Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2009 г. N 03АП-3317/2008

г. Красноярск

23 января 2009 г.

Дело N А33-7752/2008-03АП-3317/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 года

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Скрипниковой И.П.,

при участии:

от ответчика Фарковой Л.А., и.о. председателя на основании постановления N 15 от 31 марта 2008 года,

от истца Шубодеровой Е.В. - представителя по доверенности от 04 июня 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - потребительского кооператива "Илимпийский райсеверкооп", пгт. Тура

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 15 сентября 2008 года по делу N А33-7752/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Котельникова Светлана Васильевна (далее - истец, ИП Котельникова С.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к потребительскому кооперативу "Илимпийский райсеверкооп" (далее - ответчик) о признании незаключенным договора купли-продажи здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года и взыскании неосновательного обогащения в сумме 270 000 рублей.

Решением суда от 15 сентября 2008 года иск удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2008 года изменить и уменьшить взыскиваемую сумму.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- между истцом и ответчиком спорный договор подписан 02 февраля 2006 года, истец обратился в регистрационную службу 08 ноября 2006 года, и только 09 января 2007 года регистрационная служба отказала истцу в регистрации перехода права. Причиной отказа послужило не индивидуализация объекта, а то, что здание уже не существовало по причине произошедшего 26 ноября 2006 года пожара;

- при признании договора купли-продажи от 02 февраля 2006 года не законным, истец должен был вносить плату за аренду занимаемого помещения с 01 января 2005 года по 26 ноября 2007 года. Арендная плата за тот период составила 57 166 руб. 67 коп.

ИП Котельникова С.В. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просила обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя следующим:

- в апелляционной жалобе фактически заявлены новые исковые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а именно требование об уменьшении взыскиваемой суммы на 57 166 руб. 67 коп., поскольку якобы это плата за аренду занимаемого помещения с 01 января 2005 года по 26 ноября 2007 года. Однако, ИП Котельникова С.В. не заключала договор аренды и не подписывала.

В судебном заседании представитель истца представил суду апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу со следующими пояснениями:

- объекты договора купли-продажи не индивидуализированы, поскольку из условий спорного договора следует, что здание части магазина состоит из основного (металлического, утепленного) строения, размером общей полезной площади 85,6 кв.м., в то время как согласно данным технического паспорта стены магазина брусовые, общая площадь всего здания 85,6 кв.м., в том числе подсобная 36,23 кв.м., торговая 49,37 кв.м. Кроме того, не указан кадастровый номер здания (88:01:010109:0000:29), этажность (одноэтажное), год постройки (1982г.), не приложена схема. В договоре отсутствуют какие-либо данные относительно земельного участка (имеется землеустроительное дело по разделению части земельного участка, согласно которому его площадь составляет 936,42 кв.м.). Поэтому, незаключенный договор не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей;

- в апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение, ссылаясь на наличие за истцом задолженности по арендной плате. Однако, о взыскании данной задолженности ответчик в судеб первой инстанции не заявлял, поэтому данные требования не были предметом рассмотрения.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Ответчик (продавец) и ИП Котельникова С.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи (купчая) здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года (л.д.15-16).

Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора, принадлежащее на праве долевой собственности здание части магазина "Сапожок", состоящее из основного (металлического, утепленного) строения площадью 85,6 кв.м. находящееся в п. Тура ул. Кочечумская, 29 на земельном участке.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что помещение принадлежит продавцу по праву долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 88-01-01-4/2001-0623 от 29 октября 2001 года.

Согласно пункту 5 договора помещение продается за 265 000 руб., часть земельного участка за 5 000 руб.

В пункте 6 договора сторонами оговорено, что покупатель приобретает право собственности у продавца на здание после регистрации права в Едином государственном реестре прав. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

По акту приема-передачи от 02 февраля 2006 года продавец передал покупателю часть магазина "Сапожок" на земельном участке, общей площадью 85,6 кв.м., в том числе торговый зал площадью 46,37 кв.м., подсобное помещение площадью 36,23 кв.м. по адресу п. Тура, ул. Кочечумская, 29 (л.д.17).

