Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 августа 2006 г. N КГ-А41/7084-06 В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости отказано, поскольку продажа конкурсным управляющим земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 августа 2006 г. N КГ-А41/7084-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 мая 2006 г. N КГ-А41/3345-06

Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2006 г.

Конкурсный управляющий ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Сельскохозяйственное общество "Луч" о признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 5/13 недействительным.

Исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость недвижимого имущества - часть здания склада готовой продукции помещение N 5 и 6 в поэтажном плане общей площадью 131,2 кв.м., земельный участок для сельскохозяйственного производства общей площадью 290 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Лесная, на территории ПК "СА "Колхоз имени Ленина", которое в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 года N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.

Следовательно, в нарушение статей 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок был продан по нормативной, а не по рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.

Кроме того, при определении рыночной стоимости имущества оценщиком не был учтен НДС (18%), поэтому в нарушение указанных статей имущество было продано на 18% ниже его рыночной стоимости.

В качестве 3-его лица к участию в деле привлечено ООО "Русконсалт-Аудит".

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2006 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2006 года, в удовлетворении иска отказано.

Суд исходил из того, что в соответствии с требованиями статей 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов. Суд также отклонил довод об оценке имущества без учета НДС, указав, что согласно отчету оценщика, оценочная стоимость произведена с учетом НДС.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельных участков независимым оценщиком не определялась, следовательно конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ответчика возражал против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

3-е лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направило своих представителей для рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, от него поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 112 данного закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах NN Н-3 и Н-1.

Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная Артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 5/13, была установлена в размере 110 000 руб.

Судом было правильно отмечено, что в силу статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.

Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 5/13 недействительной сделкой.

На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2006 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2006 года N 10АП-1154/06-ГК по делу N А41-К1-27341/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.