Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2009 г. N 05АП-4477/2009

г. Владивосток

Дело

30 сентября 2009 г.

N А59-1323/2009 N 05АП-4477/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 29.09.2009.

Полный текст постановления изготовлен 30.09.2009.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Г.А. Симоновой

судей: Е.Л. Сидорович, Н.В. Алфёровой

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Ворожбит Я.А.

при участии:

от ООО "ДМКА" - представитель не явился, извещен надлежаще;

от КУГИ Сахалинской области - представитель Киселев О.Л. по доверенности от 22.05.2009 сроком действия до 31.12.2009, удостоверение N 80;

от ОАО Институт "Сахалингражданпроект" - представитель не явился, извещен надлежаще.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДМКА" на решение от 31 июля 2009 г. по делу N А59-1323/2009 судьи Пустоваловой Т.П. Арбитражного суда Сахалинской области по иску ООО "ДМКА" к Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области

3-е лицо: ОАО Институт "Сахалингражданпроект"

об оспаривании требования

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДМКА" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области о признании недействительным требования, оформленного уведомлением от 24 сентября 2008 года; восстановлении положения, существовавшего до нарушения права истца на пользование земельным участком, путем внесения изменения в п. 1.1 Договора аренды земельного участка N 8322 от 08.02.2006 в части установления срока договора, установив дату окончания действия договора 31 марта 2010 года.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области заявил встречный иск, в котором Комитет просит суд обязать ООО "ДМКА" освободить земельный участок.

Решением суда от 31.07.2009г. в удовлетворении иска ООО "ДМКА" отказано, встречные требования Комитета удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что Общество не обладает правом на продление договора аренды, поскольку арендодатель отказался продлить арендные отношения.

ООО "ДМКА" не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. В доводах жалобы указывает, что оспариваемое уведомление противоречит требованиям действующего законодательства и условиям заключенного договора аренды. Вывод суда о том, что данное уведомление является отказом ответчика в продлении договора аренды, заявитель жалобы считает ошибочным. Данное уведомление датировано 24.09.2008, поэтому оно не может быть ответом на обращение истца от 29.01.2009 о внесении изменений в договор аренды в части продления его сроков. Отказ суда в признании недействительным уведомления в качестве отказа от продления договора на новый срок исключает возможность для истца требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора в порядке ст.621 ГК РФ, поскольку уведомление мотивировано ничтожностью договора аренды. Буквальное значение слов и выражений рассматриваемого требования не позволяет квалифицировать его как отказ КУГИ в продлении договора аренды, поскольку в уведомлении отсутствуют ссылки на обращение истца от 29.01.2009, отсутствуют какие-либо указания на истечение срока аренды и нежелание ответчика продлевать срок действия договора. По мнению Общества, воля ответчика направлена на одностороннее прекращение договорных отношений в период действия договора. Суть требований, заявленных истцом заключается не в понуждении ответчика продлить срок действия договора в порядке ст.621 ГК РФ, а изменении условий договора по решению суда в части изменения его срока действия в связи с существенным нарушением договора ответчиком (ст.450 ГК РФ).

Кроме того, от Общества поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых оспаривает выводы суда относительно отсутствия у ООО "ДМКА" правовых оснований владеть и пользоваться земельным участком. Считает удовлетворение встречного иска необоснованным. При вынесении решения суд не учел то обстоятельство, что Общество продолжало вносить арендную плату за пользование спорным земельным участком, при этом арендодатель своих возражений по этому поводу не высказывал. В подтверждение данного довода представил копии платежных поручений.

ООО "ДМКА", ОАО Институт "Сахалингражданпроект", извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своих представителей в суд не направили.

Представитель КУГИ Сахалинской области с доводами жалобы и дополнений к ней не согласился, считает решение суда законным и обоснованным, представлен письменный отзыв.

В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене либо изменению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

Согласно материалам дела, 08. 02. 2006 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Рыбацкий Дом" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 01.04.2005 по 31.03.2008, площадью 2029 кв. метров, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, VIII-ой

микрорайон, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Горького. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 23, Т.1).

Соглашением от 24.07.2006 права и обязанности ООО "Рыбацкий Дом" по договору переданы ООО "ДМКА" (л.д. 31, Т.1). Дополнительным соглашением от 04.05.2008 права и обязанности ДАГУН по договору переданы Комитету. Срок действия договора продлен по 31 марта 2009 года (л.д. 30, Т.1). Соглашение и дополнительное соглашение также зарегистрированы.

