Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2009 г. N 03АП-3325/2009

г. Красноярск

А33-8775/2009

"21" сентября 2009 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "17" сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" сентября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Гуровой Т.С., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Зырянова С.В. (ответчика): Ледышевой В.М. - представителя по доверенности от 09.01.2007;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зырянова Сергея Владимировича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "03" июля 2009 года по делу N А33-8775/2009, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ресторанная Объединенная Сеть и Новейшие Технологии Евроамериканского Развития Ресторанс Красноярск" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Зырянову Сергею Владимировичу о взыскании 815 411 руб. неосновательного обогащения и 35 028 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца принято увеличение размера требований и их уточнение, истец просит взыскать с ответчика 815 411 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 44 304 руб. 03 коп. процентов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2009 по день фактической уплаты истцу суммы долга 815 411 руб. 61 коп. по ставке 12 % годовых.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 июля 2009 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал следующее:

- денежные средства в размере 815 411 руб. 61 коп. направлены на увеличение существующих электрических мощностей в арендуемом помещении, необходимых для деятельности арендатора;

- денежные средства в размере 815 411 руб. 61 коп. перечислены на счет организаций, оказывающих услуги по техническому оснащению;

- ответчик неоднократно предлагал истцу заключить договор аренды на помещение площадью 162,1 кв.м., в связи с тем, что сроки реконструкции помещения площадью 95 кв.м. сдвинуты по независящим причинам, в том числе, в связи с изменением законодательства по архитектуре и градостроительству, что является форс-мажорным обстоятельством.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено.

Между сторонами заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.09.2007, по условиям которого ответчик (арендодатель) намерен осуществить реконструкцию нежилого помещения N 57 расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Перенсона, 9 путем создания новых площадей первого этажа (строительство встроено-пристроенного помещения) в срок до 01.05.2008, обеспечить регистрацию результатов реконструкции в установленном законом порядке и желает сдать указанные помещения общей площадью 257,1 кв.м. в аренду (пункт 1 договора).

После завершения реконструкции нежилого помещения арендодатель имеет намерение сдать, а истец (арендатор) имеет намерение принять в долгосрочное владение и пользование (аренду) часть помещения N 57 расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Перенсона, 9, а также законченное строительством встроено-пристроенное помещение в целях организации и эксплуатации предприятия общественного питания (пункт 2 договора).

Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды (далее - основной договор) части нежилого помещения N 57 расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Переносна, 9. а именно: встроенные помещения на 1 этаже здания в соответствии с нумерацией помещений по данным технического плана помещений площадью 162.1 кв.м. (приложение N 1 к предварительному договору), новое встроено-пристроенное помещение (после реконструкции) в соответствии с нанесенным на проектном плане границ площадью 95 кв.м. (приложение N 2 к предварительному договору). Общая площадь помещений 257,1 кв.м. (пункты 1.1.1, 1.1.2 договора).

На момент заключения предварительного договора часть помещения площадью 162.1 кв.м. принадлежит арендодателю на праве собственности согласно свидетельства о регистрации права от 17.03.2006; часть помещения площадью 95 кв.м. подлежит строительству арендатором на основании проектной документации на реконструкцию помещений в здании, указанном в пункте 1.1 договора, а также разрешения на строительство (реконструкцию) данного помещения, подлежащего получению арендодателем в порядке, предусмотренном действующим градостроительным законодательством Российской Федерации (пункты 1.2.1, 1.2.2 договора).

Основной договор стороны обязуются заключить исключительно на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом договора (приложение N 3 к предварительному договору) на срок 8 лет (пункты 1.4, 1.5 договора).

Сроки заключения основного договора указаны в пункте 1.6 договора.

Разделом 3 стороны согласовали основные условия будущего договора аренды (площадь помещений, размер арендной платы).

В разделе 3 договора отражено, что арендодатель не является плательщиком НДС.

Обязанность арендатора по исчислению и уплате арендной платы указанной в пунктах 3.3.1.1 и 3.3.4 предварительного договора возникает с даты передачи помещения арендатору в аренду (адат подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду) на основании заключенного сторонами основного договора, но в любом случае не ранее 4 месяцев с даты передачи всего помещения (его частей) арендатору для целей проведения последним отделочных и монтажных работ в порядке, предусмотренном пунктом 4.4 предварительного договора (пункт 3.3.3 договора).

