Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 03АП-645/2009

г. Красноярск

23 марта 2009 г.

Дело N А33-14316/2008-03АП-645/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2009 года

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от ООО СХ "Сибиряк": Абрамидзе А.С. - представителя по доверенности от 15 октября 2008 года N 1/А,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю: Чернышовой М.В. - представителя по доверенности от 29 декабря 2008 года N 70-55/36364,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, г. Красноярск

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 14 января 2009 года по делу N А33-14316/2008, принятое судьей Юрченковой Р.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строительный холдинг "СИБИРЯК" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "СИБИРЯК" (далее - ответчик) о регистрации соглашения от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве", зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю за регистрационным номером 24-24-01/078/2008-979.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено:

- Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, г. Красноярск (далее - третье лицо).

Решением суда от 14 января 2009 года иск удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, третье лицо обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2009 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению третьего лица, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- в Едином государственном реестре прав содержится запись о регистрации договора переуступки прав требования от 28 августа 2008 года на квартиру N 200 в жилом доме N 5 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400416:0136 из земель поселений по адресу: г. Красноярск, 1-й микрорайон жилого массива "Аэропорт" с Авраамовой Аделиной Автандиловной. Согласно дополнительному соглашению от 06 октября 2008 года на стороне инвестора выступает только ООО "Строительный холдинг "Сибиряк". Таким образом, изменение договора участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года N 315 произведено без соглашения сторон договора, что противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации;

- договором участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года N 315 предусмотрена возможность только увеличения цены договора при определенных условиях, наступление которых не было доказано истцом.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя следующим:

- между ответчиком и Румянцевой Е.А. имеются взаимные права и обязанности, вытекающие из договора от 30 июня 2008 года N 315 в отношении квартиры N 195; с Лапшиной О.И. имеются взаимные права и обязанности, вытекающие из договора от 30 июня 2008 года N 315 в отношении квартиры N 198; с Авраамовой А.А. - взаимные права и обязанности, вытекающие из договора от 30 июня 2008 года N 315 в отношении квартиры N 200. Гражданские права и обязанности каждого инвестора с ответчиком в рамках договора от 30 июня 2008 года N 315, являются делимыми, то есть отдельными, конкретными и определенными в отношении каждого инвестора. Соглашение от 06 октября 2008 года не затрагивает прав и обязанностей, существующих между ответчиком и Румянцевой Е.А., Лапшиной О.И., Авраамовой А.А., по договору от 30 июня 2008 года N 315. Поэтому, соглашение от 06 октября 2008 года не подписано указанными гражданами, что полностью соответствует смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. От ответчика в суд апелляционной инстанции поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительный холдинг "СИБИРЯК" (инвестор) и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "СИБИРЯК" (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве от 30 июня 2008 года N 315 (л.д.11-14).

Согласно пункту 1.1 договора застройщик осуществляет строительство жилого многоэтажного многоквартирного дома N 5 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 416:0136 из земель поселений по адресу: г. Красноярск, 1-й микрорайон жилого массива "Аэропорт" (строительный адрес).

Пунктом 1.2. договора установлено, что инвестор обязуется оплатить, а застройщик обязуется по окончании строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору квартиры, согласно приложению N 1 (квартиры: N 184 общей площадью 52,74 кв.м.; N 192 общей площадью 55,19 кв.м.; N 195 общей площадью 32,92 кв.м.; N 197 общей площадью 55,19 кв.м.; N 198 общей площадью 41,97 кв.м.; N 200 общей площадью 32,92 кв.м.).

Согласно пункту 2.1. договора общая площадь квартир составляет 270,93 кв.м.

В пункте 2.2. договора сторонами оговорено, что общая стоимость квартир, указанных в приложении N 1 к договору составляет 14 901 150 руб. (с НДС) из расчета 55 000 руб. за один квадратный метр.

В соответствии с пунктом 2.3 договора стоимость оплаченных квадратных метров общей площади является фиксированной, кроме случаев предусмотренных договором. В случае увеличения рыночной стоимости 1 кв.м. стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об увеличении стоимости неоплаченных квадратных метров.

