Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 г. N 03АП-3420/2008

г. Красноярск

10 декабря 2008 г.

Дело N А33-2841/2008-03АП-3420/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченко Г.А.,

при участии:

от ООО "Ладья": Ушаковой О.В. - представителя по доверенности от 20 мая 2008 года,

от ООО "Акцент-К": Аржанниковой Н.Ф. - представителя по доверенности от 10 марта 2008 года,

от ООО "Коммерческо-производственная компания "СибПромСтрой": Ушаковой О.В. - представителя по доверенности от 05 августа 2008 года,

от ООО "Сибирское технологическое агентство": Ушаковой О.В. - представителя по доверенности от 15 июля 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ладья", г. Красноярск

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 02 октября 2008 года по делу N А33-2841/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Акцент-К" (далее - ООО "Акцент-К") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ладья" (далее - ООО "Ладья"), к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная компания "СибПромСтрой" (далее - ООО "КПК "СибПромСтрой"), к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирское технологическое агентство" (далее - ООО "Сибирское технологическое агентство"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1) о признании договора аренды от 01 октября 2003 года между ООО "Акцент-К" и ООО "Ладья" незаключенным;

2) об обязании ООО "Сибирское технологическое агентство" освободить занимаемые им помещения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская 23а, а именно следующие комнаты в помещении N 91 (бывшая часть помещения N 85):

- N 1 тамбур площадью 1,9 кв.м.;

- N 2 коридор площадью 31,9 кв.м.;

- N 3 кабинет площадью 19,8 кв.м.;

- N 4 кабинет площадью 9,8 кв.м.;

- N 5 кабинет площадью 10,7 кв.м.;

- N 6 сауна площадью 15, 2 кв.м.;

- N 7 коридор площадью 8,0 кв.м.;

- N 9 коридор площадью 6,0 кв.м.;

- N 10 санузел площадью 2,7 кв.м.;

- N 11 подсобное площадью 1.1 кв.м.;

- N 12 подсобное площадью 3,1 кв.м.;

- N 13 коридор площадью 4,0 кв.м.;

- N 14 подсобное площадью 3,0 кв.м.;

- N 15 кабинет площадью 8, 1 кв.м.;

- N 16 кабинет площадью 15,0 кв.м.

3) об обязании ООО "КПК "СибПромСтрой" освободить занимаемые им помещения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23а, а именно следующие комнаты в помещении N 90 (бывшее пом. N 85):

- N 1 кабинет площадью 13,1 кв.м.;

- N 2 кабинет площадью 18,6 кв.м.;

- N 3 кабинет площадью 8,3 кв.м.;

- N 4 умывальник площадью 4,4 кв.м.;

- N 5 санузел площадью 2,2 кв.м.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2008 года принят встречный иск ООО "Ладья" к ООО "Акцент-К" о государственной регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года N 85.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ООО "Ладья" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению ООО "Ладья", решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- объект аренды как часть помещения N 85, определенная в договоре аренды с помощью указания конкретных комнат, после произведенных изменений остался неизменным, поскольку не претерпел существенных изменений. Поэтому, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды по его предмету, считается необоснованным;

- ООО "Акцент-К" не произвело государственную регистрацию договора аренды. Таким образом, бездействие ООО "Акцент-К" в отношении проведения регистрации договора аренды, может быть расценено как уклонение.

ООО "Акцент-К" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя следующим:

- в материалы дела представлен технический паспорт с экспликацией, из которого следует, что объект N 85 указанный в договоре аренды уже не существует, вместо него имеется помещение N 90 и N 91, с другой общей площадью 208,3 кв.м. и количество комнат также изменилось;

- регистрации подлежит весь договор аренды в целом, а не в части отдельных помещений;

- предмет договора от 01 октября 2003 года не соответствует фактически существующим помещениям и размерам площадей помещений.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО "Акцент-К" на основании договора купли-продажи от 28 апреля 1993 года N 3-Т и акта приемки-передачи основных средств от 16 июня 1993 года, является собственником нежилого помещения N 85, площадью 223 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:050137:0000:000005:1001, распложенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коломенская, 23-А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ВЯ N 006182 от 30 июля 2003 года (л.д.18). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 июля 2003 года сделана запись регистрации N 24:01:20.2003:884.