Согласно пункту 3.5 договора передаваемое в аренду помещение должно быть обеспечено в течение всего срока действия основного договора и/или предусмотренного пунктом 4.7 предварительного договора краткосрочного договора аренды помещения электроэнергией в размере на менее 120 кВт. В случае, если к моменту передачи арендатору помещения оно не обеспечено указанной электрической мощностью, арендатор праве отказаться от принятия помещения (пункт 3.5 договора).

В течение 10 банковских дней с даты предоставления арендатору копии распоряжения уполномоченного органа, а также иных документов, подтверждающих предоставление арендатору земельного участка необходимого для проведения арендодателем строительства (реконструкции) части помещения арендатор перечисляет арендодателю сумму, равную 50 % от суммы постоянной составляющей арендной платы за первый год аренды (пункт 4.1 договора).

Указанная в пункте 4.1 предварительного договора сумма, равная постоянной составляющей арендной платы за один год, засчитывается в счет исполнения арендатором обязанности по уплате постоянной составляющей арендной платы за использование арендатором помещения после заключения сторонами основного договора. После зачета данной суммы арендатор уплачивает арендную плату в порядке, предусмотренном основным договором (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 предварительного договора в целях исполнения предусмотренного данным договором обязательства по заключения основного договора с целью передачи арендатору помещений в аренду (в том числе созданных в результате реконструкции) арендодатель обязуется за свой счет совершить следующее в срок до 01.05.2008:

- получить разрешение на строительство (реконструкцию) в порядке, предусмотренном действующим градостроительным законодательством Российской Федерации;

- обеспечить завершение строительства той части помещения, которая указан в пункте 1.1.2 предварительного договора (95 кв.м.) и получить утвержденный в установленном порядке акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию данного нежилого помещения;

- обеспечить помещение электрическими мощностями, указанными в пункте 3.5 предварительного договора;

- обеспечить проведение технической инвентаризации и регистрацию права собственности на указанную в пункте 1.1.2 предварительного договора часть помещения, а также совершить действия, необходимые для государственной регистрации подлежащего подписанию сторонами основного договора;

- предоставить арендатору копии акта приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством (реконструкцией) помещения указанного в пункте 1.1.2 договора, технического паспорта на данное помещение, выписки из кадастра недвижимости, свидетельства о регистрации права собственности на помещение.

Арендодатель передает арендатору помещение для проведения последним отделочных и иных работ (ремонта и переустройства), монтажа технологического оборудования и подготовки помещения для коммерческого использования, указанного в пункте 1.3 договора (помещение площадью 162, 1 кв.м. передает в течение 5 банковских дней с даты предоставления арендатору документов, указанных в пункте 4.1 предварительного договора; площадью 95 кв.м. после завершения строительства данной части помещения), но не позднее 4-х месяцев до даты подписания сторонами основного договора (пункт 4.4 договора).

В пункте 4.4 предварительного договора стороны также согласовали следующее: "Беря во внимание, что предусмотренная пунктом 1.1.1 предварительного договора часть помещения передается арендатору в предварительное владение и пользование не для целей коммерческой эксплуатации данной части помещения, а для проведения отделочных и монтажных работ, являющихся неотделимыми улучшениями помещения, стоимость которых в соответствии с основным договором арендодателем не компенсируется, стороны отдельно оговорили, что дополнительная плата за предварительное владение и пользование указанной частью помещения, а также переданной арендатору частью помещения, указанной в пункте 1.1 2 договора до момента предусмотренного в пункте 3.3. предварительного договора, с арендатора не взимается".

Согласно пункту 6.2 предварительного договора арендатор вправе отказаться от предварительного договора, письменно уведомив об этом арендодателя в срок не менее чем за 30 календарных дней в случаях:

- нарушения арендодателем срока получения разрешения на строительство (реконструкцию), указанного в пункте 4.3.1 предварительного договора, более чем на 60 дней;

- нарушения арендодателем срока окончания работ по строительству нежилого помещения указанного в пункте 4.3 предварительного договора (подписания и утверждения акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию данного помещения), более чем на 60 дней;

- нарушения арендодателем срока получения свидетельства о государственной регистрации на помещение, указанное в пункте 4.3.6 предварительного договора более чем на 60 дней.

