Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2009 г. N 05АП-2777/2008

г. Владивосток

"03" февраля 2009 г.

Дело N А59-1778/2008 C10 N 05 АП - 2778/2008

Резолютивная часть постановления оглашена "29" января 2009 г.

Полный текст изготовлен "03" февраля 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей: Л.Ю. Ротко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.Ю. Ротко

при участии:

от истца: Демченко С.С., доверенность от 21.01.2009

от ответчика: Берестенко В.В., доверенность от 08.01.2009

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Емельяново"

на решение от 23 октября 2008 года по делу N А59-1778/2008 С10

Арбитражного суда Сахалинской области судьи И.А. Федоренко

по иску ООО "Емельяново"

к ИП Новичкову В.И.

о внесении изменений в договор и обязании совершить действия

встречный иск: о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Емельяново" обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Новичкову В.И. о внесении изменений в п.4.4 договора аренды N 103 от 30.12.2003 г. в предложенной истцом редакции и обязать ответчика выставить счет-фактуры по арендной плате за оплаченный период с 26.12.2007 г. по день вынесения судом решения в рамках договора аренды N 103 от 30.12.2003 г.

Ответчик - ИП Новичков В.И. заявил встречные исковые требования о расторжении договора аренды N 103 от 30.12.2003 г. и освобождении нежилого помещения.

Решением от 23.10.2008 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении исковых требований ООО "Емельяново" отказал, встречный иск ИП Новичкова удовлетворил.

ООО "Емельяново" обжаловало данное решение в апелляционном порядке, указав в жалобе, что суд необоснованно удовлетворил исковые требования ИП Новичкову о расторжении договора, поскольку арендодатель не направлял обществу предложение об изменении размера арендной платы.

По мнению заявителя, положенный в основу изменения размера арендной платы отчет о независимой оценки, является недействительным, так изготовлен с нарушением норм законодательства, содержит недостоверные сведения. Заявитель полагает, что суд неправомерно прекратил производство по делу в части требований об обязании ответчика выставить счет-фактуры, поскольку закон не содержит исчерпывающего перечня способов защиты. Заявитель считает, что суд необоснованно сделал вывод о том, что арендатор нарушил условия договора аренды, передав имущество в субаренду, поскольку в материалы дела не представлено доказательств наличия такого договора.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал, считает решение подлежащим отмене.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился, считает решение законным и обоснованным, представил письменный отзыв на жалобу.

Решение проверяется в порядке статей 268-271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Емельяново" является арендатором недвижимого имущества - здания магазина, площадью 930,7 кв.м по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Емельянова, 34 согласно договору аренды N 103 от 30.12.2003 г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по данному договору от 28.02.2006 г., зарегистрированного в установленном законом порядке.

Срок действия договора установлен до 31.12.2019 г.

Собственником до 12.12.2007 г. являлось МО "город Южно-Сахалинск"

С 26.12.2007 г. по результатам аукциона муниципальное имущество было приобретено ИП Новичковым В.И.

Пунктом 4.4 договора от 30.12.2003 г. размер арендной платы по договору подлежит изменению в случае, если стоимость права аренды (размер арендной платы) переданного по договору объекта, определенная по заказу арендодателя в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, будет превышать существующий размер арендной платы по договору. В этом случае, заключение соглашения об изменении арендной платы по договору до размера, определенного в результате указанной выше оценки, является для арендатора обязательным. Такое соглашение подлежит заключению в течение 1 (одного) месяца с момента направления арендатору предложения о заключении. Арендатор, уклонявшийся от заключения соглашения об изменении размера арендной платы по договору, обязан возместить арендодателю причиненные таким уклонением убытки. В случае уклонения арендатора от заключения соглашения об изменении размер арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора.

В связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды N 103 от 30.12.03 с 2005 г. до момента продажи недвижимого имущества не изменялся, ИП Новичков В.И. на основании п.4.4 договора, положений ст.614 ГК РФ направил арендатору проект соглашения об изменении редакции п.4.1 договора, которым предусмотрено увеличение арендной платы (без учета налогов) до 2509,00 руб. в месяц за 1 кв.м с учетом НДС. Такой размер арендной платы установлен на основании данных независимой оценки определения рыночной стоимости арендной платы от 28.11.2007 г. Результатом данной оценки является отчет оценщика от 28.11.2007 г. указанный ответчиком в соглашении.

Письмом от 22.01.2008 г. истец уведомил ответчика о несогласии с предлагаемыми изменениями договора и намерении оплачивать размер арендной платы по цене, установленной в договоре от 30.12.2003.

Письмом от 27.03.2008 г. в адрес ответчика, истец предложил внести изменения в п.4.4 договора аренды, представив в следующей редакции: "Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год, предварительно уведомив и согласовав данное повышение арендной платы не должно превышать 5% от действующих ставок".

Ответа в указанный в письме, десятидневный срок, не получено, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

В обоснование встречных исковых требований, с учетом уточнений, ИП Новичков, руководствуясь ст. 619 ГК РФ, ссылается на нарушение арендатором условий договора арены и предоставление арендуемого имущества в пользование третьим лицам.

