Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2009 г. N 05АП-1693/2009

г. Владивосток

Дело

А51-10285/2007

01 июля 2009 г.

N 05АП-1693/2009 N 05АП-1733/2009 N 05АП-1734/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 30 июня 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судьи: Н.А.Скрипка, Н.И. Фадеева

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Госпаревич

при участии стороны

от МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" представитель Гнездилова Ю.В. (постоянный пропуск N 221 от 06.07.2006г., доверенность N 1-11/297 от 19.03.2009г.),

от ООО "Восток Бизнес Инвест" представитель Пырков М.А. (паспорт 0506 N 291876, доверенность от 02.04.2009г.),

от ТСЖ "Светла-17" представитель Смольский А.А. (паспорт 0503 N 090296, протокол общего собрания участников от 05.11.2007г.),

от Администрации г. Владивостока представитель Попова С.Б. (удостоверение N 2276 от 29.07.2008г., доверенность N 1-3/33 от 12.01.2009г.).

рассмотрел апелляционные жалобы ООО "Восток Бизнес Инвест", Администрации г. Владивостока, ТСЖ "Светла-17"

на решение от 10 марта 2009 года

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-10285/2007 Арбитражного суда Приморского края

по иску Товарищества собственников жилья "светла-17"

к ООО "Восток Бизнес Инвест", Администрации г. Владивостока, МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

третье лицо: ФГУП "Ростехинвентаризация"

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Светла-17" (далее - ТСЖ "Светла-17") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МУ "АПМЗН"), Администрации г.Владивостока, Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Восток Бизнес Инвест" (далее - ООО "Восток Бизнес Инвест") о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв.м по ул. Светланская, 17 в г.Владивостоке, заключенного между Администрацией г.Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест"; применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, вернув техническое помещение в цокольном этаже площадью 101,6 кв.м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г.Владивостоке.

В порядке ст.49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, вернув технические помещения в цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1-4) площадью 101,6 кв.м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул.Светланская, 17 в г.Владивостоке; признать недействительным ничтожный договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв.м по ул. Светланская, 17 в г.Владивостоке, заключенный между Администрацией г.Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.08.2008 решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008 и постановление апелляционной инстанции от 07.05.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела необходимо исследовать обстоятельства, связанные с отнесением спорного имущества к общему имуществу собственников многоквартирного дома, дать оценку правомерности регистрации права муниципальной собственности на спорное имущество.

Решением от 10.03.2009 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил исковые требования частично, признал недействительным договор купли-продажи от 26.10.2005 N 003-КП, в применении последствий отказал.

Не согласившись с данным решением ООО "Восток Бизнес Инвест", Администрации г. Владивостока, ТСЖ "Светла-17" обжаловали его, указав в жалобах, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.

ООО "Восток Бизнес Инвест" считает, что истец выбрал неверный способ защиты своих нарушенных прав, поскольку принятое по делу решение не приведет к восстановлению данных прав. Заявитель считает, что суд не вправе был давать оценку законности права собственности муниципалитета на спорное имущество, поскольку данные требования не являлись предметом спора, истцом не были представлены соответствующие доказательства недействительности данного права.

Администрации г. Владивостока полагает, что суд неправомерно удовлетворил исковые требования, поскольку спорная сделка была заключена в результате проведения торгов, без оспаривания которых невозможно признать договор недействительной сделкой. Кроме этого, заявитель считает, что право муниципальной собственности возникло до возникновения права общей долевой собственности, и изменение законодательства не является основанием для прекращения права муниципальной собственности, возникшего в 1993 году.

ТСЖ "Светла-17" обжалует решение в части отказа в применении последствий, поскольку считает, что законодательством предусмотрен такой способ защиты прав как возвращение имущества в общую долевую собственность без подачи самостоятельного виндикационного иска.

В судебном заседании стороны поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

ФГУП "Ростехинвентаризация" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционных жалоб в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность проверяются в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как установлено материалами дела, спорные помещения были переданы в 1993 году в муниципальную собственность в связи с акционированием государственного предприятия "Примрыбпром".

Право муниципальной собственности было внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.1999.

Решением Думы города Владивостока N 35 от 03.12.2004 года утверждена программа приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке и перечень приватизируемого муниципального имущества на 2005 год. В перечень имущества вошли помещения площадью 101,6 кв.м в цокольном этаже здания по ул. Светланская, 17 в г.Владивостоке. Постановлением Администрации г.Владивостока от 20.09.2005 N 1009 МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" поручено продать на аукционе недвижимое имущество, включенное в программу приватизации 2005 года.

