Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2006 г. N КГ-А40/6378-06 Удовлетворяя требования о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, суд исходил из наличия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения, поскольку истец является правопреемником предприятия, выкупившего имущество с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 июля 2006 г. N КГ-А40/6378-06
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Квант-Эврика" (далее - ООО "Квант-Эврика") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 250,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 (1 этаж, помещение N 3, комн. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19) по цене 7.918.644 рубля, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 14.11.05 N 10070, на условиях представленного истцом проекта договора (с учетом уточнения выкупной цены).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

В обоснование исковых требований ООО "Квант-Эврика" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Квант" до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность имущества Арендного предприятия производственного объединения "Квант" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

Учитывая факт обращения в СГУП по продаже имущества г. Москвы с заявлением о выкупе данных помещений 03.12.03, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилых помещений, в которых располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность отказа в приватизации спорных помещений, оформленного письмом ДИГМ от 28.02.05 N 05/4444.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.02.06, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.06, исковые требования удовлетворены. При этом суды обеих инстанций исходили из наличия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения.

Суды пришли к выводу о том, что ООО "Квант-Эврика", является правопреемником ТОО "Квант", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Арендного предприятия производственного объединения "Квант" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суды посчитали, что истец обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

На принятые по делу судебные акты СГУП по продаже имущества г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением судами норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, ООО "Квант-Эврика" не является обществом, созданным на основе аренды имущества Производственного объединения "Квант", поскольку истец был создан не в процессе приватизации, а в порядке реорганизации в форме выделения из ЗАО "Квант-Ч" и является правопреемником последнего в части аренды спорного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах СГУП по продаже имущества г. Москвы полагает, что судами к спорным правоотношениям применена норма права, не подлежащая применению, а именно пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ООО "Квант-Эврика" возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ДИГМ своего представителя в суд не направил, отзыва на кассационную жалобу не представил.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 03.12.03 ЗАО "Квант-Эврика" (правопредшественник истца) обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с заявлением о выкупе спорных нежилых помещений.

26.04.04 Городская комиссия по приватизации имущества города Москвы приняла решение о продаже в собственность ЗАО "Квант-Эврика" нежилого помещения общей площадью 250,3 кв.м по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 по цене 5.437.849 рублей, обязав СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ЗАО "Квант-Эврика" договор купли-продажи, внеся в него обременение по целевому использованию нежилого помещения: мастерская по ремонту стиральных машин и бытовой техники.

25.10.04 ДИГМ издал распоряжение N 2862-р "О продаже в собственность ЗАО "Квант-Эврика" нежилого помещения по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27, общей площадью 250,3 кв.м", обязав СГУП по продаже имущества г. Москвы обеспечить заключение договора купли-продажи.

17.08.05 ООО "Квант-Эврика" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с предложением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, приложив проект договора, а также документы, подтверждающие правопреемство между ЗАО "Квант-Эврика" и ООО "Квант-Эврика".

Письмом от 28.02.05 ДИГМ отказал истцу в выкупе спорных нежилых помещений, указав, что в соответствии с действующим Федеральным законом от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа нежилых помещений возможна на аукционе с начальной ценой по результатам независимой оценки рыночной стоимости объекта, а также предложив ООО "Квант-Эврика" использовать помещения на праве аренды.

Посчитав отказ в выкупе нежилых помещений не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Квант-Эврика" обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судами обеих инстанций установлено, что 17.04.92 Комиссией по приватизации при Москомимуществе утвержден план приватизации Арендного предприятия производственного объединения "Квант", согласно которому в перечень объектов, подлежащих приватизации в составе предприятия, вошло, в том числе нежилое помещение по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 (пункт 50 Приложения N 1 к плану приватизации); на основании договора с Комитетом по управлению имуществом Москвы от 04.09.92 N 00-01035/92 Товариществом с ограниченной ответственностью "Квант" выкуплено имущество предприятия, в том числе мастерской N 101 по ремонту стиральных машин, расположенной по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 (пункт 54 Приложения N 1 к договору купли-продажи).

В соответствии с приложением N 4 к договор купли-продажи государственного (муниципального) имущества от 04.09.92 N 00-01035/92 указанные в договоре помещения, здания, сооружения передаются в аренду сроком на 25 лет с гарантированным правом выкупа в течение года.

