Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2009 г. N 03АП-90/2009

г. Красноярск

"16" февраля 2009 г.

Дело N А33-10950/2008-03АП-90/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" февраля 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии: от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (истца) - Демченко С.А., представителя по доверенности от 11 января 2009 года N 4,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "11" декабря 2008 года по делу N А33-10950/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее по тексту также истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архстиль" (далее также ответчик) о взыскании 63 178 руб. 07 коп. долга по арендной плате и 6 043 руб. 39 коп. пени по договору аренды земельного участка N 2032 от 22 сентября 2005 года.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец неоднократно уточнял исковые требования, в связи с чем суд рассматривал требование истца о взыскании с ответчика 45 947 руб. 69 коп. долга и 5 125 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска возвращены из федерального бюджета 544 руб. 45 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 2239 от 8 июля 2008 года.

Отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован отсутствием у ответчика задолженности по арендной плате.

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года по делу N А33-10950/2008 и принять новый судебный акт.

По мнению истца обжалуемое им решение незаконно и необоснованно. Договор аренды N 2032 от 22 сентября 2005 года зарегистрирован в установленном законом порядке, является заключенным и действует на предусмотренных в нем условиях. Согласно пункту 2.3 договора аренды условия договора распространялись на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 9 марта 2005 года - момента вступления в силу распоряжения администрации города Красноярска от 9 марта 2005 года N 570-арх. Данный пункт договора соответствует требованиям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и включен в договор в соответствии с принципом свободы договора, в связи с чем не является ничтожным. Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает для сторон обязанности представления доказательств того, что между ними фактически сложились отношения и с какого момента, для применения статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласование стороной ответчика условий договора, в том числе, в части оплаты за пользование земельным участком до заключения договора, подтверждает факт пользования земельным участком. Изменение условий договора возможно только по основаниям, указанным в статьях 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, таковые основания в данном случае отсутствуют.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 января 2009 года апелляционная жалоба Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 11 февраля 2009 года.

В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Архстиль" не прибыл, отзыв на апелляционную жалобу не представил. Направленные судом с целью извещения ответчика о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по известным суду адресам заказные письма возвращены органом почтовой связи по истечении срока хранения. В силу статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признает общество с ограниченной ответственностью "Архстиль" надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением администрации г. Красноярска N 570-арх от 9 марта 2005 года обществу с ограниченной ответственностью "Архстиль" предоставлен земельный участок площадью 20 025 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Дубровинского, 74, для строительства общественного коммерческого комплекса с инженерным обеспечением и благоустройством набережной р. Енисей, утвержден акт о выборе земельного участка от 14 февраля 2005 года.

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер 24:50:03 00 286:0037), кадастровый план N 50/05-4884 от 7 июля 2005 года (л.д. 18).

22 сентября 2005 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Архстиль" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 2032 (л.д. 13), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037, в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Дубровинского, 74, в Центральном районе, для использования в целях строительства общественного коммерческого комплекса с инженерным обеспечением и благоустройства набережной р. Енисей в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 20 025 кв.м., из них 4 066 кв.м. и 39 кв.м. - площади ограниченного использования (охранная зона водопровода, теплотрассы, электрокабеля) (приложение 1).

Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 3).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 9 марта 2005 года по 8 марта 2008 года (три года). В силу пункта 2.3 договора условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 9 марта 2005 года - момента вступления в силу распоряжения администрации города Красноярска от 9 марта 2005 года N 570-арх.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 136 779 руб. 76 коп. в месяц (пункт 3.1 договора).

Как следует из пунктов 3.2, 3.3 договора первый платеж по договору начисляется с 9 марта 2005 года по 31 августа 2005 года, арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 785 380 руб. 56 коп. вносится в течение 10 дней со дня подписания договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.6 договора).

Согласно пункту 3.5 договора расчет арендной платы определен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Расчетом (л.д. 21) предусмотрена оплата в месяц 136 779 руб. 76 коп. арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.8 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей в это время, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Платежным поручением от 14 октября 2005 года N 201 (л.д. 131) общество с ограниченной ответственностью "Архстиль" перечислило арендную плату по договору N 2032 от 22 сентября 2005 года в сумме 963 853 руб. 07 коп.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 2032 от 22 сентября 2005 года произведена 23 ноября 2005 года, что подтверждается регистрационной надписью за номером 24-24-01/126/2005-039 (л.д. 23).

В соответствии с актом приема-передачи, являющимся приложением N 3 к договору аренды от 22 сентября 2005 года N 2032 истец передал ответчику земельный участок площадью 20 025 кв.м. с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037. Датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороне указано считать 9 марта 2005 года.

Распоряжением администрации города Красноярска от 20 октября 2005 года N 2455-арх (л.д. 68) на основании протеста Енисейской транспортной прокуратуры внесены изменения в распоряжение администрации города Красноярска от 9 марта 2005 года N 570-арх "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Архстиль" земельного участка" в части площади предоставляемого земельного участка, площадь участка определена 19 597 кв.м.

Несмотря на издание распоряжения администрацией г. Красноярска N 2455-арх от 20 октября 2005 года об уменьшении площади переданного в аренду участка до 19 597,0 кв.м., кадастровый учет земельного участка площадью 19 597,0 кв.м. не был произведен, договор аренды на земельный участок площадью 19 597 кв.м. не заключался. Данные обстоятельства установлены постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2008 года по делу N А33-2726/2007 (стр. 5 постановления, последний абзац), в котором участвовали стороны настоящего дела.

