Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 05АП-682/2008

г. Владивосток

22 августа 2008 г.

N А51-1608/2008 41-29

05АП-682/2008

Резолютивная часть постановления оглашена 13.08.2008. Полный текст постановления изготовлен 22.08.2008.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего Г.А. Симоновой

судей: О.Ю. Еремеевой, З.Д. Бац

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуцалюк С.В.

от УФРС по Приморскому краю - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты Чугункина И.В., по доверенности с ограниченными специальными полномочиями N 10-104 от 28.12.2007, уд.N 031922 от 18.06.2007;

от ОАО "Приморские лесопромышленники" - юрисконсульт Губская А.А., по доверенности со специальными полномочиями N 2-10/536 от 30.08.2006;

от УМИГА администрации г.Владивостока, УМС администрации г. Владивостока - и.о. начальника правового управления Барлева О.Н., по доверенности со специальными полномочиями N 12/6-3110 от 07.07.2008, уд.N 0265, по доверенности N 12/6-93 от 02.07.08.

от МУПВ "Владстройзаказчик" - Акимова Ю.К., по доверенности со специальными полномочиями б/н от 01.08.2007.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу УМИГА г. Владивостока, УМС г. Владивостока на решение Арбитражного суда Приморского края от 27 мая 2008 г. по делу N А51-1608/2008 41-29, принятое судьей Синицыной С.М. по заявлению Открытого акционерного общества "Приморские лесопромышленники" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, УМИГА администрации г. Владивостока

3-и лица: УМС г. Владивостока, МУПВ "Владстройзаказчик"

о признании действий незаконными

установил:

Открытое акционерное общество "Приморские лесопромышленники" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - УФРС по ПК), Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - УМИГА администрации г. Владивостока) о признании недействительной государственной регистрации прекращения договора аренды от 04.03.1999 N 1/169 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 101, общей площадью 59 кв.м.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, заявитель уточнил исковые требования и просил признать незаконными действия Управления ФРС по ПК по прекращению государственной регистрации договора аренды от 04.03.1999 N 1/169 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский пр-т, д.101 (N 1-8), общей площадью 59 кв.м, а также признать незаконными действия УМИГА, связанные с подачей в УФРС по ПК заявления о государственной регистрации прекращения договора аренды указанного помещения.

Решением суда от 27.05.2008г. уточненные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконными действия УФРС по ПК по прекращению государственной регистрации договора аренды от 04.03.1999 N 1/169 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский пр-т, 101 (N 1-8), общей площадью 59 кв.м, как несоответствующие Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135. В остальной части заявленных требований отказано, на том основании что, обжалуя действия УМИГА, заявитель избрал неверный способ защиты нарушенного права.

УМИГА администрации г. Владивостока и УМС администрации г. Владивостока не согласившись с решением суда в части, подали апелляционную жалобу и просят судебный акт отменить. В доводах жалобы указывают, что в нарушение пункта 5.2 договора аренды от 04.03.1999 предусматривающего подачу заявления о его продлении за 2 месяца до окончания срока действия договора, ОАО "Приморские лесопромышленники" подало такое заявление 17.12.2004 (срок действия договора истекал 31.12.2004). Однако, получив три экземпляра договора аренды на руки для подписи и заверения печатью, общество, подписанные документы в УМС не вернуло, о чем был составлен акт от 01.09.2005. В связи с отказом общества подписать договор аренды спорного нежилого помещения, истечения срока действия предыдущего договора и постоянного отсутствия кого-либо в спорных помещениях, в УФРС по ПК было направлено заявление о государственной регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения. Данные факты опровергают вывод суда о том, что договор был возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, в связи с изданием распоряжения главы администрации г. Владивостока от 15.09.2005 N 1036-р у УМС отсутствовали полномочия по распоряжению муниципальным имуществом. Все имущество в срок до 01.12.2005 передано на баланс УМИГА. Соответственно УМС уже не могло являться стороной по договору аренды, а полномочия к УМИГА не могли быть переданы, т.к. на момент издания распоряжения договор прекратил свое действие.

Представитель УМИГА и УМС администрации г. Владивостока в судебном заседании доводы жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель ОАО "Приморские лесопромышленники" с жалобой не согласилась, считает решение суда законным и обоснованным, представила письменный отзыв.

Представитель УФРС по ПК доводы жалобы поддержала.

МУПВ "Владстройзаказчик" с жалобой согласно, просит решение суда в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт, представлен письменный отзыв.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, коллегия, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, при отсутствии возражений сторон.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд считает, что решение отмене либо изменению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 04.03.1999 между Комитетом по управлению имуществом г. Владивостока (далее - КУМИ г. Владивостока) (арендодатель) и ОАО "Приморсклеспром" (арендатор) был заключен договор аренды N 1/169 с изменениями от 11.05.1999 в отношении нежилых помещений общей площадью 59 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 101, сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2001. Указанный договор с изменениями прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем 07.06.1999 в ЕГРП была внесена запись N НА27693-049.

