Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2009 г. N 03АП-3838/2008

г. Красноярск

-03АП-418/2009

"03" апреля 2009 г.

Дело N
А33-657/2008-03АП-3838/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "24" марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" апреля 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Хасановой И.А., Бычковой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченко Г.А.,

при участии:

от истца ЗАО "Иргиюсский совхоз": Ротенберг Л.А. - представителя по доверенности от 11.03.2008; Сивириной М.В. - представителя по доверенности от 11.03.2008;

от ответчика ООО "Идеал": Каданова А.И. - представителя по доверенности от 26.11.2008; Никифоровой Е.А. - представителя по доверенности от 16.11.2008;

от ООО "Элеватор": Каданова А.И. - представителя по доверенности от 26.01.2006;

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз"

к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал"

об обязании устранить нарушения прав истца по владению и пользованию недвижимым имуществом,

об обязании устранить нарушения права собственности истца по владению и распоряжению техническим и сельскохозяйственным имуществом

установил:

закрытое акционерное общество "Иргиюсский совхоз" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" об обязании устранить нарушения прав истца по владению и пользованию недвижимым имуществом, указанным в приложении N 1 к договору аренды от 01.12.2006 N 5-А, находящимся на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 А, об обязании устранить нарушения права собственности истца по владению и распоряжению техническим и сельскохозяйственным имуществом, находящимся по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 А, о разрешении истцу самостоятельно обеспечить охрану недвижимого имущества в соответствии с пунктом 4.7. договора аренды. Впоследствии истец уточнил последнее требование, просил разрешить самостоятельно обеспечить охрану недвижимого имущества с находящимся в нем технологическом оборудованием.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 мая 2008 года к участию в деле в качестве другого ответчика привлечено ООО "Частное охранное предприятие "Мангуст", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ООО "Торговый дом "Назаровский элеватор".

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 июля 2008 года проведено процессуальное правопреемство, в связи с чем третьим лицом по делу вместо ООО "Торговый дом "Назаровский элеватор" является ООО "Надежда +".

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 08 июля 2008 года принято встречное исковое заявление ООО "Идеал", г. Москва, к ЗАО "Иргиюсский совхоз" о признании недействительным ничтожного договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 N 5-А; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечён Курчев Андрей Владимирович.

Арбитражным судом Республики Хакасия принят отказ истца от требования к ООО "Частное охранное предприятие "Мангуст" разрешить самостоятельно обеспечить охрану недвижимого имущества с находящимся в нем технологическом оборудованием.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14.11.2008 иск удовлетворен частично. Суд обязал ООО "Идеал" устранить препятствия в пользовании имуществом - нежилыми помещениями, арендуемыми ЗАО "Иргиюсский совхоз" по договору аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 А, с установленным в нем технологическим оборудованием. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 3 марта 2009 года, суд апелляционной инстанции постановил решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 ноября 2008 года по настоящему делу отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Элеватор".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в отношении ООО "Элеватор", просит:

- обязать ООО "Элеватор" освободить 25 объектов недвижимого имущества, арендуемых ЗАО "Иргиюсский совхоз" по договору аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А, с установленным на нем технологическим оборудованием.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение иска принято судом.

В настоящем судебном заседании рассматривается дело N А74-657/2008 по правилам первой инстанции.

Ответчик - ООО "Элеватор" указало, что является законным владельцем спорного имущества по договору аренды недвижимого имущества N 7-А от 12.10.2007. Договор сохранил свое действие на момент обращения совхоза с иском, поэтому истец не вправе был обращаться с иском об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, которые находятся в законном владении другого лица.

Ответчик - ООО "Идеал" поддержало позицию ООО "Элеватор", указав, что истец не является лицом, которым может быть избран способ защиты путем заявления негаторного иска - об устранении препятствий в пользовании спорным имуществом, поскольку законным владельцем спорного имущества является ООО "Элеватор".

ЗАО "Иргиюсский совхоз" в дополнительном отзыве указало, что утверждение ответчиков о том, что имущество сдано в субаренду ООО "Элеватор" по сути являются признанием факта заключенности и действительности оспариваемого договора аренды.