Спорные помещения находились в пользовании ТОО "Квант-Эврика" на основании договора аренды от 19.11.92 N 0-5441/92 и дополнительного соглашения к нему от 18.11.94 N 4-1165/94.

Таким образом, судами обеих инстанций установлено, что ТОО "Квант", созданное в процессе приватизации Арендного предприятия производственного объединения "Квант", выкупило на основании договора купли-продажи от 04.09.92 N 00-01035/92 основные и оборотные средства предприятия, а также получило в соответствии с договором от 19.11.92 N 0-5441/92 в аренду сроком до 4 сентября 2017 года нежилое помещение по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 для использования в целях размещения мастерской по ремонту стиральных машин с гарантированным правом последующего выкупа.

Удовлетворяя исковые требования о понуждении СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Квант-Эврика" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27, суды обеих инстанций исходили из подтверждения материалами дела факта правопреемства ООО "Квант-Эврика" после ТОО "Квант", ЗАО "Квант-Ч".

При этом суды установили, что в соответствии с пунктом 1 Устава ООО "Квант-Эврика", утвержденного учредительным собранием от 12.11.03, общество создано в результате преобразования ЗАО "Квант-Эврика" и является полным правопреемником имущественных, договорных и правовых обязательств последнего.

Согласно протокола общего собрания учредителей ЗАО "Квант-Эврика" от 02.10.00 N 1 ЗАО "Квант-Эврика" создано в результате реорганизации ЗАО "Квант Ч" путем выделения. В силу договора о создании ЗАО "Квант-Эврика" от 02.10.00 с момента государственной регистрации общество является правопреемником ЗАО "Квант Ч" по всем правам и обязанностям в соответствии с передаточным актом от 04.09.00, утвержденным решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Квант Ч" от 04.09.00.

В соответствии с передаточным актом ЗАО "Квант Ч" передало со своего баланса на баланс своему правопреемнику - ЗАО "Квант-Эврика" право аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27, а также все иные права и обязательства в части аренды последнего.

Согласно уставу ЗАО "Квант Ч", утвержденного общим собранием учредителей от 10.11.95, общество создано в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Квант" и является правопреемником последнего по всем правам и обязанностям.

При таких обстоятельствах вывод судов обеих инстанций о том, что ООО "Квант-Эврика" является правопреемником ТОО "Квант", созданного в процессе приватизации Арендного предприятия производственного объединения "Квант", является обоснованным.

Судами обеих инстанций, рассматривавшими спор, правильно квалифицированы взаимоотношения сторон и сделан вывод о необходимости применения к этим отношениям законов о приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также к спорным правоотношениям правильно применены нормы материального права, в том числе пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которого в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, имущество Арендного предприятия производственного объединения "Квант", за исключением нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, приобретено правопредшественником истца - ТОО "Квант" в собственность на основании договора купли-продажи от 04.09.92 N 00-01035/92, то есть до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды от 19.11.92 N 0-5441/92, предусматривающего возможность выкупа такого нежилого помещения.

На 03.12.03 - дату обращения истца к ответчику с просьбой о выкупе занимаемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27 два года с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (26.04.02) не истекли, а, следовательно, положение договора купли-продажи от 04.09.92 N 00-01035/92 о выкупе нежилых помещений свою силу не утратило.

При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод судов обеих инстанций о том, что истец, являясь правопреемником ТОО "Квант", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Арендного предприятия производственного объединения "Квант" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

По результатам организованной Управлением недвижимости ДИГМ независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Москва, проспект Буденного, д. 27, ООО "Независимый институт оценки и управления" составлен отчет от 14.11.05 N 10070 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, в соответствии с которым стоимость выкупаемого истцом объекта недвижимости без учета НДС составляет 7.918.644 рубля.

Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленное требование истца, обязав СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Квант-Эврика" договор купли-продажи нежилых помещений на условиях прилагаемого истцом проекта договора и по цене 7.918.644 рубля.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 февраля 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2006 г. N 09АП-3078/2006-ГК по делу N А40-61549/05-43-567 оставить без изменения, а кассационную жалобу СГУП по продаже имущества г. Москвы - без удовлетворения.