24.09.2008 Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области направил в адрес ООО "ДМКА" уведомление N 05-2163/08 в котором указал, что занимаемый Обществом земельный участок предназначен для мемориального комплекса и площадки перед общественным зданием. Данный земельный участок приватизации не подлежит.

Изложенное, по мнению Комитета, свидетельствует о том, что договор аренды заключен с нарушениями решений Южно-Сахалинского Совета народных депутатов и решения Исполкома Сахалинского областного Совета народных депутатов. Земельный участок должен был предоставляться путем проведения торгов. Комитет полагает, что в силу указанных обстоятельств договор является ничтожным, а поэтому на основании ст. 167 ГК РФ потребовал освободить участок в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления.

В данном уведомлении Комитет сослался на недействительность сделки (договора аренды) в силу ничтожности и на этом основании потребовал освободить земельный участок.

Не согласившись с данным уведомлением, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, а Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области подал встречное заявление о понуждении ООО "ДМКА" освободить занимаемый земельный участок и передать его Комитету.

Изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на жалобу, коллегия пришла к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды заключается на срок, определенный в условиях договора. Пунктом 2 статьи 621 Кодекса установлено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае, в силу п. 2 статьи 610 каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 3 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.02.2006 года N 8332 срок окончания договора установлен 31.03.2009.

Как видно из оспариваемого уведомления Комитет ссылался на недействительность сделки в силу ее ничтожности и на этом основании требовал у Общества освободить земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Изучив обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно расценил требование Комитета об освобождении земельного участка как требование о передаче Комитету полученного ООО "ДМКА" по сделке (договору аренды), а именно спорного земельного участка.

Отклоняя доводы жалобы, коллегия исходит из того, что требование одной стороны по сделке к другой стороне о передаче полученного по этой сделке на том основании, что сделка недействительна, не является ни расторжением договора, ни отказом от исполнения договора в одностороннем порядке.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора: по соглашению сторон (пункт 1), по требованию одной из сторон в определенных случаях (пункт 2) и в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3).

Из смысла приведенной нормы следует, что стороны не могут расторгнуть недействительный договор. Следовательно, суд сделал правильный вывод о том, что ссылка Комитета на ничтожность договора исключает возможность квалификации рассматриваемого уведомления как действие, направленное на расторжение договора аренды. На этом же основании оспариваемое требование не отвечает признакам одностороннего отказа ответчика от исполнения договора.

При буквальном прочтении рассматриваемого требования, суд установил, что в нем отсутствуют ссылки, как на расторжение договора, так и на односторонний отказ от его исполнения.

Согласно материалам дела уведомление о необходимости освободить земельный участок вручено представителю ООО "ДМКА" 20.02.2009 при том, что датировано оно 24.09.2008 (л.д. 31, Т.2).

29.01.2009 ООО "ДМКА" обратилось в Комитет с заявлением на внесение изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок с просьбой продлить аренду земли сроком на 1 год (л.д. 74, Т.1).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель Комитета пояснил, что оспариваемое уведомление от 24.09.2008 является ответом на заявление истца о продлении срока действия договора, на это же обстоятельство имеется ссылка в отзыве на апелляционную жалобу.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела судом установлено, что фактически действие договора аренды прекратилось 01.04.2009, в связи с отсутствием волеизъявления собственника в продлении арендных отношений и направлением требования об освобождении земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у ООО "ДМКА" отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды от 08.02.2006 при отсутствии согласия арендодателя на продление договорных отношений. При этом внесение Обществом арендных платежей по истечении срока аренды не свидетельствует о волеизъявлении арендодателя на продолжение арендных отношений.

Ссылка заявителя в жалобе на статью 621 ГК РФ коллегией отклоняется, поскольку по истечении срока действия договора Комитет не заключал какого-либо договора с иным лицом, а, учитывая, что понуждение к заключению договора не допускается, суд приходит к выводу об отсутствии у Комитета обязанности по продлению срока действия договора аренды с ООО "ДМКА", в связи с чем суд правомерно удовлетворил встречные исковые требования и отказал в удовлетворении требований ООО "ДМКА".

Довод жалобы о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, истцом не доказан.

Обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 31 июля 2009 г. по делу N А59-1323/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.А. Симонова

Судьи

Н.В. Алфёрова Е.Л. Сидорович