В судебное заседание представители ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Мангуст", третьих лиц, участвующих в деле - Курчева Андрея Владимировича, ООО "Надежда+", надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено:

12 октября 2006 года закрытое акционерное общество "Иргиюсский совхоз" (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Идеал" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 5, в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю недвижимое имущество стоимостью 15 786 250 рублей 13 копеек, поименованное в приложении N 1, а покупатель - принять и оплатить указанное в приложении N 1 к договору имущество, в срок, предусмотренный договором.

Из приложения N 1 к договору купли-продажи следует, что предметом сделки купли продажи является следующие объекты недвижимого имущества:

1) нежилое здание общей площадью 921,40 кв.м., строение 1, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:001,

2) нежилое здание общей площадью 7,30 кв.м., строение 2, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:002,

3) нежилое здание общей площадью 2173,10 кв.м., строение 5, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:005,

4) нежилое здание общей площадью 93,60 кв.м., строение 6, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:006,

5) нежилое здание общей площадью 2420,90 кв.м., строение 7, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:007,

6) нежилое здание общей площадью 5949,30 кв.м., строение 8, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:008,

7) нежилое здание общей площадью 5,30 кв.м., строение 9, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:009,

8) нежилое здание общей площадью 41,20 кв.м., строение 10, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:010,

9) нежилое здание общей площадью 974,20 кв.м., строение 11, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:011,

10) нежилое здание общей площадью 277,40 кв.м., строение 12, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:012,

11) нежилое здание общей площадью 2470,10 кв.м., строение 14, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:014,

12) нежилое здание общей площадью 147,50 кв.м., строение 15, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:015,

13) нежилое здание общей площадью 471,20 кв.м., строение 16, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:016,

14) нежилое здание общей площадью 19,20 кв.м., строение 17, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:017,

15) нежилое здание общей площадью 36,20 кв.м., строение 18, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:018,

16) нежилое здание общей площадью 181,60 кв.м., строение 19, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:019,

17) нежилое здание общей площадью 375,8 кв.м., строение 20, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:020,

18) нежилое здание общей площадью 533,50 кв.м., строение 22, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:022,

19) нежилое здание общей площадью 1927,10 кв.м., строение 23, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:023,

20) нежилое здание общей площадью 1234,90 кв.м., строение 25, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:025,

21) нежилое здание общей площадью 38,50 кв.м., строение 26, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:026,

22) нежилое здание общей площадью 109,90 кв.м., строение 27, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:027,

23) нежилое здание общей площадью 21,40 кв.м., строение 29, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:029,

24) нежилое здание с переменной этажностью общей площадью 6115,90 кв.м., строение 30, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:030,

25) строение общей площадью 1446, 70 кв.м., строение 31, условный номер 24:41:6901003:0015:4109:031.

Объекты недвижимого имущества, указанные в приложении N 1 к договору, расположены на земельном участке с кадастровым номером 2439:0209001:0001 (пункт 1.3. договора от 12.10.2006).

Переход права собственности на объекты недвижимого имущества к ООО "Идеал" зарегистрирован 01 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Ямало-Ненецкому) автономному округу, что подтверждается штампами на договоре купли-продажи от 12 октября 2006 года.

01 декабря 2006 года закрытое акционерное общество "Иргиюсский совхоз" (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью "Идеал" (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества N 5-А, по условиям которого арендодатель передаёт в аренду арендатору недвижимое имущество, поименованное в приложении N 1, приобретённое арендодателем у арендатора по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5 на срок 11 месяцев.

01 декабря 2006 года по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору указанные объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.3. договора арендованное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 24 39:0109001:0001, который находится по адресу: Красноярский край, г. Ужур, ул. Гоголя, 1 "а".

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 01.12.2006 в случае невыполнения своих обязательств в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 12.10.2006 и неперечисления денежных средств в размере 15786250 рублей 13 копеек арендатору в срок до 30.03.2007 возникшее право аренды недвижимого имущества действует до тех пор, пока ООО "Идеал" полностью не исполнит свои обязательства в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N 5 перед ЗАО "Иргиюсский совхоз".

Согласно пункту 2.2. договора от 01.12.2006 срок аренды устанавливается 11 месяцев и действует до 01.11.2007. Вместе с тем, по условиям указанного пункта, в случае неисполнения своих обязательств за этот период обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N 5 до 01.11.2007, договор аренды пролонгируется на следующие 11 месяцев и действует до 01.10.2008, далее до 01.09.2009 и так далее без каких-либо дополнительных соглашений между сторонами до полного исполнения своих обязательств обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" в части оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006.