Согласно квитанций к приходным кассовым ордерам N 3 от 12 января 2005 года на сумму 17 000 руб., N 2 от 11 января 2005 года на сумму 108 000 руб., N 221а от 19 октября 2004 года на сумму 145 000 руб. (л.д.18), истец передал ответчику денежные средства на сумму 270 000 руб.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 09 января 2007 года N 36/005/2006-311 Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в лице Эвенкийского отдела отказало истцу в регистрации перехода права собственности и права собственности на приобретенный объект (л.д.31-33). В качестве оснований к отказу в регистрации права собственности в сообщении указано следующее: в соответствии с представленным на государственную регистрацию техническим паспортом, объект недвижимого имущества описан как торговое помещение общей площадью 85,6 кв.м. в том числе торговый зал 49.37 кв.м., подсобное помещение 36,23 кв.м. по адресу п. Тура, ул. Кочечумская, 29, в то время как в договоре купли-продажи объект описан как здание части магазина "Сапожок" общей площадью 85,6 кв.м., в связи с чем описание заявленного на государственную регистрацию объекта содержащееся в копии техпаспорта противоречит описанию объекта в договоре купли-продажи; договор не соответствует действующему законодательству, что согласно абз. 4,8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации; согласно справки отдела Министерства ГО и ЧС по Эвенкийскому автономному округу от 09.01.2007 N 62 часть здания по адресу п. Тура, ул. Кочечумская, 29, где находились магазины "Рассвет-1", "Кристалл", "Источник" (бывший магазин "Сапожок") уничтожена 17.11.2006 огнем полностью.

Поскольку, в заключенном между истцом и ответчиком договоре купли-продажи (купчая) здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года отсутствуют данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, ИП Котельникова С.В. обратилась в арбитражный суд первой инстанции с иском о признании данного договора незаключенным и взыскании с ответчика 270 000 руб. неосновательного обогащения.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пунктах 1, 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как видно из искового заявления, материально-правовым требованием указано требование о признании договора купли-продажи здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года незаключенным, в связи с несогласованием его предмета и отсутствием в договоре указаний на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 данного Кодекса).

Согласно части 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 1 договора купли-продажи от 02 февраля 2006 года описан его предмет следующим образом: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора, принадлежащее на праве долевой собственности здание части магазина "Сапожок", состоящее из основного (металлического, утепленного) строения площадью 85,6 кв.м. находящееся в п. Тура ул. Кочечумская, 29 на земельном участке.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что помещение принадлежит продавцу по праву долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 88-01-01-4/2001-0623 от 29 октября 2001 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав от 14 августа 2008 года на объект по адресу п. Тура, ул. Кочечумская, 358,4 кв.м., на данное нежилое здание зарегистрировано право общей долевой собственности трех физических лиц (Ринчинова Д.Д., Шляхтина Е.П., Суходуб И.А.). Сведения о регистрации за кем-либо права собственности на остальную часть здания отсутствуют.

Изучив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в договоре не указано определено, продается истцу помещение или отдельно стоящее здание (строение), доля в праве на данные объекты или здания, помещение полностью. В договоре отсутствуют индивидуально-определенные характеристики помещения (его номер, литер, номер комнат, состав помещения). Суд первой инстанции обоснованно определил, что в случае, если ответчиком продавалась доля в праве общей долевой собственности на здание, в договоре должен быть указан размер продаваемой доли.

Также не определено сторонами в пункте 1 договора, продается или нет вместе со зданием и земельный участок (доля в праве на него), в то время как в пункте 5 договора установлена цена земельного участка. Отсутствует описание земельного участка (его площадь, кадастровый номер, адрес, размер доли в праве).

В деле имеются три разных технических паспорта от 97 года, согласно которому по ул. Кочечумская 29 имеется магазин "Культтовары" площадью 356,5 кв.м. и магазин площадью 358,4 кв.м.; технический паспорт на магазин "Сапожок" от 97 года, где площадь отдельно стоящего магазина указана 358 кв.м.; технический паспорт от 01 апреля 2008 года на здание магазина площадью 351.6 кв.м., в составе которого имеются пом. N 1 площадью 248,2 кв.м. и пом. N 1 площадью 103.4 кв.м.