ООО "Акцент-К" (арендодатель) и ООО "Ладья" (арендатор) заключили договор аренды от 01 октября 2003 года (л.д.16-17).

Согласно разделу 1 договора истец (арендодатель) передает ответчику (арендатор) во временное владение и пользование часть помещения N 85, состоящего из комнат N 22а, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 51 (встроенно-пристроенного) расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23-А, общей площадью 200,9 кв.м.

В пункте 2.1 договора сторонами оговорен срок аренды - пять лет с момента принятия арендуемого объекта по акту приемки-передачи.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы.

Пунктом 9.1 договора арендатору предоставлено право производить работы по ремонту и перепланировке арендуемого объекта (кроме комнат 42, 44, 51) с 01 октября 2003 года с соблюдением норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

По акту приема-передачи от 02 января 2004 года вышеуказанные помещения переданы истцом ООО "Ладья" (л.д.113).

Между ООО "Ладья" (арендатор) и ООО "Сибирское технологическое агентство" (субарендатор) подписан договор субаренды нежилого помещения от 01 февраля 2004 года N Л/СТА (л.д.98-101).

Пунктом 1.1 договора N Л/СТА предусмотрено, что арендатор предоставляет субарендатору во временное владение и пользование часть встроенно-пристроенного помещения N 85 с отдельным входом согласно приложенной схеме общей площадью 150 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23а, для использования в качестве офисного, медицинского помещений.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 01 февраля 2004 года по 31 декабря 2004 года.

Размер арендной платы определен разделом 4 договора.

По акту приема-передачи от 02 февраля 2004 года помещения переданы от ООО "Ладья" обществу с ограниченной ответственностью "Сибирское технологическое агентство" (л.д.102).

Между ООО "Ладья" и ООО "СТА" подписано дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года к договору субаренды от 01 февраля 2004 года, согласно которому срок действия договора субаренды продлен до 31 декабря 2008 года (л.д.116).

Между ООО "Ладья" (арендодатель) и ООО КПК "СибПромСтрой" (арендатор) подписан договор субаренды нежилого помещения от 09 января 2008 года (л.д.103-107).

Согласно пункту 1.1 договора ООО "Ладья" (арендодатель) передает ООО КПК "СибПромСтрой" (арендатору) во временное владение и пользование часть встроено-пристроенного помещения N 85 с отдельным входом, согласно прилагаемой схеме, общей площадью 54 кв.м. на 1 этаже кирпичного 14-ти этажного жилого дома по адресу г. Красноярск. ул. Коломенская, 23а для использования в качестве офиса.

Пунктом 2.1 договора сторонами установлен срок действия договора - с 09 января 2008 года по 31 августа 2008 года, с момента подписания акта приема-передачи.

Размер арендной платы установлен разделом 4 договора субаренды.

По акту приема-передачи от 09 января 2007 года помещения переданы ООО "КПК "СибПромСтрой" (л.д.108).

К договору прилагается план-схема арендуемых помещений, подписанный его сторонами (л.д.109).

ООО "Ладья" обратилось в адрес ООО "Акцент-К" с письмом от 09 июня 2008 года (л.д.114), в котором просило произвести государственную регистрацию договора аренды либо передать необходимые документы для регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года. Данное письмо отправлено ответчику 10 июня 2008 года, что подтверждается почтовой квитанцией (л.д.115).

Поскольку договор аренды от 01 октября 2003 года не зарегистрирован в установленном порядке, ООО "Акцент-К" обратилось в арбитражный суд о признании договора аренды от 01 октября 2003 года незаключенным и обязании субарендаторов освободить занимаемые ими помещения по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская 23а.

ООО "Ладья" заявило встречный иск по настоящему делу, в котором просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года, ссылаясь на то, что ООО "Акцент-К" уклонялось от государственной регистрации договора аренды, не передавая ООО Ладья" необходимые для регистрации договора аренды документы.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, срок подписанного между ООО "Акцент-К" и ООО "Ладья" договора аренды от 01 октября 2003 года установлен пять лет с момента принятия арендуемого объекта по акту приема-передачи.

