Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2009 г. N 05АП-1062/2009

г. Владивосток

Дело

23 июня 2009 г.

N А51-13453/2008 29-359 N 05АП-1062/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 17.06.2009г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23.06.2009г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Алферовой Н.В.

судей: Симоновой Г.А., Солохиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Агапитовой О.А.

при участии:

от Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа: Крук М.А. по доверенности N 02 от 12.01.2009 со специальными полномочиями сроком до 31.12.2009

от ИП Пинчук О.А. - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа на решение от 30.01.2009 судьи Е.И. Голуб по делу N А51-13453/2008 29-359 Арбитражного суда Приморского края по заявлению предпринимателя Пинчук О.А. к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа об оспаривании действий,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Пинчук Ольга Алексеевна (далее по тексту - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее по тексту - Управление) по объявлению продажи на аукционе, лот N 1, нежилого помещения Ш (помещения NN10-19), расположенного в одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г.Арсеньев, ул.Октябрьская,13, объявленную в газете "Восход" за N 133 от 11.11.2008.

Решением суда от 30.01.2009 требования предпринимателя удовлетворены. В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что действия Управления имущественных отношений по объявлению продажи спорного объекта недвижимости противоречат закону и нарушают права предпринимателя Пинчук О.А. на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа подало апелляционную жалобу, просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы указала, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа не является органом местного самоуправления и органом, принимающим решение о приватизации муниципального имущества, в данном случае Управление действовало в рамках принятого Думой Арсеньевского городского округа решения N 229 от 22.10.2008. В то же время, заявитель считает, что предприниматель Пинчук О.А. является недобросовестным арендатором, на протяжении всего срока аренды арендная плата ею перечислялась ненадлежащим образом, что

подтверждается таблицей платежей; условия информационного сообщения о продаже муниципального имущества, установленные статьей 15 Федерального закона от 22.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Управлением соблюдены, сведения, касающиеся спорного имущества, были опубликованы в соответствии с требованиями Закона N 178-ФЗ.

Представитель Управления в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Предприниматель Пинчук Ольга Алексеевна в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. При этом от предпринимателя в материалы дела поступил письменный отзыв, в котором указано, что она с доводами заявителя жалобы не согласна в полном объеме, считает, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела и правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит оставить апелляционную жалобу Управления без удовлетворения, решение суда - без изменения.

На основании п.3 ст.156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие предпринимателя по имеющимся в деле документам.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Пинчук Ольга Алексеевна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя администрацией муниципального образования г.Арсеньев 03.07.1995, прошла перерегистрацию в МИМНС РФ N 4 по Приморскому краю 12.04.2004, о чем выдано свидетельство серии 25 N 01355341.

Предприниматель Пинчук О.А. относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Данный факт установлен судом, подтверждается доказательствами, представленными предпринимателем (выручка от реализации за 2007 год составила 3.808.935, 26 рублей, численность работников - 1 человек) и не оспаривается Управлением.

С 15 ноября 2000 года предприниматель арендует нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул.Октябрьской, 13, общей площадью 63, 1 кв.м, Последний договор заключен 09.01.2008 сроком с 01.01.2008 до момента приватизации в 2008 году указанных в п.1.1 помещений, но не позднее 20.12.2008.

22.10.2008 Дума Арсеньевского городского округа приняла решение N 229 "О приватизации нежилого помещения Ш (помещения NN10-19) общей площадью 192,8 кв м, расположенного в одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г. Арсеньев, ул. Октябрьская,13", согласно которому утвержден порядок и условия приватизации указанного нежилого помещения и способ приватизации - аукцион. Решение вступает в силу со дня его официального опубликования (пункт 2).

Указанное решение опубликовано в газете "Восход" 25.11.2008 N 140 (9442).

29.10.2008 предприниматель Пинчук О.А. обратилась к Главе Арсеньевского городского округа с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения площадью 63,1 кв.м. на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", рассмотрев которое Глава округа письмом от 07.11.2008 отказал в его удовлетворении, указав, что спорные помещения вошли в перечень объектов, предлагаемых к приватизации в 2008 году на аукционе, а также, что части 2-4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ вступают в силу с 01.01.2009.

11.11.2008 Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа со ссылкой на решение Думы Арсеньевского ГО от 22.10.2008 N 229 опубликовано в газете "Восход" объявление о проведении продажи: лот N 1 (помещения NN10-19) общей площадью 192,8 кв м, расположенное в одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г.Арсеньев, ул.Октябрьская,13.

Полагая, что действия Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа по объявлению продажи на аукционе арендуемых ею помещений, вошедших в лот N 1, противоречат закону и нарушают ее права и законные интересы, предприниматель Пинчук О.А. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании

недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ), который вступил в силу 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. При этом, в рассматриваемом случае достаточно арендовать имущество с июля 2005 года, что на момент вступления Закона N 159-ФЗ в силу составит более трех лет.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, предприниматель Пинчук О.А. на основании статьи 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" относится к субъектам малого предпринимательства.