По результатам проведенного аукциона, победителем которого стало ООО "ВостокБизнесИнвест", 26.10.2005 между последним и МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключен договор купли-продажи N 003-КП нежилых помещений общей площадью 101,6 кв.м, (номера на поэтажном плане 1-4) в здании по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, 17. Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.11.2005.

ТСЖ "Светла-17", полагая, что указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, в связи с чем Администрация г.Владивостока не могла ими распоряжаться, обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Статьи 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают также порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Так, согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как правильно указал суд первой инстанции, предметом проверки по настоящему делу является оценка спорных помещений на принадлежность их к техническим помещениям, а также на наличие в них инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо обязано доказать те обстоятельства, на которых основаны его требования.

В доказательства того, что спорное имущество является общим имуществом собственников жилья и необходимо для обслуживания более одного помещения, истец предоставил заключение N 1064/50 от 13.03.2007 экспертизы. В соответствии с результатами данной экспертизы спорные помещения площадью 101,6 кв.м. находятся в цокольном этаже, в помещениях проложены магистральные коммуникации, канализации, теплоснабжение, электроснабжение, установлены средства контроля - ревизия, перекрывающие вентиля, электрощит. Указанные коммуникации предназначены для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме, к ним должен быть обеспечен доступ. По мнению эксперта, названные помещения являются имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Через исследуемые нежилые помещения проложены инженерные коммуникации с отключающей и дренажной арматурой, которые относятся к коммуникациям общей долевой собственности жилого дома. Эксплуатирующая организация должна иметь доступ к инженерным системам для поддержания их в исправности.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома является обоснованным.

Ответчики не представили доказательств, подтверждающих обратное, а также не доказали, что выводы эксперта являются ошибочными и не соответствуют действительности.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ООО "ВостокБизнесИнвест" о том, что истцом выбран неверный способ защиты, поскольку истец вправе самостоятельно выбирать способ защиты своих нарушенных прав в соответствии со статьей 12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ обратиться в суд с данным иском, апелляционная инстанция считает необоснованным, так как данная норма предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав и оспариваемых законом интересов в порядке, установленном АПК РФ, что имело место в данном случае.

Довод ООО "ВостокБизнесИнвест" о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований и дал оценку законности права собственности муниципалитета, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку о необходимости оценки данного права было непосредственно указано кассационной инстанцией и это являлось одним из оснований отмены судебного акта. Кроме этого, в суде истцом заявлялись доводы о неправомерности регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток.

Давая оценку правомерности регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток на спорные помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в 1993 году спорное имущество правомерно поступило в муниципальную собственность. Но, учитывая приватизацию квартир в доме, собственники квартир становятся сособственниками общего имущества в доме.

В связи с чем на момент регистрации права муниципальной собственности, администрация г. Владивостока не являлась единственным собственником спорного помещения, которое необходимо для обслуживания иных помещений в доме.

При таких обстоятельствах, сделка, совершенная на основании решения лица, не являющегося единственным собственником имущества, противоречит нормам права и является недействительной в силу ее ничтожности согласно статье 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственник или уполномоченное им лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продавать, сдавать в залог, или иным образом отчуждать.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Администрации г. Владивостока о том, что без признания торгов недействительными, суд не вправе был признавать недействительным договор, заключенный по их результатам.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. При этом п. 2 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Действующее законодательство не содержит ограничений, что заключенный в результате публичных торгов договор не может быть признан недействительным по иным основаниям, не связанным с нарушением процедуры проведения торгов.

Отказывая в применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, истец не является стороной в данной сделки и не может требовать возврата имущества.

Кроме этого, при рассмотрении настоящего спора суд вправе был дать только оценку правомерности регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток на спорные помещения как одному из доводов истца, но на момент рассмотрения настоящего спора право собственности муниципального образования на спорное имущество в порядке статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" никем не оспорено и не признано судом недействительным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении последствий недействительности сделки.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, оснований для отмены решения по приведенным в апелляционных жалобах доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.03.2009 года по делу N А51-10285/2007 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Восток Бизнес Инвест", Администрации г. Владивостока, ТСЖ "Светла-17" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи

Н.А. Скрипка Н.И. Фадеева