Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2009 г. N 03АП-3515/2009

г. Красноярск

А33-4491/2009

"18" сентября 2009 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "11" сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "18" сентября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычковой О.И.

судей: Дунаевой Л.А., Демидовой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Станько О.П.

с участием представителей:

общества с ограниченной ответственностью "СЭМ и К" - Ивановой О.Г. по доверенности от 29.06.2009 N 214, Мартумяна Р.Е. по доверенности от 02.03.2009 N 60,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "24" июля 2009 года по делу N А33-4491/2009, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СЭМ и К" о взыскании 2 869 712,77 рублей, в том числе, 2 776 666,67 рублей задолженности по договору от 28.01.2008 N 142 и 93 046,10 рублей пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" и федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2009 года по делу А33-4491/2009 в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе департамент указал, что работы по формированию земельного участка для целей строительства не предусматривают проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы земельного участка; общество не оспорило процедуру проведения торгов по продаже права заключения договора аренды; на арендуемом земельном участке замеры количества загрязняющих веществ не проводились, в связи с чем, общество не доказало наличие недостатков у земельного участка, переданного в аренду.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (почтовые уведомления N N 46026, 46029, 46030).

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Общество с ограниченной ответственностью "СЭМ и К" зарегистрировано в качестве юридического лица, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1032402940800.

На основании протокола о результатах торгов от 21.01.2008 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.01.2008 N 142, согласно которому (п.1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500299:0028, общей площадью 2531 кв.м., в т.ч. 379 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул.Энергетиков, для использования в целях строительства пяти-девятиэтажного многоквартирного жилого дома, с возможностью увеличения этажности до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.02.2008.

В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды участка установлен с 21.01.2008 по 20.01.2011. Размер арендной платы определен сторонами в п.3.1 договора и составляет 16 660 000 рублей в год или 4 165 000 рублей в квартал.

Пунктом 5.2 договора определена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за каждый день просрочки в размере в размере 1/300, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно кадастровому плану земельного участка 24:50:0500299:0028 его разрешенное использование определено как предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома.

Общество 29.10.2008 направило в Департамент градостроительства администрации г.Красноярска письмо (исх.N 392), в котором указало, что согласно заключению ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 29.08.2008 N 7912 земельный участок, предоставленный обществу для строительства жилого дома, по санитарно-гигиеническим условиям не пригоден для размещения многоэтажного дома. Общество просило расторгнуть с 01.11.2008 договор аренды и возместить понесенные расходы в виде произведенных выплат арендной платы.

Общество 06.11.2008 обратилось в департамент с письмом (исх.N 398), в котором просило приостановить взимание арендной платы по договору аренды в связи с получением заключения от 29.08.2008 N 7912 о невозможности использования земельного участка.

Департамент 16.02.2009 направил обществу уведомление о наличии задолженности по арендной плате и предложил погасить сумму образовавшейся задолженности.

Письмом от 14.04.2009 N 98 общество вновь обратилось в департамент с требованием о досрочном расторжении договора аренды с 22.04.2009 и возмещении убытков, указав, что согласно второму заключению ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 25.11.2008 N 9941 использовать земельный участок в целях строительства не представляется возможным.

Письмом от 28.04.2009 департамент отказался от расторжения договора и указал, что вид разрешенного использования земельного участка позволяет осуществлять строительство.

Департамент, ссылаясь на факт неисполнения обществом обязательств по оплате арендных платежей по договору, просит суд взыскать задолженность в размере 2 776 777,67 рублей за период с октября по декабрь 2008 года, а также сумму пени в размере 93 046,10 рублей за период с 11.10.2008 по 31.12.2008.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательства статья 307 Гражданского кодекса называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный 28.01.2008 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "СЭМ и К" договор аренды земельного участка N 142 по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований департамента о взыскании с общества суммы задолженности по договору аренды и пени, суд первой инстанции исходил из того, что у общества отсутствует обязанность по уплате арендных платежей в связи с невозможностью пользоваться спорным земельным участком в соответствии с предусмотренным договором аренды целевым назначением.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными и обоснованными в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 28.01.2008 N 142 заключен между департаментом и обществом по результатам проведенных 21.01.2008 торгов.

Согласно протоколу о результатах торгов (аукциона) от 21.01.2008 на торги выставлен лот N 1 - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500299:0028 из земель населенных пунктов площадью 2531 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул.Энергетиков, для строительства пяти-девятиэтажного многоквартирного жилого дома, с возможностью увеличения этажности до 16 этажей.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 29.10.2007 N 50/07-12569, его разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500299:0028 определено как предназначенный для строительства многоэтажного жилого дома.

Пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 142 предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок для использования в целях строительства пяти-девятиэтажного многоквартирного жилого дома, с возможностью увеличения этажности до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору.

Таким образом, заключив указанный договор аренды, департамент (арендодатель), в соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял на себя обязательства предоставить обществу (арендатору) земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению земельного участка, то есть, для целей строительства многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, экспертными заключениями ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 29.08.2008 N 7912 и 25.11.2008 N 9941 подтверждено, что земельный участок, предоставленный обществу для строительства жилого дома, по санитарно-гигиеническим условиям не пригоден для размещения многоэтажного дома.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что департамент не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче обществу земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению земельного участка.

В связи с чем, общество не имеет возможности пользоваться спорным земельным участком в соответствии с предусмотренным договором аренды целевым назначением.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку арендатор лишен возможности использовать земельный участок в целях, определенных договором аренды, правовые основания для взыскания арендных платежей отсутствуют.

Довод апелляционной жалобы о том, что работы по формированию земельного участка для целей строительства не предусматривают проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы земельного участка, является несостоятельным.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность органов местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка для строительства на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при выборе земельных участков под строительство должны соблюдаться санитарные правила.

Пунктом 3 статьи 12 указанного закона установлено, что предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что выбор земельного участка для целей строительства должен осуществляться, в том числе, с учетом санитарно-эпидемиологических требований.

Ссылка департамента на то, что общество не оспорило процедуру проведения торгов по продаже права заключения договора аренды, является несостоятельной.

С учетом того, что арендодатель предоставил арендатору земельный участок, не соответствующий целям и условиям договора аренды, арендатор вправе не платить арендные платежи, независимо от того, оспорены результаты торгов или нет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на арендуемом земельном участке замеры количества загрязняющих веществ не проводились; общество не доказало наличие недостатков у земельного участка, переданного в аренду, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку представленные в материалы дела экспертные заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 29.08.2008 N 7912 и 25.11.2008 N 9941 не признаны незаконными в установленном порядке.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2009 года по делу N А33-4491/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.И. Бычкова

Судьи

Н.М. Демидова Л.А. Дунаева