Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 г. N 03АП-1961/2008

А33-2782/2008-03АП-1417/2009

г. Красноярск

"11" июня 2009 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "9" июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "11" июня 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Гуровой Т.С., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от ООО "Плисак и К": Лаховой В.А. - представителя по доверенности от 12.05.2009; Плисак М.А. - директора на основании решения об учреждении ООО "Плисак и К" от 25.04.2005;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Аксаментова Д.М. - представителя по доверенности от 11.01.2009 N 5, удостоверение N 584 от 23.04.2008;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "06" марта 2009 года по делу N А33-2782/2008, принятое судьей Егоровым А.Л.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Плисак и К" о взыскании 261 004 руб. 16 коп. задолженности, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.04.2000, об обязании ответчика возвратить истцу арендуемое по договору аренды имущество - нежилое помещение N 249, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.Красноярский рабочий, 172, общей площадью 453,90 кв.м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "27" мая 2008 года иск удовлетворен.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008г. решение от 27.05.2008г. оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.10.2008г. решение от 27 мая 2008 г. Арбитражного суда Красноярского края и постановление от 5 августа 2008 г. Третьего арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.04.2000г. N 5200 и обязать ответчика вернуть арендуемое по договору аренды имущество - нежилое помещение N 249, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.Красноярский рабочий, 172, общей площадью 453,90 кв.м. Основанием иска указал нарушение арендатором статьи 619 Гражданского кодекса - использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Решением арбитражного суда Красноярского края от 06.03.2009г. в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой полагает решение необоснованным по следующим основаниям:

- арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями договора, не передавать арендуемые помещения третьим лицам без письменного разрешения арендатора. Проверки, проведенные истцом, свидетельствуют, что фактическим пользователем арендуемого помещения является ООО "Вкусный китайский город", само же помещение используется не по целевому назначению, в помещении находится ресторан;

- действия ответчика по передаче помещения для использования ООО "Вкусный китайский город" противоречат пункту 2.11 решения Красноярского городского Совета от 08.02.2000г. N 22-232 "Об утверждении положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы".

Возражая на апелляционную жалобу, ответчик указывает:

- истец фактически изменил предмет и основание иска, оформляя уточнения к исковому заявлению;

- имеющиеся в материалах дела акты проверки подписаны только специалистами истца , по сути являются односторонними и не имеют юридической силы. В актах указаны факты, не соответствующие действительности;

- истец не доказал факты, указывающие на систематическое нарушение ответчиком договорных обязательств по договору N 5200 от 10.04.2000г.

- истец не предоставил доказательства нецелевого использования помещения. Ответчиком суду были представлены коды статистики, которые опровергают утверждения истца.

В судебном заседании истец и ответчик поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства:

10 апреля 2000 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды N 5200, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (кадастровый N 00300) общей площадью 467,0 кв.м. и земельный участок, расположенные по адресу: г. Красноярск, пр.Красноярский рабочий, 172, для использования под центр досуга (пункт 1.1. договора) (л.д. 9-13 том N 1).

Указанное в договоре имущество передано арендатору на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 10.01.2000 (л.д. 14 том N 1).

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды N 5200 от 10.04.2000 срок его действия установлен с 01.01.2000 по 01.01.2005.

Пунктом 2.1. договора N 5200 от 10.04.2000 установлено, что за аренду нежилых помещений и земельного участка арендатор уплачивает арендную плату.

Размер арендной платы определяется в соответствии с расчетами (приложения N 2, N 3 к договору). Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно (пункты 3.1. и 3.2. договора).

Дополнением N 2 от 27.10.2000 к договору аренды N 5200 от 10.04.2000, стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, согласно которым, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (реестровый номер СТР 00300), общей площадью 453, 9 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, пр.им.газ. "Красноярский рабочий", 172 (помещение N 249) для использования под центр досуга. (л.д. 15).

Дополнением от 09.04.2004 сторонами продлен срок действия договора по 31.12.2025 г. Управлением Федеральной регистрационной службы осуществлена государственная регистрация изменений договора 15.05.2007г., о чем свидетельствует оттиск штампа регистратора на оборотной стороне соглашения (л.д. 20 том N 1)

По соглашению от 30.06.2005г. ООО "Плисак" уступило ООО "Плисак и К" в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договору аренды N 5200 от 10.04.2000г. на нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, пр.им.газ. "Красноярский рабочий", 172 помещение N 249.