С 15 ноября 2000 года предприниматель Пинчук О.А. арендует нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул.Октябрьской, 13, общей площадью 63, 1 кв.м. на основании договоров аренды (л.д. 57-62). Договоры аренды за 2000-2002 годы не сохранились, однако, данный факт Управлением не оспаривается. Последний договор аренды заключен 09.01.2008 сроком с 01.01.2008 до момента приватизации в 2008 году указанных в п.1.1 помещений, но не позднее 20.12.2008.

Не признавая преимущественное право предпринимателя на приобретение арендуемого имущества, Управление ссылается на то, что предприниматель Пинчук О.А. является недобросовестным арендатором, на протяжении всего срока аренды арендная плата ею перечислялась ненадлежащим образом, что является нарушением пункта 2 статьи Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьями 65, 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа не представило доказательства, подтверждающие факт ненадлежащего перечисления арендной платы на протяжении всего срока аренды.

Предприниматель признает, что действительно в 2004 году была допущена просрочка платежей по арендной плате. Данное обстоятельство подтверждается и претензией от 23.06.2004, которая была незамедлительно удовлетворена после ее получения, о чем свидетельствует карточка арендатора.

В 2004 году у арендатора образовалась пеня в сумме 513,90 рублей. Однако, до возникновения спорных отношений арендодатель не предъявлял претензий о неуплате указанной суммы. О наличии неуплаченной пени предприниматель Пинчук О.А. узнала из письма Управления имущественных отношений от 21.10.2008 и, несмотря на истечение срока исковой давности, незамедлительно оплатила указанную сумму, что подтверждается квитанцией Сбербанка РФ от 27.10.2008.

Данное обстоятельство свидетельствует о добросовестности арендатора.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 15 числа следующего за отчетным месяцем. Арендодатель утверждает, что платежи за сентябрь 2005, март, декабрь 2006 поступили 18 числа соответствующего месяца. С учетом выходных дней и правила о двух операционных днях (ст. 80 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке РФ"), в связи с чем коллегия считает, что нарушение срока арендных платежей за указанные периоды отсутствует.

Представленные Управлением в материалы дела платежные поручения N 746630 от 18.01.2007 на сумму 15.750 рублей и N 30384 от 27.06.2006 на сумму 13.190,64 рублей свидетельствуют о нарушении предпринимателем срока уплаты арендных платежей, однако, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в выкупе арендуемых нежилых помещений, поскольку на момент обращения предпринимателя с заявлением о продажи арендуемого нежилых помещений задолженность по уплате арендных платежей у предпринимателя отсутствовала.

При отсутствии первичных платежных документов коллегия не может признать в качестве допустимого доказательства таблицу платежей, составленную арендодателем в одностороннем порядке, поскольку не подтвержден источник получения сведений о дате поступления платежей, дата перечисления платежей в таблице вообще отсутствует (ст. 68 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в период с июля 2005 года по декабрь 2008 года предпринимателем не допускалось нарушений условий договора аренды.

В связи с чем, коллегия считает, что предприниматель Пинчук О.А. является добросовестным арендатором, которому предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Октябрьская, 13, поскольку ей соблюдены все условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Кроме этого, 27.02.2009 года определением Арсеньевского городского суда Приморского края утверждено мировое соглашение между истцом Пинчук О.А. и ответчиками Суховей О.С. и Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, согласно которому Пинчук О.А. было передано 1/3 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения общей площадью 192,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Октябрьская, 13 на условиях преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Как следует из материалов дела, основанием для объявления о продаже спорного помещения на аукционе послужило решение Думы Арсеньевского городского округа от 22.10.2008 N 229 "О приватизации нежилого помещения Ш общей площадью 192,8 кв м, расположенного в одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г.Арсеньев, ул.Октябрьская,13. В пункте 2 данного решения указано, что решение вступает в силу со дня его официального опубликования. Опубликовано решение в газете "Восход" 25.11.2008 N 140 (9442).

Следовательно, на момент публикации объявления о торгах (11.11.2008) у Управления отсутствовали правовые основания объявлять продажу нежилого помещения Ш (помещения N N 10-19), расположенного в одноэтажной пристройке к жилому дому по адресу: г.Арсеньев, ул.Октябрьская,13.

Кроме того, в решении Думы Арсеньевского городского округа N 229 от 22.10.2008 не указано о преимущественном праве арендатора на приобретение арендуемого имущества, что не соответствует требованиям части 1 статьи 4 закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

С учетом изложенных обстоятельств, коллегия считает правильный вывод суда о том, что действия Управления имущественных отношений по объявлению продажи спорного объекта недвижимости противоречат закону и нарушают права предпринимателя Пинчук О.А. на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, а довод заявителя жалобы в указанной части является необоснованным.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, коллегия считает вынесенное решение законным и обоснованным и не находит оснований к его отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение от 30.01.2009 по делу N А51-13453/2008 29-359 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.В. Алферова

Судьи

Г.А. Симонова Т.А. Солохина