20 февраля 2007 года стороны подписали дополнительное соглашение N 5/1-а к договору аренды недвижимого имущества N 5-А об уточнении пункта 3.5. договора, в котором установили арендную плату за переданное недвижимое имущество в размере 50000 рублей ежемесячно, начисление арендной платы - с 01 января 2007 года. Арендная плата ЗАО "Иргиюсский совхоз" вносится путём перечисления денежных средств на расчётный счёт ООО "Идеал" после полного исполнения ООО "Идеал" обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N 5 перед ЗАО "Иргиюсский совхоз".

В декабре 2007 года ответчик начал чинить препятствия в доступе работникам истца к арендованным истцом объектам недвижимого имущества, и к технологическому и сельскохозяйственному оборудованию, установив посты охраны ООО "ЧОП "Мангуст".

В качестве доказательств, подтверждающих действия ответчика по недопущению истца к объектам недвижимого имущества в материалы дела представлены докладные работников ЗАО "Иргиюсский совхоз", расписка генерального директора ООО "ЧОП "Мангуст".

В расписке генерального директора ООО "ЧОП "Мангуст" указано, что он отказывается допускать на территорию элеватора КАМаЗ за зерном ЗАО "Иргиюсский совхоз" в связи с наличием спора между ЗАО "Иргиюсский совхоз" и ООО "Идеал".

Согласно докладной заведующей складами Карелиной Е.В., 15 декабря 2007 года она не была допущена сотрудниками ООО "Идеал" на территорию Ужурского элеватора. Сотрудники ООО "Идеал" мотивировали отказ в допуске распоряжением директора ООО "Идеал" Викторовича о недопуске посторонних лиц на территорию по ул. Гоголя 1А в г. Ужуре. Посторонними являются все лица, кроме работников ООО "Идеал".

Согласно докладной рабочего зерносклада Хромова А.Н., 17 декабря 2007 года работники охраны запретили проходить на территорию элеватора, мотивируя распоряжением начальника о запрете допускать посторонних лиц на территорию элеватора.

19 декабря 2007 года Костяевым А.В. составлена докладная, согласно которой он не был допущен на территорию элеватора работниками охранной фирмы, действовавшими согласно указаниям начальника.

12 марта 2008 года заведующей складами Карелиной Е.В. составлена докладная, согласно которой она вновь не была допущена на территорию элеватора охранниками фирмы "Мангуст", со слов которых они руководствуются в своих действиях договором, заключённым с ООО "Идеал".

01 апреля 2008 года генеральным директором ЗАО "Иргиюсский совхоз" Славским В.В. подана жалоба в прокуратуру Ужурского района в отношении службы безопасности, препятствующей допуску работников ЗАО "Иргиюсский совхоз" к имуществу общества, расположенному на земельном участке по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А., с просьбой оказать помощь в доступе к имуществу.

06 мая 2008 года генеральным директором ЗАО "Иргиюсский совхоз" в адрес директора ООО ЧОП "Мангуст" направлено требование о немедленном допуске работников ЗАО "Иргиюсский совхоз" к принадлежащему обществу имуществу.

19 мая 2008 года в адрес ОВД по г. Ужуру и Ужурскому району министерством сельского хозяйства и продовольствия Республики Хакасия направлено письмо N 34-520 о принятии мер по обеспечению доступа представителей ЗАО "Иргиюсский совхоз" к их собственности.

28 мая 2008 года ГУВД по Красноярскому краю в адрес ЗАО "Иргиюсский совхоз" направлено письмо N 47/С-16, согласно которому по фактам, изложенным в заявлении ЗАО "Иргиюсский совхоз" о противоправных действиях сотрудников ЧОП "Мангуст", проведена проверка, по результатам которой руководителю ЧОП "Мангуст" вынесено письменное предупреждение.

27 июня 2008 года исполнительному директору ООО ЧОП "Мангуст" вручено требование ЗАО "Иргиюсский совхоз" о допуске инвентаризационной комиссии для проведения ревизии имущества и обеспечения беспрепятственного доступа работников ЗАО "Иргиюсский совхоз" для проведения профилактических работ и технического обслуживания оборудования.