Дополнением N 9 от 22.07.2005г. в договор аренды N 5200 от 10.04.2000г. внесены изменения, арендатором указано ООО "Плисак и К", указаны банковские реквизиты общества и его юридический адрес. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 15.03.2007г. о чем свидетельствует оттиск штампа регистратора на оборотной стороне соглашения (л.д. 21 том N 1)

Решением арбитражного суда Красноярского края по делу А33-2672/2007 от 25.05.2007г. с ООО "Плисак и К" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска взыскано 555 709 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2006г. по 31.01.2007г. (л.д. 25-27 том N 1)

Специалистами истца проведена проверка использования нежилого помещения по адресу: пр. Красноярский рабочий 172, помещение N 249, по результатам которой составлен акт N 1462 от 12 октября 2007 г. (л.д. 28 том N 2) В ходе проверки установлено, что нежилое помещение используется ответчиком под китайский ресторан "Гон-Конг. Задолженность по договору составляет 1 319 249 руб. 22 коп. (л.д. 28 том N 2)

Истец по настоящему делу обратился с иском о взыскании с ответчика 261 004 руб. 16 коп. задолженности по договору аренды N 5200 от 10.04.2000г. за период с 01.01.2008г. по 31.05.2008г. (л.д. 32 том 1)

Платежным поручением N 286 от 25.10.2007г. ответчиком перечислено истцу 555 709 руб. 77 коп. по делу А33-2672/2007(л.д. 94 том N 1)

Кроме того, платежными поручениями N 11 от 22.02.2008г., N 22 от 02.04.2008г., N 23 от 11.04.2008г., N 25 от 26.05.2008г. ответчиком перечислено истцу 1 237 933 руб. 16 коп. оплаты по договору аренды N 5200 от 10.04.2000г. (л.д. 95-98 том N 1)

Специалистами истца проведена проверка использования нежилого помещения по адресу: пр. Красноярский рабочий 172, помещение N 249, по результатам которой составлен акт N 935 от 29 июля 2008г.В ходе проверки установлено, что в нежилом помещении размещается китайский ресторан "Гон-Конг. Комната N 7 используется как жилая, проживают сотрудники ресторана, состоящие в трудовых отношениях с ООО "Вкусный китайский город" (л.д. 29 том N 2).

Письмом N 47661 от 28.10.2008г. истец уведомил ответчика о выявленных фактах использования помещения не по целевому назначению (в помещении находится ресторан, а не центр досуга) и факте передачи имущества в субаренду и потребовал в 30-ти дневный срок с даты получения уведомления устранить обстоятельства, нарушающие условия договора аренды (л.д. 25).

Актом проверки от 29.12.2008г. установлено размещение в помещении ресторана китайской кухни "Гон-Конг" к акту приложены:

- договор о совместной деятельности N 1 от 28.08.2007г. между ООО "Плисак и К" (участник 1) и ООО "Вкусный китайский город" (участник 2) по которому ответчик обязался передать в качестве вклада в совместную деятельность арендуемое нежилое помещение (л.д. 32-36 том N 2);

- акт приема-передачи контрольно-кассовой машины (л.д. 37 том N 2);

- договор аренды предприятия N 1 от 03.06.2006г. по которому ООО "Плисак и К" (арендодатель) обязалось предоставить арендатору ООО "Вкусный китайский город" предприятие вцелом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности (л.д. 39-41 том N 2);

- акт приема-передачи от 08.06.2006г. имущества к договору N 1 от 03.06.2006г. (л.д. 38 том N 2)

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, нецелевое использование имущества, переданного в аренду, передачу имущества в субаренду без согласия на то собственника, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения вытекают из обязательственных правоотношений по договору аренды, положения о котором регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 608 ГК Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно представленной в суд апелляционной инстанции выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2009г. нежилое помещение площадью 453,4 кв.м. по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий" д. 172 пом. 249 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Красноярск. Зарегистрировано ограничение права в виде договора аренды N 5200 от 10.04.2000г. на срок с 01.01.2000г. по 31.12.25г. и дополнения к нему N 1 от 29.08.2000г., N 2 от 27.10.2000г., соглашения об уступке прав и обязанностей от 30.06.2005г., дополнения от 09.04.2004г., дополнения N 9 от 22.07.2005г.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусматривает право Арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанном случае, ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права арендатора.

Подписание дополнительного соглашения N 9 от 22.07.2005г. к договору аренды N 5200 от 10.04.2000г. свидетельствует о согласии истца на перемену лиц в обязательстве, переводе прав и обязанностей по договору аренды на арендатора ООО "Плисак и К". Государственная регистрация указанного соглашения свидетельствует о его заключении и возникновении прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 5200 от 10.04.2000г у ответчика.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных Кодексом.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В соответствии с названной статьей Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда.

