Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009 г. N 05АП-4212/2009

г. Владивосток

Дело

01 октября 2009 г.

N А51-4160/2009 N 05АП-4212/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 29.09.2009.

Полный текст постановления изготовлен 01.10.2009.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Г.А. Симоновой

судей: Е.Л. Сидорович, Н.В. Алфёровой

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Ворожбит Я.А.

при участии:

от ООО "Сервис-Люкс" - представитель Нетребенко А.О. по доверенности от 03.03.2009 года сроком действия 1 год, паспорт 0504 187494;

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: представитель Топорков С.И. по доверенности N 140 от 04.10.2007 года сроком действия до 03.10.2010 года, удостоверение N 27 от 04.10.2007 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Уссурийского городского округа на решение от 15 июля 2009 г. по делу N А51-4160/2009 судьи Хвалько О.П. Арбитражного суда Приморского края по заявлению ООО "Сервис-Люкс" к Управлению имущественных отношений Уссурийского городского округа

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых по договорам аренды N 226/03 от 09.06.03 и N 229/04 от 10.12.03 помещений и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Люкс" обратилось в суд с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых по договору аренды N 226/03 от 09.06.03 по ул. Полушкина, 118 в г.Уссурийске и договору аренды N 229/04 от 10.12.03 по ул. Полушкина, 65 в г.Уссурийске и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем принятия к рассмотрению заявления и совершения действий, предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ.

Решением суда от 15.07.2009г. заявленные требования удовлетворены.

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. В доводах жалобы указывает, что заявитель по делу является недобросовестным арендатором, поскольку неподписание им дополнительных соглашений повлекло недоплату в бюджет Уссурийского ГО существенной суммы. Кроме того, Общество в нарушение требований пункта 7.3 договора аренды не известило арендодателя об изменении своего юридического адреса. Также заявитель жалобы считает неправомерным отклонение судом довода о том, что изменение арендной платы связано с введением дополнительных корректирующих коэффициентов и изменением порядка исчисления платы за пользование муниципальным имуществом на основании постановлений органов местного самоуправления. На этом основании, ответчик указывает, что суд при принятии решения полностью игнорировал нормы муниципального права.

Представитель Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "Сервис-Люкс" с доводами жалобы не согласился, считает решение суда законным и обоснованным, представлен письменный отзыв.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене либо изменению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

ООО "Сервис-Люкс" зарегистрировано в качестве юридического лица ИМНС РФ по Первомайскому району г.Владивостока 07.04.03.

Согласно материалам дела, 09.06.2003 между ООО "Сервис-Люкс" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район заключен договор аренды недвижимого имущества N 226/03, в соответствии которым ООО "Сервис-Люкс" арендует недвижимое имущество, расположенное по ул.Полушкина, 118 в г.Уссурийске общей площадью 546,8кв.м.

Пунктом 1.2 срок действия договора аренды определен с 16.07.2003 по 15.07.2013. Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы в сумме 125674,20 руб. в год, согласно п.3.3 оплата производится в соответствующем размере ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.

16.07.03 между сторонами оформлен акт передачи нежилых помещений по договору. 14.10.03 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 25-1/12/2003-321 о регистрации договора аренды N 226/03, о чем выдано свидетельство 25-АА N 342335.

10.12.2003 между ООО "Сервис-Люкс" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район заключен договор аренды недвижимого имущества N 229/04, в соответствии которым ООО "Сервис-Люкс" арендует недвижимое имущество, расположенное по ул.Полушкина, 65 в г.Уссурийске общей площадью 43,5кв.м. Пунктом 1.2 срок действия договора аренды определен с 05.12.2003 по 04.12.2013.

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы в сумме 7380,83 руб. в год, согласно п.3.3 оплата производится ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.

18.02.04 между сторонами оформлен акт передачи нежилых помещений по договору. 23.04.04 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 25-1/12-12/2004146 о регистрации договора аренды N 229/04, о чем выдано свидетельство 25-АА N 404785.

19.01.2009 ООО "Сервис-Люкс" обратилось в Управление имущественных отношений с заявлением (вх.N 1/289-д) о предоставлении возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемых помещений в соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.08 N 159-ФЗ и при соблюдении условий отнесения заявителя к субъекту малого предпринимательства по ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ".

Письмом от 17.02.2009 N 11/04-1556 Управление имущественных отношений сообщило ООО "Сервис-Люкс" о возврате поданного обществом заявления в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы по договорам аренды. Управление ссылается на рассмотрение заявления общества только после подписания последним дополнительных соглашений от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N226/03 и дополнительных соглашений от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N229/04 от 10.12.03.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, коллегия пришла к следующему.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 названого Федерального закона арендатору предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий.