Пунктом 4.6. договора стороны предусмотрели, что после государственной регистрации договора и полной оплаты квартир "инвестор" имеет право, с письменного согласия застройщика, переуступить право требования по договору третьему лицу.

24 июля 2008 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю за регистрационным номером 24-24-01/078/2008-979.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "СИБИРЯК" (застройщик) и общество с ограниченной ответственностью "Строительный холдинг "СИБИРЯК" (инвестор) заключили соглашение от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве", которым в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменили и согласовали стоимость объектов долевого строительства, установив, что стоимость квартиры N 184 составляет 2 531 520 руб.; стоимость квартиры N 192 составляет 2 649 120 руб.; стоимость квартиры N 197 составляет 2 649 120 руб. (л.д.23).

Согласно пункту 2 соглашения в связи с изменением стоимости (уменьшением стоимости) части объектов долевого строительства, указанных в пункте 1 настоящего соглашения, общая стоимость квартир, указанная в пункте 2.2. договора, уменьшается и составляет 13 759 310 руб., в том числе НДС.

В соответствии с пунктом 3 соглашения стоимость остальных объектов долевого строительства, являющихся предметом договора, но не указанных в пункте 1 настоящего соглашения, является неизменной.

В пункте 5 соглашения стороны прописали, что настоящее соглашение подлежит государственной регистрации, застройщик обязан обеспечить явку своего уполномоченного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации настоящего соглашения, а также предоставить инвестору все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации соглашения.

Ответчиком представлены в материалы дела надлежащим образом заверенные копии договоров о переуступке прав на объекты долевого строительства - квартиры N N 195, 198, 200 в жилом доме N 5 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 416:0136 из земель поселений по адресу: г. Красноярск, 1-й микрорайон жилого массива "Аэропорт" (строительный адрес), принадлежащее ООО "Строительный холдинг "Сибиряк" на основании договора N 315 от 30 июня 2008 года.

В соответствии с договором о переуступке прав N 195 от 02 сентября 2008 года, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю 25 сентября 2008 года, номер регистрации 24-24-01/167/2008-118, ООО "Строительный холдинг "Сибиряк" уступило Румянцевой Е. А. право требования получения квартиры N 195 общей площадью 32,92 кв.м. (л.д.108-109).

В соответствии с договором о переуступке прав N 198 от 08 августа 2008 года, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю 02 сентября 2008 года, номер регистрации 24-24-01/155/2008-030, ООО "Строительный холдинг "Сибиряк" уступило Лапшиной О. И. право требования получения квартиры N 198 общей площадью 41,97 кв.м. (л.д.110-111).

В соответствии с договором о переуступке прав N 200 от 28 августа 2008 года, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службой по Красноярскому краю 01 октября 2008 года, номер регистрации 24-24-01/167/2008-199, ООО "Строительный холдинг "Сибиряк" уступило Авраамовой А. А. право требования получения квартиры N 200 общей площадью 32,92 кв.м. (л.д.112-113).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 ноября 2008 года N 01/116/2008-966, участником долевого строительства на объекты - квартиры N 184 общей площадью 52,74 кв.м.; N 192 общей площадью 55,19 кв.м.; N 197 общей площадью 55,19 кв.м. в жилом доме N 5 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 416:0136 из земель поселений по адресу: г. Красноярск, 1-й микрорайон жилого массива "Аэропорт" (строительный адрес) является ООО "Строительный холдинг "СИБИРЯК" (л.д.68-107).

Письмом от 16 октября 2008 года с исх. N 321 истец просил ответчика исполнить условие соглашения, по обеспечению его регистрации (обеспечить явку представителя ответчика в регистрирующий орган) (л.д.24).

Письмом от 22 октября 2008 года с исх. N 3813 ответчик отказал истцу в содействии в регистрации соглашения, указав на то, что соглашение подписано с нарушением требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, без участия при заключении соглашения инвесторов Румянцевой Е. А., Авраамовой А. А. и Лапшиной О. И. в связи с переуступкой в пользу последних права требования на объекты долевого строительства (л.д.25).

Считая отказ ответчика не правоверным и ссылаясь на пункт 1 статьи 452, статью 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с иском о регистрации соглашения от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве".

