Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2009 г. N 03АП-2653/2009

г. Красноярск

14 августа 2009 г.

Дело N А33-12124/2008-03АП-2653/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "28" июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" августа 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Магда О.В., Шошина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края - Зинович Н.А., представителя по доверенности от 01.10.2008,

от негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия туризма - Климова И.Н., представителя по доверенности от 05.05.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия туризма

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "22" мая 2009 года по делу N А33-12124/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (далее - НОУ ВПО "РМАТ") о взыскании 1 422 267 рублей 27 копеек долга и 552 280 рублей 69 копеек неустойки по договору аренды от 20.08.2001 N 4546.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 1 422 267 рублей 27 копеек долга и 533 818 рублей 33 копейки неустойки.

Уточнение суммы иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2009 года исковые требования удовлетворены частично, в сумме 1 481 026 рубль 03 копеек, в том числе 1 381 026 рублей 03 копейки долга и 100 000 рублей неустойки. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с данным решением, НОУ ВПО "РМАТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. По мнению заявителя, истцом необоснованно с 01.01.2007 увеличена ставка арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, указанной в отчете ООО "Аудит-Стандарт", поскольку в силу пункта 5.2 договора аренды от 20.08.2001 N 4546 (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2004), изменение ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке допускается только в случае изменения базовой стоимости строительства. Согласно Методике определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена, утвержденной Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006, основой для расчета арендной платы является базовая стоимость строительства 1 кв.м. в 2006 году. Ответчик также считает необоснованным начисление неустойки с 01.01.2007, поскольку об увеличении размера арендной платы истец уведомил ответчика только в начале марта 2007 года. НОУ ВПО "РМАТ" также указывает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения иска НОУ ВПО "РМАТ" к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о признании договора аренды от 20.08.2001 недействительным.

Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что дополнительное соглашение от 01.11.2004 N 3 не содержит положений об изменении пункта 5.2 договора аренды от 20.08.2001. При подписании дополнительного соглашения от 01.11.2004 N 3 стороны не исключили действие первого предложения пункта 5.2 договора аренды, предусматривающего право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке в случае принятия нормативного акта Красноярского края. Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг предусмотрена возможность определения размера арендной платы на основе оценки рыночно обоснованной величины арендной платы на основании отчета об оценке. Поскольку договором установлено право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке на основании нормативных актов, изменение размера платежей не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем регистрация уведомлений об изменении размера арендной платы не требуется.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

20.08.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (правопредшественник истца, арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры и НОУ ВПО "РМАТ" (арендатор) заключен договор аренды N 4546 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору в аренду часть нежилых помещений N 2 площадью 470,3 кв.м. в том числе на 1 этаже 206,2 кв.м. (комнаты 3-34), на 2 этаже 264,1 кв.м. (комнаты 3-34) в здании- памятнике краевой собственности по адресу г. Красноярск, ул. Ленина 108 для размещения филиала (т.1, л.д. 12-15).

Срок действия договора установлен с 01.08.2001 по 01.10.2005 (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора арендная плата составляет 1 363 рублей 09 копеек за 1 кв.м. в год. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом, являющимся приложением N 2 к Договору (пункт 2.2 Договора).

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета.

Согласно пункту 5.2 Договора условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно пункта 3.3.2 настоящего договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента. указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

В пункте 4.2 Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0.1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно приложению N 1 размер арендной платы составляет 53 421 рублей 77 копеек в месяц без НДС.

Помещения, указанные в пункте 1.1 Договора, переданы в пользование арендатору по акту приема-передачи помещений от 01.08.2001.

К договору прилагается план-схема арендуемых помещений.

Дополнительным соглашением от 10.10.2001 N 1 пункт 1.1. Договора изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 470.3 кв.м. в том числе: помещение на 1 этаже N 2 площадью 206,2 кв.м., на 2 этаже - помещение 3 2 площадью 264.1 кв.м. в здании по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108 для размещения филиала. Вид деятельности арендатора - образовательная.

Письмом от 23.08.2002 N 05-5585 истец уведомил ответчика о том, что с 01.08.2002 размер арендной платы составляет 70 245 рублей 18 копеек (получено арендатором 29.08.2002).

Письмом от 12.09.2003 N 05-8913 истец уведомил ответчика о том, что с 01.08.2003 размер арендной платы составит 81 285 рублей 48 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением от 28.07.2004 N 2 стороны уточнили наименование арендодателя в преамбуле договора и установили обязанность арендатора произвести капитальный ремонт на части фасада здания в период с 01.08.2004 по 01.11.2004. В период капитального ремонта размер арендной платы установлен 310 рублей за 1 кв.м. в год или 12 149 рублей 42 копеек в месяц. Согласно пункту 6 указанного соглашения арендодатель вправе своим распоряжением зачесть арендатору затраты на капитальный ремонт в размере, установленном решением Комиссии, созданной по постановлению администрации Красноярского края N 177-п от 15.03.00 в редакции от 26.02.03.