В пункте п.5.2. договора от 04.03.1999 стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании установленного срока. При этом указано, что продление договора аренды на новый срок производится на основании представленного арендатором за 2 месяца до истечения срока действия договора уведомления о намерении перезаключить договор на новые сроки и получения письменного согласия арендодателя.

В связи с реорганизацией КУМИ г. Владивостока его полномочия по распоряжению муниципальным имуществом были переданы УМС г. Владивостока, которое является правопреемником КУМИ г. Владивостока согласно Положению об УМС г. Владивостока, утвержденному постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 N 1439.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.02.2002 в договор аренды были внесены изменения, в части порядка пролонгации срока его действия с 01.01.2002 по 31.12.2004, а также произведена замена арендодателя на УМС г. Владивостока. За государственной регистрацией дополнительного соглашения стороны в УФРС по ПК не обращались.

17.12.2004 ОАО "Приморсклеспром" обратилось в УМС г. Владивостока с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.

Согласно выписки из распоряжения начальника УМС г. Владивостока от 10.02.2005 N 48 на основании решения комиссии по предоставлению в аренду объектов муниципальной собственности было принято решение переоформить с ОАО "Приморсклеспром" договорные отношения на нежилые помещения площадью 59 кв.м, расположенные в здании по Океанскому проспекту, 101, на срок до 31.12.2006.

В ходе слушания дела в суде первой инстанции, представитель УМС г. Владивостока пояснил, что арендодателем был подготовлен и передан в адрес ОАО "Приморсклеспром" проект нового договора аренды вышеназванных помещений, акт приема-передачи к нему, однако заявитель не вернул указанные документы, отказавшись их подписывать.

Согласно акту от 01.09.2005 спорные нежилые помещения были осмотрены комиссией в составе представителей УМС г. Владивостока. В ходе осмотра установлено, что помещения занимает ОАО "Приморсклеспром" и ежемесячно вносит арендную плату.

В соответствии с распоряжением главы администрации г. Владивостока от 15.09.2005 N 1036-р, муниципальное имущество, земельные и иные природные ресурсы, находящиеся в ведении Владивостокского городского округа и (или) администрации г. Владивостока, муниципальных предприятий, организаций, переданы с баланса УМС г. Владивосток на баланс УМИГА.

Из материалов дела установлено, что 28.12.2007 в УФРС по ПК обратилось УМИГА с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды в отношении спорных нежилых помещений, представив в качестве основания акт проверки использования муниципального имущества от 28.11.2007 N 182. Данным актом, составленным в одностороннем порядке представителями УМИГА и утвержденным заместителем начальника Управления, установлено, что спорные помещения закрыты и по назначению не используются, в акте имеется ссылка на реквизиты договора аренды, на основании которого заявитель занимал спорные помещения.

На основании представленных документов, УФРС по ПК приостановило регистрационные действия по прекращению записи о государственной регистрации договора аренды (уведомление о приостановлении от 17.12.2007 N 01/194/2007-76). В качестве причины приостановления УМИГА указало на необходимость расторжения прежнего договора аренды.

В целях устранения причины приостановления регистрационных действий, УМИГА с сопроводительным письмом от 05.12.2007 N 23717сп представило в УФРС по ПК акт проверки использования муниципального имущества от той же даты, за тем же номером (от 28.11.2007 N 182), но содержащий иной состав комиссии, осуществлявшей проверку, иные выводы, и утвержденный другим должностным лицом.

Изучив доводы жалобы и отзывов на нее, коллегия пришла к следующему.

В соответствии со статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 04.03.1999 N 1/169, заключен между ОАО "Приморсклеспром" и КУМИ г. Владивостока сроком до 31.12.2001, в ЕГРП была внесена запись о его государственной регистрации.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.02.2002 заключенным между ОАО "Приморские лесопромышленники" и УМС г. Владивостока (являющегося правопреемником арендодателя по договору - КУМИ г.Владивостока), стороны продлили действие договора аренды от 04.03.1999 сроком до 31.12.2004, что правомерно расценено судом первой инстанции как намерение сторон продолжать арендные отношения. Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения, в соответствии с требованиями действующего законодательства, не осуществлялась.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 5.2 договора аренды, договор прекращает свое действие по окончании его срока (с учетом дополнительного соглашения 31.12.2004). Продление договора аренды на новый срок производится исключительно при представлении арендатором за два месяца до истечения срока действия договора письменного уведомления о намерении заключить договор на новый срок и письменного согласия арендодателя.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если, арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд установил, что по истечении срока действия договора аренды, стороны не выразили намерений о расторжении существующих арендных отношений.

При таких обстоятельствах, правовых оснований полагать о прекращении срока действия спорного договора аренды по истечении срока, установленного дополнительным соглашением от 28.02.2002 ввиду не уведомления обществом арендодателя о намерении заключить договор на новый срок за два месяца до истечения срока действия договора, не имелось.

В связи с этим, довод жалобы о несоблюдении обществом порядка продления договора, коллегией отклоняется, т.к. возобновление действия договора на неопределенный срок в данном случае регулируется нормами части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, т.е. составление нового договора не требуется.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 04.03.1999 N 1/169 в отношении вышеназванных нежилых помещений, был возобновлен на неопределенный срок.