Исполнительным директором ООО ЧОП "Мангуст" 27 июня 2008 года в адрес генерального директора ЗАО "Иргиюсский совхоз" составлено письмо с предложением представить пакет документов, подтверждающих право ЗАО "Иргиюсский совхоз" на движимое и недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А. После представления указанных документов будет принято решение о пропуске представителей ЗАО "Иргиюсский совхоз" к данным объектам.

В ответ на требование директора ЗАО "Иргиюсский совхоз" о пропуске ревизионной комиссии для проведения инвентаризации 05 ноября 2008 года в допуске отказано в связи с распоряжением руководителя ООО ЧОП "Мангуст" Вереника Е.А., что подтверждается подписью охранника ООО ЧОП "Мангуст" на указанном требовании.

Факт чинения ответчиком - ООО "Идеал" препятствий в доступе истца к арендуемым истцом объектам путём выставления охраны, подтверждается также договором от 28 апреля 2008 года, заключенным между ООО "Идеал" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Мангуст" (исполнитель) на оказание охранных услуг N 5, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по охране капитальных строений, расположенных на территории элеватора (согласно приложению к схеме N 1), принадлежащего заказчику, расположенного на земельном участке кадастровый номер 24:39:0109001:0001 в г. Ужуре Красноярского края по улице Гоголя 1А.

Согласно пункту 2.1. договора в обязанности исполнителя входят, в том числе обеспечение контрольно-пропускной системы, выставление на охраняемой территории постов охраны круглосуточно (включая рабочие, выходные и праздничные дни), обеспечение охраны от преступных и иных незаконных посягательств на жизнь и здоровье находящегося в служебных помещениях персонала организации заказчика, а также находящихся в охраняемом помещении материальных ценностей и документов.

Срок действия договора определён сторонами с 28 апреля 2008 года по 28 апреля 2009 года. Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что договор до настоящего времени не прекратил своего действия.

Полагая действия ответчика неправомерными, нарушающими условия договора аренды и права арендатора, истец обратился в суд с настоящим иском и со ссылкой на статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации требует обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, переданным в аренду и технологическим оборудованием, принадлежащим истцу, размещенным в арендуемых помещениях.

Согласно договору аренды недвижимого имущества N 7-А от 12.10.2007 ЗАО "Иргиюсский совхоз" передало в субаренду ООО "Элеватор" на срок 11 месяцев 25 объектов недвижимости, в отношении которых истец просит устранить препятствия в пользовании, расположенных по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А. Однако помещения фактически ООО "Элеватор" не передавались, денежные средства за аренду не вносились, акт приема-передачи помещения в материалы дела не представлен.

В материалах дела имеется также договор аренды от 01 августа 2007 года, согласно которому ООО "Идеал" передало ООО "Торговый дом "Назаровский элеватор" спорные помещения, которое впоследствии по договору субаренды от 15 октября 2007 года передало указанные помещения ООО "Элеватор".

ООО "Элеватор" не отрицает того факта, что занимает спорные помещения.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения вытекают из обязательственных правоотношений по договору аренды, положения о котором регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 N 5-А, с учётом пояснений сторон и документов, подтверждающих исполнение договора аренды, как в части передачи истцу в пользование объектов недвижимости, так и в части оплаты истцом арендной платы, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что в силу заключенного договора у сторон возникли обязательства по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые статьями 606 - 622, 650-655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имуществом; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьями 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае стороны определили окончание срока действия договора аренды от 01.12.2006 N 5-А наступлением определенного события - моментом оплаты обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" стоимости имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N5, изначально установив срок аренды 11 месяцев с указанием конкретной даты, в которую должна быть произведена оплата-01.11.2007.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 по делу N А74-303/2008 по иску закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз" к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" о расторжении договора купли-продажи и об обязании возвратить переданное по договору имущество, договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5, заключённый между закрытым акционерным обществом "Иргиюсский совхоз" и обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" расторгнут в связи с тем, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимого имущества об уплате стоимости недвижимого имущества. В удовлетворении требования ЗАО "Иргиюсский совхоз" о возврате переданного по договору купли-продажи имущества отказано.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5 расторгнут, и событие, определяющее срок действия договора аренды - оплата стоимости недвижимого имущества, наступить не может, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора условие о сроке аренды имущества отсутствует, следовательно, договор аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А является заключённым на неопределённый срок.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2008 года по делу N А74-303/2008 в возвращении переданного по договору купли-продажи от 12.10.2006 имущества отказано. Как указано в постановлении от 29.08.2008, собственником нежилого здания общей площадью 36,2 кв. м., строение 18, и нежилого здания общей площадью 375,8 кв. м., строение 20, является ООО "Феникс".