Письмом от 17.09.2004 N 05-6185 истец сообщил ответчику, что для учета взаиморасчетов в период погашения затрат на проводимый капитальный ремонт принимается действующий с 01.08.2004 размер арендной платы - 95 538 рублей 48 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.11.2004 N 3 стороны продлили срок капитального ремонта по 31.01.2005 и установили, что ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора (пункты 1-3 соглашения).

Письмом от 21.01.2005 N 05-294 истец уведомил ответчика о том, что ставка арендной платы с 01.01.2005 составляет 3 242 рубля 31 копейка за 1 кв.м., соответственно арендные платежи - 127 071 рубль 53 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением от 15.06.2005 N 4 стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 общей площадью 201,70 кв.м. на 1 этаже и нежилое помещение N 6 общей площадью 271,50 кв.м. на 2 этаже в здании по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108/ул. Диктатуры пролетариата, 38 для организации учебного процесса.

Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению N 4 с 15.06.2005 арендная плата составляет 127 855 рублей 09 копеек в месяц.

Письмом от 07.04.2005 N 05-2241 истец уведомил арендатора о том, что с 01.01.2005 закончился зачет в счет арендной платы затрат на проведенный капитальный ремонт, с 01.02.2005 арендная плата по договору аренды начисляется и вносится в полном объеме.

Приказом Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 11.09.2006 N 05-862п арендатору зачтены в счет арендной платы по договору аренды N 4546 от 20.08.2001 затраты на проведенный капитальный ремонт в сумме 58 676 рублей 37 копеек без учета НДС.

Дополнительным соглашением от 15.07.2005 N 5 стороны продлили срок действия договора до 01.01.2010.

Договор и дополнительные соглашения N 1-5 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2005, что подтверждается регистрационным штампом на соглашении N 5.

Письмом от 30.01.2006 N 05-654 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, который составит 3 621 рублей 54 копеек за 1 кв.м. в год или 142 809 рубля 38 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением от 25.04.2006 N 6 стороны установили обязанность арендатора произвести работы по монтажу автоматической системы пожарной сигнализации и оповещения в арендуемых помещениях в сроки с 01.02.2006 по 31.03.2006. Указанным дополнительным соглашением предусмотрено право арендодателя своим распоряжением зачесть затраты арендатора в счет арендной платы.

Дополнительным соглашением от 27.12.2007 N 7 в связи с освобождением арендатором помещений с 09.06.2007 и с 01.08.2007 стороны уточнили предмет договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 общей площадью 201,70 кв.м. на 1 этаже по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108/ул. Диктатуры пролетариата, 38 для организации учебного процесса. Условия пункта 2 дополнительного соглашения действуют с 09.06.2007 (в отношении предмета договора).

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что условия пункта 2 соглашения действуют с 09.06.2007 по 01.08.2007.

Пунктом 4 стороны расторгли договор аренды от 20.08.2001 N 4546 с 01.08.2007.

По акту приема-передачи от 01.08.2007 помещение N 3 площадью 201,70 кв.м. возвращено арендодателю.

Помещение N 6 площадью 271,50 кв.м. возвращено истцу по акту приема-передачи от 09.06.2007.

Дополнительное соглашение N 7 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2008.

Письмом N 05-1378 от 13.02.2007 истец уведомил ответчика о том, что в связи с изданием Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.206 N 128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности" и отчета об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества N 366, с 01.01.2007 размер арендной платы составит 9 624 рублей за 1 кв.м., размер арендных платежей - 379 506 рублей 40 копеек в месяц.

Указанное письмо получено ответчиком 01.03.2007, что подтверждается уведомлением о вручении.

Право собственности Красноярского края на нежилые помещения N N 3, 6 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Ленина, д. 108 подтверждается выпиской из реестра государственной собственности Красноярского края от 11.03.2009 N 1943, а также свидетельствами о государственной регистрации права. В материалы дела также представлено решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 января 2004 года по делу N А33-14579/03-с2, которым подтверждено право собственности истца на спорные помещения, возникшее в период разграничения государственной собственности в 1991 году.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.07.2007 составляет 1 422 267 рублей 27 копеек.

Непогашение указанной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При квалификации спорных отношений, суд первой инстанции правомерно установил, что отношения сторон возникли из договора аренды, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Спорное имущество было передано ответчику в аренду по акту приема-передачи от 01.08.2001. Факт пользования имуществом с 01.08.2001 ответчик не оспаривает.

