца в использовании помещения для собственных нужд - для размещения муниципального образовательного учреждения дополнительного образования детей "Детско-юношеский клуб физической подготовки N 4".

При неправомерном отказе в продлении срока действия договора ответчик не праве удерживать у себя арендованное имущество, поскольку статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен особый способ защиты - перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещение убытков.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 4.2.17 арендатор обязался по окончании срока действия договора аренды, в пятидневный срок, передать нежилое помещение представителю арендодателя по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доказательства исполнения указанной выше обязанности ответчиком в материалы дела не представлены, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о нарушении его прав на выкуп арендованного имущества отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды от 28 сентября 2007 года N 10856 не предусматривал возможность выкупа арендатором арендуемого имущества. Дополнительное соглашение, предусматривающее подобную возможность, в материалы дела не представлено.

В обоснование наличия у него права на выкуп имущества ответчик ссылается на нормы Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статья 3 данного закона предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Однако, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды прекратил свое действие до вступления названного выше Федерального закона в силу.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на общество с ограниченной ответственностью Инструменты Новая Технология Автоматизированные Системы "Интас".

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" октября 2008 года по делу N А33-10417/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Магда