Из материалов дела также следует, что 23 объекта недвижимого имущества, переданного истцу по договору аренды от 01.12.2006, проданы ответчиком обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская Транспортная компания" по договору купли-продажи от 16.01.2008. Вместе с тем, в настоящее время юридическим собственником данного имущества (23 объектов) является ООО "Идеал", поскольку переход права собственности не зарегистрирован. Следовательно, ООО "Идеал" на момент рассмотрения настоящего спора является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 N 5-А.

Кроме того, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании положений статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, имеющий права арендатора недвижимого имущества по договору аренды 01 декабря 2006 года N 5-А, вправе требовать от ответчика устранения нарушений его прав и доступа в помещения, предоставленные в аренду, так как срок аренды не истек. Доказательства, свидетельствующие о расторжении договора аренды в установленном законом порядке, в материалы дела не представлены.

Нахождение в арендованных помещениях технологического оборудования подтверждается актом осмотра технического состояния и наличия имущества и сельскохозяйственного технологического оборудования для подработки, сушки, хранения и отгрузки зерновых культур ЗАО "Иргиюсский совхоз", находящегося на территории Ужурского элеватора по адресу: Красноярский край, г. Ужур, ул. Гоголя, 1-а на земельном участке с кадастровым N 24 39:0109001:0001, составленным 28.10.2007 совместно представителями общества с ограниченной ответственностью "Идеал" и закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз".

Материалами дела установлено, что в настоящее время спорные помещения фактически находятся в пользовании ООО "Элеватор" без законных на то оснований.

Представленные ООО "Элеватор" договоры аренды от 01.08.2007 между ООО "Идеал" и ООО "Торговый дом "Назаровский элеватор" и субаренды от 15.10.2007 между ООО "Торговый дом "Назаровский элеватор" и ООО "Элеватор" являются ничтожными сделками, поскольку заключены уже после 01 декабря 2006 года, т.е. даты заключения договора аренды на спорные помещения ЗАО "Иргиюсский совхоз" (арендатор) и ООО "Идеал" (арендодатель).

Таким образом, на момент рассмотрения дела ЗАО "Иргиюсский совхоз" является единственным законным (титульным) владельцем спорных объектов недвижимости, следовательно, вправе требовать всякого устранения нарушений его прав.

Учитывая изложенное, требование истца к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом с установленным в нем технологическим оборудованием путём обеспечения доступа к нему и к ООО "Элеватор" об освобождении 25 объектов недвижимого имущества, арендуемых ЗАО "Иргиюсский совхоз" по договору аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А, с установленным на нем технологическим оборудованием, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требование истца об устранении нарушения права собственности истца по владению и распоряжению техническим и сельскохозяйственным имуществом удовлетворению не подлежит, поскольку истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Такое требование может быть заявлено только в рамках виндикационного требования, путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец в своем иске не указал перечень технического и сельскохозяйственного имущества, в отношении которого предъявлены требования.

В отношении исковых требований ЗАО "Иргиюсский совхоз" к ООО "ЧОП "Мангуст" производство по делу подлежит прекращения в силу части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи отказом истца от иска в этой части.

Обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" в рамках встречного иска предъявлено требование о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 N 5-А недействительным в силу его ничтожности. Свои требования ООО "Идеал" мотивирует тем, что договор от имени ООО "Идеал" подписан не директором Курчевым А.В.

Курчев А.В. в процессе рассмотрения дела не отрицал, но и не признал свою подпись в договоре аренды от 01.12.2006, при этом отрицал заключение спорного договора.

В силу статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 65, части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 N 5 А усматривается, что от имени ООО "Идеал" он подписан генеральным директором ООО "Идеал" Курчевым А.В.