При этом, до обращения в суд, в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ, ИП Новичков письмом от 15.07.2008 направил истцу претензию N 30/08 о необходимости устранить нарушения условий договора, а именно освободить арендуемое помещение от третьих лиц - ИП Евгения и ООО "Гильдия".

Не исполнение ООО "Емельяновао" требований об устранении нарушений условий договора, послужило основанием для предъявления ИП Новичковым иска.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключении, принуждение к заключению договора не допускается.

В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования ООО "Емельяново" о внесении в договор аренды изменений не основаны на законе.

Заключая договор, стороны определили порядок внесения изменений в договор в части изменений арендной платы, и заявитель не представил суду доказательств, что данное условие противоречит закону, нарушает его права и интересы. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для изменения определенного сторонами механизма внесения изменений.

Доводы заявителя о необоснованном размере арендной платы, предлагаемой ответчиком судом также не принимаются, поскольку в нарушения ст.65 АПК РФ ООО "Емельяново" не доказало, что размер арендной платы, предложенной ИП Новичковым, завышен, не представило свой отчет оценщика или другие документы, подтверждающие это.

В связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что представленный ответчиком отчет N 1107-343/1 об определении рыночной стоимости арендной платы не соответствует закону и содержит недостоверные сведения.

Предусмотренный п.4.4 договора аренды порядок и условия изменения арендной платы не противоречат закону, в связи с чем отсутствуют основания о внесении изменений в данный пункт договора.

Производство по делу в части требований ООО "Емельяново" об обязании ответчика выставить счета-фактуры, обоснованно прекращено судом первой инстанции, поскольку данные требования неподведомственны арбитражному суду. Кроме этого, согласно условиям договора аренды арендатор самостоятельно составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "аренда муниципального имущества".

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о необоснованном указании судом первой инстанции на нарушение заявителем условий договора аренды и передаче его в субаренду, поскольку данные доводы противоречат материалам дела.

В соответствии с условиями договора аренды, арендатор не вправе передавать арендуемое имущество в субаренду, безвозмездное пользование, вносить в качестве вклада в хозяйственные общества, иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника.

Арендатор обязан обеспечить сохранность арендуемого имущества и использовать его по назначению.

В материалах дела имеется два договора от 13.07.2006 - договор о совместной деятельности и договор субаренды, заключенные истцом и ООО "Гильдия".

В соответствии с договором субаренды, истец передал ООО "Гильдия" во временное пользование за плату арендуемые помещения для организации розничной торговли.

Указанный договор, согласно письму Комитета по промышленности и торговле от 11.09.2008, был положен в основание выдачи лицензии на розничную торговлю алкогольной продукции ООО "Гильдия".

Кроме этого, в деле имеется претензия от 15.07.2008 и акт проверки, из которых следует, что арендуемое имущество используется иными лицами, что является нарушением условий договора аренды.

ООО "Емельяново" не представило суду доказательств, опровергающие данные обстоятельства, ответ на претензию со своими возражениями заявитель также не направлял арендодателю.

Указанная претензия получена 16.07.2008 обществом в лице представителя И.С. Жакис

Суд апелляционной инстанции критически оценивает представленный истцом договор о совместной деятельности от 13.07.2006, поскольку его условия противоречат статье 1041 ГК РФ и он не может являться основанием для использования третьими лицами арендуемых помещений

В силу ст. 1043 ГК РФ ООО "Гильдия" вправе пользоваться арендуемым имуществом, что является нарушением п. 3.4.7 договора аренды.

Таким образом, независимо от наличия или отсутствия письменного договора субаренды или иного пользования, ООО "Емельяново" нарушило условия договора аренды, предоставив его без согласия арендодателя в пользование третьим лицам, что свидетельствует о нарушении принятых на себя обязательств.

Доводы заявителя о том, что он произвел модернизацию арендуемого имущества и вложил средства в его улучшения, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку они не имеют отношения к существу спора. Предметом исковых требований не является взыскание арендной платы, связи с чем вопросы о взаимных расчетах являются предметом самостоятельных исковых требований.

Противоречат материалам дела доводы заявителя о не соблюдении ИП Новичковым досудебного порядка и о не направлении истцу извещения о расторжении договора аренды, поскольку в материалах дела имеется претензия от 15.07.2008 N 30/08 и письмо от 11.09.2008 о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Принимая во внимание, что в претензии от 15.07.2008 N 30/08 ИП Новичков предложил истцу устранить нарушения и установил разумный для этого срок, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ИП Новичковым В.И. соблюден досудебный порядок, установленный законом.

Иные доводы заявителя исследовались при рассмотрении дела в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Судом первой инстанции при вынесении решения правильно применены норм материального права, оснований для отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23 октября 2008 года по делу N А59-1778/2008 С10 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.Л. Яковенко

Судьи

Л.Ю. Ротко Н.А. Скрипка