Также следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного па неопределенный срок.

Суд установил, что арендодатель в нарушение установленного порядка, предупреждение об отказе в продлении договора аренды арендатору не направлял, следовательно, на момент рассмотрения спора, указанный договор является действующим.

Делая вывод о неправомерности внесения записи в ЕГРП о государственной регистрации прекращения договора аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Согласно пункту 5 статьи 18 названного Закона, необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В статье 26 Закона предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 22 Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).

В п. 65 Правил ведения ЕГРП установлено, что, в случае прекращения права без перехода к новому правообладателю, при ведении ЕГРП в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).

Таким образом, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Правилами ведения ЕГРП предусмотрено, что погашение записей об аренде возможно только на основании заявления, поданного одной из сторон договора аренды, однако регистрационные действия по прекращению записи о договоре аренды должны осуществляться на основании документов, свидетельствующих о волеизъявлении обеих сторон о прекращении арендных отношений. Таким документом может служить единый документ о расторжении договора, подписанный обеими сторонами договора аренды, либо переписка арендатора и арендодателя о несогласии продолжать арендные отношения.

Как установлено, в качестве документа-основания прекращения прав ОАО "Приморсклеспром" УФРС по ПК указан акт проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 101, составленный в одностороннем порядке представителями УМИГА 28.11.2007 N 182.

Иных документов, свидетельствующих о прекращении арендных отношений между УМС г. Владивостока и ОАО "Приморсклеспром" в УФРС по ПК для совершения регистрационных действий по прекращению записи об аренде не представлялось. Данное обстоятельство не оспаривается стороной ответчиков.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что УФРС по ПК при проведении правовой экспертизы документов в порядке статьи 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не проверило, был ли возобновлен по окончании срока его действия на неопределенный срок договор аренды от 04.03.1999 N 1-169, за прекращением записи о государственной регистрации которого обратилось УМИГА, что повлекло погашение записи о государственной регистрации действующего договора аренды и нарушило права ОАО "Приморсклеспром" как арендатора.

Ссылка в жалобе на акт обследования, коллегий во внимание не принимается, поскольку изложенные в нем обстоятельства фиксируют лишь факт отсутствия арендатора в спорном помещении на момент составления данного документа, однако не свидетельствует о том, что арендатор отказался от использования арендованного имущества, и тем самым выражает желание прекратить договор аренды.

Таким образом, данный акт, не является основанием прекращения записи об аренде недвижимости.

Кроме того, довод о неиспользовании имущества арендатором опровергается материалами дела, в частности счет-фактурами, подтверждающими внесение ОАО "Приморсклеспром" арендной платы по договору от 04.03.1999, копии приходных ордеров, в том числе за 2007-2008 годы на оплату за проживание в спорных нежилых помещениях, используемых истцом в соответствии с назначением помещений под гостиницу спорных нежилых помещений.

Данные обстоятельства подтверждают, что заявитель использовал и использует спорные помещения по настоящее время и осуществляет внесение арендной платы, которая принимается арендатором.

Суд первой инстанции подробно исследовал акты проверки использования муниципального имущества, арендуемого ОАО "Приморские лесопромышленники", установив, что они не содержат достоверных сведений, поскольку составлены в один день, однако содержат указание на различный состав комиссии, проводившей проверку и различные выводы по результатам проверки, кроме того, они подписаны разными должностными лицами.

В связи с этим, правомерность внесения УФРС по ПК записи в ЕГРП о прекращении договора аренды на основании акта проверки использования муниципального имущества не доказана.

Кроме того, в связи с тем, что УМИГА администрации г. Владивостока не является стороной по договору аренды и в установленном законом порядке передача прав от УМС к УМИГА не осуществлялась, следовательно, не являясь стороной по договору аренды, УМИГА было не вправе обращаться с заявлением о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды ел 04.03.21999 N 1/169 согласно пункту 26 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п.23 Инструкции.

При таких обстоятельствах, вывод суда о незаконности действий УФРС по ПК по прекращению государственной регистрации договора аренды от 04.03.1999 N 1/169, сделан с учетом всех обстоятельств дела и с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы УМС и УМИГА администрации г. Владивостока коллегией отклоняются как несостоятельные, оснований к отмене решения не имеется.

С учетом того, на принятый судом первой инстанции судебный акт фактически было подано две апелляционные жалобы, от УМИГА и УМС г. Владивостока, а государственная пошлина при подаче жалобы в размере 1000 руб. уплачена администрацией г. Владивостока, то на основании пункта 12 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит довзысканию с УМС и УМИГА г. Владивостока в равных долях.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение от 27 мая 2008 г. по делу N А51-1608/2008 41-29 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Взыскать государственную пошлину в доход федерального бюджета за рассмотрение апелляционной жалобы в равных долях с Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока в сумме 500 (пятьсот) рублей, Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока 500 (пятьсот) рублей.

Выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.А. Симонова

Судьи

О.Ю. Еремеева З.Д. Бац