В статье 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорные помещения находятся в непрерывном владении и пользовании заявителя с момента получения по договору аренды и до настоящего времени, размер предоставленных в аренду помещений 546,80 кв.м и 43,50 кв.м, следовательно, условия по времени владения арендуемыми помещениями и предъявляемым критерия по площади помещений, установленные ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ соблюдены.

Согласно письму Управления имущественных отношений от 17.02.09 N 11/04-1556 заявление о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества заявителя не рассмотрено в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы по договорам аренды.

При этом в качестве основания для принятия указанного решения о возврате заявления Общества Управление указало на неисполнение ООО "Сервис-Люкс" условий по оплате согласно не заключенным соглашениям от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N 226/03 от 09.06.03 и дополнительных соглашений от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N 229/04 от 10.12.03.

Исходя из установленных данными дополнительными соглашениями ставок арендной платы Управление представило расчет задолженности и пени по указанным договорам, по которым долг по договору аренды N 226/03 от 09.06.03 на 01.04.09 составил 668244,49 руб., начислено пени 934399,27 руб., по договору N 229/04 от 10.12.03 задолженность на 01.04.09 определена в размере 7102,31 руб., начислено пени 17395,97 руб.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности определения Управлением задолженности исходя из величины арендной платы, установленной неподписанными обществом и не зарегистрированными дополнительными соглашениями.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что дополнительные соглашения от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N 226/03 от 09.06.03 и от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды N 229/04 от 10.12.03, содержащие в числе прочего условия о повышении размера арендной платы (в т.ч. за предшествующий заключению соглашения период) направлялись в адрес ООО "Сервис-Люкс", однако, Общество выражало отказ в подписании соглашений с направлением протоколов разногласий и предложений по изменению договоров, в том числе и по увеличению арендной платы.

Таким образом, судом установлено, что стороны к соглашению об изменении условий договоров аренды не пришли, соответствующие изменения в установленном порядке не зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 1 статьи 450 названного Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как было установлено судом, при подписании договора аренды стороны установили размер арендной платы в твердой сумме в год (соответствующая сумма в месяц) без учета НДС, а не механизм его исчисления. При этом в пункте 3.2 договоров стороны предусмотрели единственное основание для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом, на день, когда должна быть произведена оплата.

Следовательно, при подписании договора аренды, ООО "Сервис-Люкс" выразило волю на внесение изменений в договор в одностороннем порядке только при наличии указанного обстоятельства.

В иных случаях применяется п.4.1 договора, согласно которому изменение условий договора, вносимые дополнения допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В пункте 4.10 договора предусмотрено, что при недостижении согласия, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в судебном порядке. Следовательно, изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, следовательно, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, изменения в ранее зарегистрированные договора аренды недвижимого имущества N 226/03 от 09.06.03 и N 229/04 от 10.12.03 относительно изменения размера арендной платы не зарегистрированы, следовательно, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ дополнительные соглашения являются незаключенными.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для внесения заявителем арендной платы в большем размере, нежели оговорено договорами аренды, а также отсутствии оснований учета арендодателем причитающихся платежей также в ином размере, является правильным. Таким образом, доводы жалобы о недобросовестности (ненадлежащем исполнении условий договора ООО "Сервис-Люкс") в части оплаты не соответствует материалам дела. Указание на то, что неподписание Обществом дополнительных соглашений повлекло недоплату в бюджет Уссурийского ГО существенной суммы ничем не подтверждено.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд исходит также из того, что издание постановлений органами местного самоуправления само по себе не освобождает Управление имущественными отношениями Уссурийского ГО от обязанности внести изменения в договор в соответствии с его условиями, поскольку акты органов власти непосредственно не изменяют содержание и условия договоров.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора он сохраняет силу до момента заключения соглашения сторон о таком изменении, либо с момента вступления в силу решения суда об изменении договора. Однако доказательства того, что ответчик обращался в суд с понуждением к изменению договора или с требованием о его расторжении Управлением суду не представлено.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии у Управления имущественных отношений Уссурийского ГО правовых оснований для отказа в рассмотрении заявления ООО "Сервис-Люкс" и реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещения площадью 546,80 кв.м, расположенного по адресу: г.Уссурийске, ул.Полушкина, 118 и помещения площадью 43,5 кв. м, расположенного в г.Уссурийске по ул.Полушкина, 65, является правомерным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Возложение судом на Управление имущественных отношений Уссурийского ГО обязанности по устранению допущенных нарушений путем принятия к рассмотрению заявления и совершения действий, предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ соответствует требованиям пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 15 июля 2009 г. по делу N А51-4160/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.А. Симонова

Судьи

Н.В. Алфёрова Е.Л. Сидорович