Ни один из указанных паспортов по описанию не совпадает с техпаспортом от 03 мая 2006 года, приложенным к договору купли-продажи от 02 февраля 2006 года. В техпаспорте от 03 мая 2005 года нет сведений о том, частью какого объекта недвижимости он является, отсутствуют также сведения о номере помещений (есть сведения о комнате N 1 и N 2).

Из условий спорного договора усматривается, что объект состоит из основного (металлического, утепленного) строения площадью 85,6 кв.м., в то время как из представленного технического паспорта от 03 мая 2005 года следует, что часть здания имеет площадь 85,6 кв.м., стены брусовые, крыша шифер. Магазин имеет название "Центральный". Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что описание объекта в договоре купли-продажи не совпадает с описанием объекта (его характеристиками) по техпаспорту.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи (купчая) здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года, невозможно определенно установить действительную общую волю сторон.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что из правоустанавливающих документов ответчика, документов о последующих продажах частей магазина "Культтовары" либо отдельных зданий входящих в его состав физическим лицам также не представляется возможным установить, какой объект фактически был продан истцу по договору купли-продажи от 02 февраля 2006 года.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что сторонами не описан предмет договора таким образом, чтобы из него можно было определенно установить объект купли-продажи. Таким образом, договор купли-продажи (купчая) здания на земельном участке от 02 февраля 2006 года, исходя из правил статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

На данное обстоятельство также было указано и в отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09 января 2007 года N 36/005/2006-311 в регистрации права собственности истца на объект. Данный отказ сторонами не оспорен, является действующим.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что требования истца о признании договора купли-продажи от 02 февраля 2006 года незаключенным подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Факт получения ответчиком денежных средств в сумме 270 000 руб. подтверждается представленными в материалы дела приходными ордерами N 3 от 12.01.2005 на сумму 17 000 руб., N 2 от 11.01.2005 на сумму 108 000 руб., N 221а от 19.10.2004 на сумму 145 000 руб. Данный факт также подтверждается письмом Потребительского кооператива "Райсеверкооп" N 42 от 03.07.2007 в адрес истца.

Таким образом, вывод суда первой инстанции, что денежные средства в сумме 270 000 руб., полученные ответчиком до подписания договора купли-продажи от 02.02.2006 в счет оплаты цены объекта являются неосновательным обогащением за счет истца, правомерен. В связи с чем, суд правомерно удовлетворил требование истца в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 270 000 рублей.

Довод ответчика в апелляционной жалобе, что при признании договора купли-продажи от 02 февраля 2006 года незаконным, истец должен был вносить плату за аренду занимаемого помещения с 01 января 2005 года по 26 ноября 2007 года, суд апелляционной инстанции отклоняет, как несостоятельный, поскольку требование о взыскании указанных сумм может быть предметом самостоятельного иска.

Несостоятелен довод ответчика о том, что причиной отказа в регистрации перехода права собственности послужило то, что здание уже не существовало по причине произошедшего 26 ноября 2006 года пожара. В сообщении об отказе в государственной регистрации от 09 января 2007 года N 36/005/2006-311 прямо указано на то, что описание заявленного на государственную регистрацию объекта содержащееся в копии техпаспорта противоречит описанию объекта в договоре купли-продажи; договор не соответствует действующему законодательству.

Статьей 211 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом или договором для данного случая не было определено иное.

Доказательства, подтверждающие вину истца в пожаре, ответчиком не представлены.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, однако ответчик не доказал наличие обстоятельств, подтверждающих доводы апелляционной жалобы.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2008 года по делу N А33-7752/2008.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика - потребительский кооператив "Илимпийский райсеверкооп".

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 сентября 2008 года по делу N А33-7752/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Хасанова

Судьи

Т.С. Гурова О.В. Магда