Как усматривается из материалов дела, настоящий спор возник из-за разногласия сторон относительно размера арендной платы, действующей с 01.01.2007. Арендная плата с 20.08.2001 по 31.12.2006 оплачена ответчиком в полном объеме исходя из условий договора аренды и уведомлений арендодателя.

Ответчик полагает необоснованным увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.01.2007. Оценив указанный довод ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 5.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в случае, если это изменение обусловлено нормативным актом РФ, Красноярского края, с момента вступления в силу данного акта.

С 28.11.2006 вступил в действие Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности", предусматривающий возможность определения размера арендной платы на основе оценки рыночно обоснованной величины арендной платы на основании отчета об оценке.

Истцом проведена оценка рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества, переданного в аренду ответчику, что подтверждается отчетом ООО "Аудит-Стандарт" от 25.12.2006 N 366.

При расчете размера арендной платы с 01.01.2007 истец руководствовался Методикой определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы (приложение N 1 к Указу), утвержденной Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг и опубликованной 27.11.2006 в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края".

Таким образом, изменение арендной платы с 01.01.2007 обусловлено Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности".

Доводы ответчика о том, что дополнительным соглашением от 01.11.2004 N 3 стороны изменили пункт 5.2 договора аренды и предусмотрели право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке только в случае изменения базовой стоимости строительства, основаны на неправильном толковании условий договора.

Из буквального толкования содержащихся в дополнительном соглашении слов и выражений, следует, что стороны не исключали действие первого предложения пункта 5.2 договора аренды, устанавливающего право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия нормативного акта Красноярского края.

Ссылки ответчика на немотивированное неприменение истцом и судом Методики определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности, являющейся приложением N 2 к Указу Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг, в которой основой для расчета указана базовая стоимость строительства 1 кв.м., отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим. Методика определения арендной платы, являющаяся приложением N 2 к названному Указу, подлежит применению в отношении объектов, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена. Поскольку истцом представлены доказательства оценки обоснованной величины арендной платы за пользование объектами, переданными в аренду ответчику, суд апелляционной инстанции полагает, что Методика определения арендной платы, содержащаяся в приложении N 2 к Указу, в данном случае применению не подлежит.

Согласно расчету истца общая сумма арендной платы за период с 01.08.2001 по 31.07.2007 составила 8 464 935 рублей 46 копеек. Ответчик внес арендную плату в размере 7 083 909 рублей 43 копейки, в том числе путем проведения зачета затрат на капитальный ремонт в сумме 555 007 рублей 37 копеек на основании приказа Управления имущественных отношений от 18.03.2005 N 05к-214п и приказа Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 11.09.2006 N 05-862п.

При этом, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, переплата по итогам 2006 года в размере 41 241 рубль 23 копейки не была учтена истцом при расчете задолженности по арендной плате. С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно определил, что фактически задолженность ответчика составляет 1 381 026 рублей 03 копейки (8 464 935,46 - 7 083 909,43).

Поскольку доказательства погашения указанной задолженности ответчиком не представлены, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании долга в указанной сумме.

Установив наличие задолженности, факт внесения ответчиком арендной платы с 01.01.2007 не в полном объеме, а также период просрочки, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными исковые требования о взыскании пени в размере 155 612 рублей 95 копеек за период с 08.03.2007 по 31.07.2007 (дату прекращения договора аренды).

Учитывая, что установленный договором размер неустойки (0,1% за каждый день просрочки или 36% годовых) значительно превышает учетную ставку банковского процента, действующую на день подачи иска (11% годовых), суд первой инстанции правомерно признал рассчитанную в соответствии с условиями договора сумму пени явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер пени до 100 000 рублей.

Ссылки ответчика на то, что истцом необоснованно начислена неустойка с 01.01.2007, не подтверждаются материалами дела. Так, согласно расчету истца неустойка начислена с 08.03.2007, то есть через 7 дней после получения ответчиком письма об увеличении размера арендной платы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в приостановлении производства, отклоняются в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В качестве основания для приостановления производства по делу ответчик указал на обращение в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о признании договора аренды от 20.08.2001 недействительным. Доказательства принятия данного иска к производству арбитражного суда ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для приостановления производства по настоящему делу. Кроме того, из приложенного искового заявления следует, что ответчик полагает договор аренды недействительным в связи с отсутствием у арендодателя зарегистрированного в установленном порядке права собственности на передаваемое в аренду имущество на момент регистрации договора аренды. Вместе с тем, из имеющегося в материалах дела решения Арбитражного суда Красноярского края от 15 января 2004 года по делу N А33-14579/03-с2 следует, что право собственности истца на спорные помещения возникло в период разграничения государственной собственности в 1991 году.

Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" мая 2009 года по делу N А33-12124/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

О.В. Магда П.В. Шошин