Объект передан истцом ООО "Ладья" по акту приема-передачи от 02 января 2004 года.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что срок заключенного между ООО "Акцент-К" и ООО "Ладья" договора аренды от 01 октября 2003 года истекает 02 января 2009 года.

В силу указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор аренды от 01 октября 2003 года, срок которого составляет пять лет (со 02 января 2004 года по 02 января 2009 года), не прошел государственную регистрацию, вывод суда первой инстанции о незаключенности данного договора, считается правильным. Следовательно, договор аренды от 01 октября 2003 года, в силу его незаключенности, не порождает каких-либо прав и обязанностей для его сторон.

По незаключенному договору аренды у ООО "Ладья" не возникло прав и обязанностей арендатора, в связи с чем, ООО "Ладья" не вправе было сдавать спорные помещения в субаренду ООО "Сибирское технологическое агентство" и ООО "КПК "СибПромСтрой".

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды между ООО "Ладья" и ООО "Сибирское технологическое агентство" от 01 февраля 2004 года N Л/СТА и договор субаренды между ООО "Ладья" и ООО "КПК "СибПромСтрой" от 09 января 2008 года, являются недействительными, как противоречащие статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции требования ООО "Акцент-К" об освобождении спорных помещений ООО "Сибирское технологическое агентство" и ООО "КПК "СибПромСтрой", в связи с незаконным владением данными помещениями.

ООО "Ладья" предъявило встречный иск к ООО "Акцент-К" с требованием о государственной регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года. Данный встречный иск ООО "Ладья" обосновало тем, что ООО "Акцент-К" уклонялось от государственной регистрации договора аренды, не передавая ООО Ладья" необходимые для регистрации договора аренды документы.

В силу статей 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

При разрешении спора по настоящему делу, суд первой инстанции установил, что после получения помещений во владение и пользование в помещениях была произведена перепланировка, в результате чего параметры указанных в договоре аренды от 01 октября 2003 года помещений изменились. Характеристики помещений согласно двух технических паспортов (от 30 мая 2003 года и от 11 сентября 2008 года) изменились следующим образом:

- вместо помещения N 85 образовано два помещения N 90 и 91;

В помещении N 91:

- комната N 22а площ. 6,5 кв.м. стала комнатой N 9 площ. 6,0 кв.м.;

- вместо трех комнат N 27, 28, 29, площадью 1,1 кв.м., 0,9 кв.м., 1,6 кв.м. (всего 3.6 кв.м.) стало две комнаты N 10 и 11 площ. 2,7 и 1,1 кв.м. (всего 3,8 кв.м.);

- комната N 30 площ. 3,3 кв.м. стала комнатой N 14 площ. 3,0 кв.м.;

- комната N 31 площ. 4,5 кв.м. стала комнатой N 13 площ. 4,0 кв.м.;

- комната N 32 площ. 15,0 кв.м. стала комнатой 16 площадью 15,0 кв.м.;

- комната N 33 площадью 3,1 кв.м. стала комнатой N 12 площадью 3,1 кв.м.;

- комната N 37 площадью 10,3 кв.м. стала комнатой N 7 площадью 8,0 кв.м.;

- комната N 38 площадью 11,6 кв.м. стала комнатой N 5 площадью 10,7 кв.м.;

- вместо комнаты N 39 площадью 32,7 кв.м. стали комнаты N 3,4 площадью 19,8 и 9,8 кв.м.;

- комната N 40 площадью 17,1 кв.м. стала комнатой N 6 площадью 15,2 кв.м.;

- комната N 43 (коридор) площадью 26,9 кв.м. увеличилась за счет сноса комнаты N 51;. комната N 51 площадью 7,7 кв.м. отсутствует;

- комната N 45 площадью 2.4 кв.м. стала комнатой N 1 площадью 1,9 кв.м.;

- комната N 46 площадью 7.1 кв.м. стала комнатой N 15 площадью 8.1 кв.м. В помещении N 90:

- вместо одной комнаты N 44 площадью 42,2 кв.м. стали три комнаты N 1,2,3 общей площадью 40 кв.м. (13,1, 18,6, 8,3 кв.м.);