В случае расторжения предварительного договора по основаниям, указанным в пункте 6.2 договора, арендодатель обязуется в течение 90 дней с момента предъявления претензии арендатором возвратить сумму, предусмотренную пунктом 4.1 предварительного договора (пункт 5.3 договора).

К договору сторонами согласованы приложения N 1, 2(планы помещений), а также приложение N 3 - договор аренды нежилого помещения, так же сторонами согласована форма акта приема-передачи помещений в аренду.

Приложением N 4 к предварительному договору стороны согласовали условия строительной готовности помещения, передаваемого арендатору для проведения подготовительных и ремонтных работ.

Дополнительным соглашением к предварительному договору аренды от 15.10.2007 стороны договорились изменить порядок исполнения арендатором обязанности по перечислению платежа, указанного в абзаце первом пункта 4.1 предварительного договора.

В срок, не позднее 16.10.2007 арендатор обязуется перечислить часть суммы, указанной в абзаце первом пункта 4.1 предварительного договора в размере 815 411,61 руб. на р/счет ОАО "Сибэнерго-сервис" в сумме 703 564,38 руб. и на р/счет ООО "Спецстройэлектромонтаж" в размере 111 847,23 руб. на основании письменного поручения арендодателя от 15.10.2007, копия которого прилагается к предварительному договору.

Данные суммы перечисляются для обеспечения помещений необходимыми для использования электрическими мощностями. Перечисление арендатором третьим лицам указанной суммы рассматривается в качестве надлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению данной суммы, предусмотренной абзацем 1 пункта 4.1 предварительного договора, вне зависимости от того, какие договорные или иные правоотношения существуют между арендодателем и третьими лицами.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения и письмом ответчика N 25 от 15.10.2007 истец перечислил 703 564,38 руб. на расчетный счет ОАО "Сибэнерго-сервис" по платежному поручению N 498 от 16.10.2007 и сумму в размере 111 847,23 руб. на р/счет ООО "Спецстройэлектромонтаж" по платежному поручению N 499 от 16.10.2007.

Ответчиком представлен в материалы дела акт приема-передачи помещений площадью 162.1 кв.м. в предварительное пользование от 15.10.2007. В акте отражено, что электрических, водопроводных, канализационных сетей, а также иных коммуникаций в помещении нет.

Письмом от 22.10.2008 ООО "Росинтер Ресторнатс" сообщил предпринимателю Зырянову С.В об отказе от предварительного договора аренды на основании пункта 6.2 данного договора в связи с нарушением арендодателем условий пункта 4.3 предварительного договора о сроках завершения строительства помещения, получения акта ввода в эксплуатацию и документов о праве собственности и потребовал возвратить сумму в размере 811 411,61 руб. Письмо получено представителем ответчика 22.10.2008 согласно надписи на письме.

Письмом от 05.11.2008 ответчик сообщил истцу, что нарушение срока реконструкции произошло по независящим от него причинам и предложил заключить договор аренды помещения площадью 162,1 кв.м., продлить срок действия предварительного договора и увеличить срок в части исполнения обязательств по регистрации права собственности на встроенно-пристроенное помещение площадью 95 кв.м.

Ссылаясь на то, что предварительный договор аренды от 25.09.2007 вследствие одностороннего отказа от него арендатора прекращен, денежные средства в сумме 815 411.61 руб. истцу не возвращены в сроки, указанные в пункте 5.3 предварительного договора, истец просит взыскать с ответчика 815 411,61 руб. неосновательного обогащения, 44 304,03 руб. процентов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2009 по день фактической уплаты истцу суммы долга 815 411,61 коп. по ставке 12 % годовых.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Представленный в материалы договор от 25.09.2007 является предварительным договором аренды недвижимого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенным условием договора аренды недвижимого имущества является условие о его предмете - объекте аренды.