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела следует, что требованием истца является регистрация соглашения от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве".

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве" по своей правовой природе, является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 2 статьи 2 названного Федерального закона под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

24 июля 2008 года договор от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве" зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю за регистрационным номером 24-24-01/078/2008-979.

Как усматривается из материалов дела, соглашением от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве" стороны изменили и согласовали стоимость объектов долевого строительства, установив, что стоимость квартиры N 184 составляет 2 531 520 рублей; стоимость квартиры N 192 составляет 2 649 120 рублей; стоимость квартиры N 197 составляет 2 649 120 рублей, уменьшив цену договора по пункту 2.2. договора до 13 759 310 рублей, в том числе НДС.

Пунктом 5 соглашения сторонами согласовано, что соглашение подлежит государственной регистрации, застройщик обязан обеспечить явку своего уполномоченного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации настоящего соглашения, а также предоставить инвестору все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации соглашения. Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком, условия оговоренного в пункте 5 соглашения. Данный факт не оспаривается ответчиком.

В обоснование отказа от регистрации соглашения ответчик ссылается на отсутствие правовых оснований для регистрации, ссылается на ничтожность такой сделки, в виду того, как считает последний, что в заключении соглашения не участвовали (соглашение не подписано) инвестора Румянцева Е. А., Авраамова А. А. и Лапшина О. И., которые являются новыми долевыми участниками строительства, в связи с переуступкой в пользу последних права требования на объекты долевого строительства.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что по договорам о переуступки прав на объекты долевого строительства к новым инвесторам перешло право требования в объеме в отношении контрено уступленной доли (квартиры N N 195, 198, 200) в общем объекте строительстве.

Цена договора изменена лишь постольку, поскольку стороны уменьшили цену на объекты долевого строительства (квартиры N 184 общей площадью 52,74 кв.м.; N 192 общей площадью 55,19 кв.м.; N 197 общей площадью 55,19 кв.м.) право на которые принадлежит ООО "Строительный холдинг "Сибиряк", соответственно, для изменения такого условия договора как цена конкретного объекта долевого строительства, участия и согласия нового инвестора которому права в отношении указанных объектов долевого строительства не принадлежат не требуется. Указанное соответственно привело к изменению общей цены договора.

ООО "Строительный холдинг "Сибиряк" и ООО "Управляющая строительная компания "СИБИРЯК" подписав соглашение, добровольно изменили стоимость указанных объектов. Кроме того, в соглашении стороны оговорили, что стоимость остальных объектов долевого строительства, являющихся предметом договора, но не указанных в пункте 1 настоящего соглашения, является неизменной.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с пунктом 2.3 договора стоимость оплаченных квадратных метров общей площади является фиксированной, кроме случаев предусмотренных договором. В случае увеличения рыночной стоимости 1 кв.м. стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об увеличении стоимости неоплаченных квадратных метров.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что указанное условие следует понимать как согласование сторонами в договоре права на изменение цены договора. Поэтому, заключив соглашение, которым изменили цену отдельных объектов долевого участия в строительстве, и как следствие цену договора, стороны воспользовались правом, оговоренном в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, договор не содержит запрета на уменьшение цены за конкретный объект долевого строительства, при котором изменение общей цены договора является неизбежным.

Согласно статье 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что в указанном изменении условия договора, такого как цена, отсутствует нарушение прав и интересов новых инвесторов, поскольку цена на объекты долевого строительства права на которые имеют такие инвесторы остается не изменой, как и неизменными остаются остальные существенные условия договора.

Ответчиком не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, освобождающих ответчика от обязательств по регистрации соглашения от 06 октября 2008 года к договору от 30 июня 2008 года N 315 "участия в долевом строительстве".

С учетом изложенных выше обстоятельств и выше приведенных норм права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, поскольку у суда имелись все основания для удовлетворения заявленных истцом требований по настоящему делу.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу суд апелляционной инстанции считает, что доводы третьего лица, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2009 года по делу N А33-14316/2008.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 января 2009 года по делу N А33-14316/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Хасанова

Судьи

А.Н. Бабенко В.В. Радзиховская