Пунктом 4.2 договора аренды N 5200 от 10.04.2000г на арендатора возложена обязанность использовать помещение в соответствии с условиями договора, своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате, не передавать арендуемые помещения и земельный участок третьим лицам без письменного разрешения арендодателя.

По договору аренды имущество передано арендатору для использования под центр досуга. Доказательства, представленные в материалы дела, свидетельствуют о размещении в помещении ресторана китайской кухни "Гон-Конг", что не оспаривается ответчиком. Для указанных целей помещение не предоставлялось. Истец возражает против подобного использования имущества, о чем свидетельствует письмо N 47661 от 28.10.2008г.

Документы, приложенные к акту проверки от 29.12.2008г. (договор о совместной деятельности N 1 от 28.08.2007г., договор аренды предприятия N 1 от 03.06.2006г., акт приема-передачи от 08.06.2006г. имущества к договору N 1 от 03.06.2006г.) свидетельствуют о фактической передаче помещения N 249 по адресу: пр. Красноярский рабочий 172, ООО "Вкусный китайский город". При этом письменное согласие истца на использование помещения указанным лицом отсутствует.

Чеки контрольно-кассовой машины с указание реквизитов ответчика и журнал кассира-операциониста, ответственным по которому является директор ответчика, не опровергают указанные обстоятельства и не подтверждают использование ответчиком помещения в целях, установленных договором аренды.

Пункт 4.2.6 договора аренды предусматривает обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ представителям арендодателя в арендуемые помещения для проверки соблюдения условий договора. При этом не предусмотрено проводить проверки совместно с арендатором. В этой связи судом не принимается довод ответчика, поддержанный судом первой инстанции, об одностороннем подписании актов от 29.07.2008г. и 29.12.2008г. исключительно специалистами истца, что лишает их юридической силы.

Решение арбитражного суда Красноярского края по делу А33-2672/2007 от 25.05.2007г. по которому с ООО "Плисак и К" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска взыскано 555 709 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2006г. по 31.01.2007г. свидетельствует о нарушении ответчиком предусмотренной договором обязанности по ежемесячному внесению арендной платы. Условие о возможности прекращения договора аренды в одностороннем порядке, в связи с просрочкой внесения арендной платы на срок более 2-х месяцев, предусмотрено пунктом 6.2 договора аренды.

Обязанность по внесению арендной платы исполнена ответчиком за период с 01.03.2006г. по 31.01.2007г. лишь 25.10.2007г., платежным поручением N 286 (л.д. 94 том N 1). За последующие периоды оплата произведена платежными поручениями N 11 от 22.02.2008г., N 22 от 02.04.2008г., N 23 от 11.04.2008г., N 25 от 26.05.2008г. (л.д. 95-98 том N 1), что свидетельствует о нарушении ответчиком условия пункта 4.2.5.договора о своевременном и полном проведении расчетов по арендной плате.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом от 26.10.2007г. N 124 истец уведомил ответчика о необходимости надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, уведомил о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке в случае неисполнения требования о погашении образовавшейся задолженности. Вручение данного письма ответчику подтверждается почтовым уведомлением от 31.10.2007г. (л.д. 27 том N 1).

Письмом N 47661 от 28.10.2008г. истец уведомил ответчика о выявленных фактах использования помещения не по целевому назначению (в помещении находится ресторан, а не центр досуга) и факте передачи имущества в субаренду и потребовал в 30-ти дневный срок с даты получения уведомления устранить обстоятельства, нарушающие условия договора аренды (л.д. 25 том N 2). Вручение данного письма ответчику подтверждается почтовыми уведомлениями от 23.11.2008г. (л.д. 26-27 том N 2)

Поскольку ответчик не устранил нарушения, указанные истцом в уведомлении N 47661 от 28.10.2008г., требования истца о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Кодекса).

Поскольку договор аренды N 5200 от 10.04.2000г. расторгнут, обязательства по нему прекращены, помещение, переданное в аренду, подлежит возвращению.

При указанных обстоятельствах исковые требования заявлены обоснованно, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Учитывая, что требования истца о взыскании долга по договору аренды фактически удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, расходы истца по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от " 6 " марта 2009 года по делу N А33-2782/2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.04.2000г. N 5200.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Плисак и К" г. Красноярск вернуть Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое помещение , расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 172, помещение N 249, общей площадью 453,90 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Плисак и К" г. Красноярск в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Плисак и К" г. Красноярск в пользу департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 14 738 рублей 62 копейки государственной пошлины по иску.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение (определение) в первой инстанции.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

Т.С. Гурова Л.Е. Споткай