- вместо одной комнаты N 42 площадью 6,9 кв.м. стали две комнаты N 4, 5 общей площадью 6,6 кв.м. (4.4, 2,2 кв.м.). Общая площадь переданных в аренду помещений после перепланировки составляет 186,9 кв.м. (208,3 кв.м. - 21,4 кв.м. парикмахерская, которая в аренду не передавалась), в договоре указано - 200,9 кв.м.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на дату рассмотрения арбитражным судом требования ООО "Ладья" о государственной регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года, переданные в аренду помещения имеют другие характеристики в результате произведенной перепланировки:

- вместо комнаты N 39 площадью 32,7 кв.м. стали комнаты N 3,4 площадью 19,8 и 9,8 кв.м.;

- комната N 43 (коридор) площадью 26,9 кв.м. увеличилась за счет сноса комнаты N 51;

- комната N 51 площадью 7,7 кв.м. отсутствует. Также изменилась общая площадь переданных в аренду помещений.

Доказательства, подтверждающие внесение изменений в договор аренды в части описания объекта аренды в связи с перепланировкой сторонами, в материалах дела отсутствуют.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ООО "Акцент-К является собственником нежилого помещения N 85, площадью 223 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:050137:0000:000005:1001, в то время как существующий объект - помещения N 90 и N 91 (бывшее пом. N 85) имеет другую площадь - 208,3 кв.м. и другое количество помещений.

Регистрация в Единый государственный реестр прав изменений прав собственности на объект ООО "Акцент-К" не осуществлена.

Суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что произведенные изменения в объекте недвижимости в результате перепланировки не влекут за собой прекращение права ООО "Акцент-К" на него. При этом, суд первой инстанции обоснованно отметил, что регистрация обременения в виде аренды может осуществлена в Единый государственный реестр прав только в отношении объектов, права на которые зарегистрированы.

Требования о представлении необходимых для государственной регистрации прав документов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках введено Федеральным Законом от 09 июня 2003 года N 69-ФЗ. Заинтересованное в государственной регистрации договора ООО "Ладья", на момент подписания договора от 01 октября 2003 года, должно было потребовать представления подлинника экземпляра договора аренды не менее чем в двух экземплярах, что не было сделано. Требование о государственной регистрации договора аренды заявлено в судебном порядке лишь 10.06.2008г., т.е за 6 месяцев до окончания срока действия договора.

Поэтому, у суда первой инстанции имелись все основания для отказа в удовлетворении встречного иска.

Заявитель жалобы представил в суд апелляционной инстанции дополнительное соглашение от 30.09.2008г. к договору Л/СТА субаренды нежилого помещения от 01.02.2004г., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о досрочном прекращении действия данного договора с 01.10.2008г. По акту от 30.09.2008г. субарендатор - ООО "Сибирское технологическое агентство" вернул арендатору ООО "Ладья" часть нежилого встроено-пристроенного помещения площадью 150 кв.м., расположенную на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская д. 23а.

Указанные документы составлены ответчиками 30.09.2008г., тогда как резолютивная часть решения по делу оглашена 26.09.2008г.

Статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отмены судебного акта. Изменение обстоятельств дела после оглашения резолютивной части решения суда (передача помещений субарендатором арендатору), не является предусмотренным законом основанием изменения или отмены судебного акта.

Представленные ООО "Ладья" письма, адресованные истцу N 11 от 19.12.2003г., N 13 от 27.12.2003г., от 01.12.2003г. касаются вопросов реконструкции помещений и их согласования с истцом. Выраженная в единственном письме N 30 от 07.11.2005г., представленном в апелляционную инстанцию просьба предоставить необходимые для регистрации договора документы, без указания их конкретного перечня и срока предоставления не свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации договора и не может служить основанием для удовлетворения встречного иска.

Суд апелляционной инстанции полагает, что решение судом первой инстанции принято на полно и всесторонне исследованных материалах дела, на выводах, соответствующих обстоятельствам, имеющим значение для дела, с правильным применением норм права.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу суд апелляционной инстанции считает, что доводы ООО "Ладья", изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года по делу N А33-2841/2008.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Ладья".

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года по делу N А33-2841/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Хасанова

Судьи

Т.С. Гурова О.В. Магда