4 мая 2006 года сторонами подписано дополнение N 1889 к договору аренды N 2032 от 22 сентября 2005 года (л.д. 24), согласно которому плата за арендованный земельный участок составляет с 1 января 2006 года - 178 047 руб. 28 коп. в месяц и устанавливается по 31 декабря 2006 года. С 1 января 2007 года размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставка арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях независимо от уведомления об этом арендатора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 июля 2008 года по делу N А33-4775/2008 (л.д. 72, 74), в котором участвовали те же лица, установлено что договор аренды N 2032 от 22 сентября 2005 года прекращен по истечении его срока - 8 марта 2008 года.

По настоящему иску истец просит взыскать с ответчика 45 947,69 руб. арендной платы за период с 1 по 8 марта 2008 года и 5 125,53 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты арендной платы по срокам платежа начиная с ноября 2007 года и по март 2008 года за период с 11 ноября 2007 года по 10 января 2008 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы истца суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из искового заявления, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 45 947 руб. 69 коп. за период с 1 по 8 марта 2008 года на основании договора аренды от 22 сентября 2005 года N 2032.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2005 года N 2032, подписанного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Архстиль" (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037, в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Дубровинского, 74, в Центральном районе, для использования в целях строительства общественного коммерческого комплекса с инженерным обеспечением и благоустройства набережной р. Енисей в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 20 025 кв.м., из них 4 066 кв.м. и 39 кв.м. - площади ограниченного использования (охранная зона водопровода, теплотрассы, электрокабеля) (приложение 1).

Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание факт его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, отношения по которому регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 9 марта 2005 года по 8 марта 2008 года (три года). Как следует из пункта 2.3 договора, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 9 марта 2005 года - момента вступления в силу распоряжения администрации города Красноярска от 9 марта 2005 года N 570-арх.

В представленном суду акте приема-передачи, являющимся приложением N 3 к договору аренды от 22 сентября 2005 года N 2032 датой фактической передачи земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037 во владение и пользование принимающей стороне также указано считать 9 марта 2005 года.

В силу части 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как следует из частей 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Однако, в силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора аренды) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 1 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего на момент заключения договора аренды) определяет государственный кадастровый учет земельных участков как описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В силу части 3 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровый план на земельный участок площадью 20 025 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Дубровинского, 74, изготовлен только 7 июля 2005 года, следовательно, исходя из положений вышеприведенной статьи 6, а также статей 37, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", спорный земельный участок как объект земельных правоотношений возник только после изготовления кадастрового плана.

Таким образом, поскольку земельный участок площадью 20 025 кв.м. с кадастровым номером 24:50:03 00 286:0037 не был сформирован до 7 июля 2005 года, а значит, не мог быть вовлечен в гражданский оборот, до указанной даты между истцом и ответчиком не могли возникнуть договорные отношения по использованию данного земельного участка. Включение в договор обязанности ответчика уплачивать арендую плату за несуществующий в тот момент земельный участок противоречит возмездному характеру договора аренды.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно определил, что пункты 2.1 и 2.3 договора аренды от земельного участка от 22 сентября 2005 года N 2032, устанавливающие срок действия договора аренды с 9 марта 2005 года, в данной части не соответствуют законодательству, действовавшему на момент заключения договора.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом.

Как установлено частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с вышеуказанным, суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца в апелляционной жалобе на нормы статей 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несмотря на предусмотренную указанными нормами возможность сторон самостоятельно определять условия договора, предусмотренные договором положения должны соответствовать действующему на момент заключения договора законодательству. В случае наличия в договоре положений, противоречащих закону, добровольность включения их сторонами в договор либо государственная регистрация договора в целом не может компенсировать данный порок договора.

Истцом предъявлена задолженность по оплате арендной платы за период с 1 марта 2008 года по 8 марта 2008 года в сумме 45 947,69 руб., за другие периоды по данным истца заложенности не имеется.

Платежным поручением от 14 октября 2005 года общество с ограниченной ответственностью "Архстиль" перечислило арендную плату по договору N 2032 от 22 сентября 2005 года в сумме 963 853 руб. 07 коп. В качестве основания платежа указано "арендная плата за землю по договору N 2032 от 22.09.05г.".

Исходя из условий договора аренды, до даты постановки земельного участка на кадастровый учет - 7 июля 2005 года размер арендной платы составит: 542 706,79 руб. (101 481 руб. 76 коп. за март, 136 779 руб. 76 коп. за апрель, 136 779 руб. 76 коп. за май, 136 779 руб. 76 коп. за июнь и 30 885 руб. 75 коп. за июль). Перечисленный по платежному поручению от 14 октября 2005 года N 201 платеж не содержит в графе назначение платежа ссылок на то, что ответчик оплачивает конкретный период пользования земельным участком, а именно с 9 марта 2005 года (когда договор не мог быть заключен в силу отсутствия объекта аренды), следовательно, данная сумма не может быть засчитана в счет оплаты за фактическое пользование участком начиная с 9 марта 2005 года.

Поскольку сумма 542 706 руб. 79 коп. переплаты превышает размер взыскиваемой истцом по настоящему иску задолженности по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования о взыскании долга в сумме 45 947 руб. 69 коп. по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Истцом не представлены суду доказательства того, что с учетом установленной судом переплаты у ответчика имеется задолженность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за ноябрь 2007 - март 2008 года. По ранее начисленным платежам (до ноября 2007 года) неоплаченной ответчиком пени не имеется, поскольку в реестре по арендной плате указаны платежи, перечисляемые ответчиком в счет оплаты начисленной пени и учтенные истцом. (л.д. 65).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "11" декабря 2008 года по делу N А33-10950/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

А.Н. Бабенко В.В. Радзиховская