Согласно заключению эксперта ЭКЦ ГУВД по Красноярскому краю Новоселовой М.А. от 11.09.2008 N 663 доподлинно не установлено, что подписи, содержащиеся в исследуемом договоре аренды, подделаны и принадлежат иному лицу, не Курчеву А.В. Рукописный текст "Курчев Андрей Владимирович", расположенный в доверенности от 17 февраля 2007 года N 35 на третьей странице в строке "подпись" выполнен Курчевым Андреем Владимировичем.

Таким образом, в заключении эксперта не содержится выводов о том, что подпись в договоре аренды принадлежит не Курчеву А.В.

Доверенность от 17.02.2007 N 35, выданная Курчевым Андреем Владимировичем на имя Гридина Виталия Леонидовича, предоставляет право на заключение договоров.

Исходя из последствий заключения дополнительного соглашения от 20 февраля 2007 года N 5/1-а уполномоченными лицами ответчик подтвердил действительность заключённого договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5А. Кроме того, указанный договор исполнялся обеими сторонами, имущество было передано в аренду по акту, принято и использовалось закрытым акционерным обществом "Иргиюсский совхоз" в производственной деятельности до декабря 2007 года, при этом ООО "Идеал" было известно о наличии арендных правоотношений, что подтверждается, в том числе и актом осмотра технического состояния и наличия имущества и сельскохозяйственного технологического оборудования для подработки, сушки, хранения и отгрузки зерновых культур ЗАО "Иргиюсский совхоз", находящегося на территории Ужурского элеватора по адресу: Красноярский край, г. Ужур, ул. Гоголя, 1-а на земельном участке с кадастровым N 24 39:0109001:0001, составленным 28.10.2007 совместно представителями общества с ограниченной ответственностью "Идеал" и закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз".

Арендная плата арендатором не вносилась, так как по условиям договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А с учётом дополнительного соглашения от 20 февраля 2007 года N 5/1-а арендная плата вносится после полного исполнения ООО "Идеал" обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N 5 перед ЗАО "Иргиюсский совхоз".

Поскольку Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 по делу N А74-303/2008 по иску закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз" к обществу с ограниченной ответственностью "Идеал" о расторжении договора купли-продажи и об обязании возвратить переданное по договору имущество, договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года N 5, заключённый между закрытым акционерным обществом "Иргиюсский совхоз" и обществом с ограниченной ответственностью "Идеал" расторгнут, то обязанность исполнения обязательств по договору купли-продажи со стороны ООО "Идеал" отсутствует.

Следовательно, условие о внесении арендной платы не ставится в зависимость от обязательства ООО "Идеал" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 N 5 перед ЗАО "Иргиюсский совхоз".

Таким образом, условие о размере арендной платы, как существенное условие договора аренды недвижимости, является согласованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года N 5-А, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы закрытого акционерного общества "Иргиюсский совхоз" относятся на общество с ограниченной ответственностью "Идеал", расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на ответчиков поровну.

По встречному иску государственная пошлина составляет 2000 рублей, которая уплачена при обращении в суд, в связи с чем расходы по уплате государственной по встречному иску относятся на ООО "Идеал".

Судебные расходы ООО "Идеал", связанные с проведением экспертизы, назначенной судом первой инстанции в рамках встречного иска, составили 4600 рублей, относятся на ООО "Идеал", так как в удовлетворении встречного иска судом отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Идеал" и общество с ограниченной ответственностью "Элеватор" устранить препятствия в пользовании имуществом, состоящем из 25 нежилых зданий, арендуемых закрытым акционерным обществом "Иргиюсский совхоз" по договору аренды от 01.12.2006, находящихся на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1 А:

1). нежилое здание общей площадью 921,40 кв.м., строение 1, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:001,

2). нежилое здание общей площадью 7,30 кв.м., строение 2, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:002,

3). нежилое здание общей площадью 2173,10 кв.м., строение 5, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:005,

4). нежилое здание общей площадью 93,60 кв.м., строение 6, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:006,

5). нежилое здание общей площадью 2420,90 кв.м., строение 7, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:007,

6). нежилое здание общей площадью 5949,30 кв.м., строение 8, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:008,

7). нежилое здание общей площадью 5,30 кв.м., строение 9, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:009,

8) нежилое здание общей площадью 41,20 кв.м., строение 10, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:010,

9). нежилое здание общей площадью 974,20 кв.м., строение 11, условный номер 24:39:0109001:0001:4109:011,