Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2006 г. N КГ-А40/4418-06 Суд отказал в иске о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с ничтожностью спорного договора аренды, а также в связи с тем, что истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 июня 2006 г. N КГ-А40/4418-06
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Магнон" (далее - ООО "Магнон") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Утро" (далее - ООО "Утро") о выселении из занимаемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Балтийская, д. 4.

Иск заявлен на основании ст.ст. 301, 608 ГК РФ и мотивирован ничтожностью (ст.ст. 168, 608 ГК РФ) договора аренды, на основании которого ответчик занимает спорное нежилое помещение, и наличием у истца, являющегося собственником данного помещения, права на предъявление настоящего иска.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2005 в иске отказано. Выводы суда первой инстанции мотивированы ничтожностью договора аренды от 05.05.97, заключенного между ответчиком и ООО "Бон-Бон", в связи с несоответствием его требованиям ст. 608 ГК РФ. Вместе с тем, суд признал, что истцом пропущен срок исковой давности, что и послужило основанием для отказа в иске (ст. 199 ГК РФ).

Постановлением от 31.03.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда решение изменено. Из мотивировочной части решения исключены выводы о ничтожности договора аренды от 05.05.97 г., заключенного между ООО "Бон-Бон" и ООО "Утро", и дополнительного соглашения к нему от 02.03.1998 г. В остальной части решение оставлено без изменения.

Изменяя решение, апелляционный суд мотивировал свой вывод тем, что право собственности ООО "Бон-Бон" на спорное имущество возникло 28.04.1997 г., с момента подписания договора купли-продажи, заключенного с Фондом имущества г. Москвы, и являясь законным собственником спорного имущества ООО "Бон-Бон" вправе было распорядиться им путем передачи в аренду ответчику по договору от 05.05.97 г. В соответствии с установленными обстоятельствами апелляционный суд сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На принятые судебные акты ООО "Магнон" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в решении и постановлении, установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик возражает против доводов заявителя и просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО "Бон-Бон" (арендодатель) и ООО "Утро" 05.05.1997 г. был заключен договор аренды на нежилые помещения площадью 121 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Балтийская, д. 4, сроком на 15 лет 4 месяца.

Дополнительным соглашением от 02.03.1998 г. стороны внесли изменения в договор аренды от 05.05.1997 относительно площади передаваемых в аренду помещений, срока аренды и размера арендной платы.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке 11.07.1999 г.

23.09.2005 право собственности на данные помещения на основании договора купли-продажи от 18.08.2005, заключенного между ООО "Бон-Бон" и ООО "Магнон", перешло к истцу.

Предъявляя настоящий иск о выселении ответчика на основании ст. 301 ГК РФ, истец указывает на то, что договор аренды от 05.05.97, заключенный между ответчиком и ООО "Бон-Бон", является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям ст. 608 ГК РФ, поскольку ООО "Бон-Бон" на момент его заключения не являлось собственником нежилых помещений.

Судом установлено, что право собственности ООО "Бон-Бон" на спорное нежилое помещение возникло в результате сделки приватизации, оформленной договором купли-продажи N ВАМ-10209/ВАМ3672 от 28.04.1997 г., заключенным с Фондом имущества г. Москвы.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 6.1 названного договора право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Между тем, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ вступил в действие с января 1998 г.

В соответствии со ст.ст. 6, 33 названного закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного федерального закона, как и до момента начала деятельности регистрирующих органов признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом.

С учетом установленного и в соответствии с названными нормами закона, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что право собственности ООО "Бон-Бон" на спорное имущество возникло с момента подписания договора купли-продажи - 28.04.1997 г., поскольку ООО "Бон-Бон" фактически владело указанным имуществом до оформления сделки приватизации.

В этой связи апелляционный суд правомерно признал оспариваемый договор и дополнительное соглашение к нему соответствующими закону и с учетом установленного правомерно оставил без изменения решение суда в части отказа в иске.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону.

В этой связи доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению как необоснованные.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 26.12.2005 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 31.03.2006 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-62798/05-82-502 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.