К договору сторонами согласованы схемы помещений, которые представляют собой схему из технического паспорта и архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данных чертежах отмечен объект аренды. Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. Законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, согласованных в основном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора; обязательства, предусмотренные предварительным договоров, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.

Из условий предварительного договора следует, что арендатор уплачивает арендодателю платеж в размере 815 411 руб. 61 коп., который в последующем засчитывается ответчиком в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы по основному договору аренды.

Данный платеж перечислен истцом в полном объеме согласно условиям дополнительного соглашения к предварительному договору аренды и письма арендодателя, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку арендодатель не завершил в срок до 01.05.2008 строительство (реконструкцию) помещения, не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не оформил право собственности на реконструированный объект, истец на основании пункта 6.2 в одностороннем порядке отказался от предварительного договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По условиям пункта 5.3 договора в случае прекращения договора на основании пункта 6.2 предварительного договора у ответчика возникла обязанность по истечении 90 дней с момента получения отказа от договора возвратить истцу сумму, предусмотренную пунктом 4.1 предварительного договора в размере 815 411,61 руб.

Поскольку данный срок истек, какое-либо встречное предоставление на данную сумму ответчиком не произведено, ответчик удерживает сумму в размере 815 411,61 руб. неосновательно. Данная сумма исходя из условий пункта 4.4 не может быть платой за пользование помещением в том период, когда оно передается истцу для осуществления отделочных и монтажных работ.

Сторонами в пункте 4.2 предварительного договора согласовано, что спорная сумма засчитывается истцу в счет исполнения его обязанности по уплате постоянной составляющей арендной платы за пользование помещением после заключения сторонами основного договора.

Поскольку предметом предварительного договора является заключение договора в будущем (ст. 429 ГК РФ), после оформления собственности ответчика на объект, то согласование текста основного договора как приложения к предварительному договору аренды не является фактом заключения договора аренды на указанный в нем срок. Поэтому уплаченная истцом сумма не может рассматриваться и как арендная плата по незаключенному договору аренды.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Ответчик, уклоняясь от возврата истцу 815 411 руб. 61 коп. несмотря на прекращение основания для удержания данной суммы, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования о взыскании 815 411 руб. 61 коп. неосновательного обогащения удовлетворены обоснованно.

Довод ответчика о том, что увеличение электрической мощности в помещении необходимых именно для деятельности истца, не могут служить основанием для отказа во взыскании данной суммы, поскольку исходя из условий пункта 3.5 предварительного договора наличие определенной электрической мощности стороны признавали существенным для заключения будущего договора аренды, а арендодатель обязан был предоставить по основному договору арендатору помещение соответствующей мощности. Соответственно, арендатор имел право отказаться от помещения несоответствующего требованиям договора по электрической мощности. Из договора не следует, что истец заказывал и обязался оплатить ответчику расходы по увеличению электрической мощности помещения.

Тот факт, что денежные средства в размере 815 411 руб. 61 коп. перечислены истцом на счет организаций, оказывающих услуги по техническому оснащению, не имеет правового значения, так как суммы перечислялись по указанию ответчика.

Ссылка ответчика на то, что ответчиком неоднократно предлагалось истцу заключить договор аренды на помещение площадью 162,1 кв.м., в связи с тем, что сроки реконструкции помещения площадью 95 кв.м. сдвинуты по независящим причинам, в том числе, в связи с изменением законодательства по архитектуре и градостроительству, что является форс-мажорным обстоятельством, отклоняется, так как в установленном порядке стороны не изменили содержание предварительного договора.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку письмо истца с отказом от договора получено ответчиком 22.10.2008, установленный пунктом 5.3 предварительного договора 90-дневный срок истек 20.01.2009.

За период с 21.01.2009 по 02.07.2009 за 163 дня истец начислил проценты в сумме 44 304.03 руб. согласно следующему расчета по ставке 12 % годовых: 815 411,61 руб. х 12 % / 360 дней х 163 дня = 44 304,03 руб.

Указанная сумма процентов также обоснованно взыскана с ответчика.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "03" июля 2009 года по делу N А33-8775/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Т.С. Гурова И.А. Хасанова