Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2008 г. N 06АП-3213/2008-А04

г. Хабаровск

29 сентября 2008 г.

N 06АП-А04/2008-1/3213

Резолютивная часть постановления объявлена 22.09.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 29.09.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Гричановской Е.В., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Мансуров С.Г., доверенность от 14.04.2008 б/н

от ответчика: Пащенко Г.Е., доверенность от 09.04.2008 N 28-01/374705

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Фотон"

на решение от 05 августа 2008 года

по делу N А04-3592/08-7/174

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Заноза Н.С.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фотон"

к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Гамза Константин Евгеньевич

об оспаривании и прекращении зарегистрированного права, признании договоров незаключенными

третьи лица Сражевский Александр Алексеевич, Степин Сергей Викторович, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области

Общество с ограниченной ответственностью "Фотон" обратилось в Арбитражный суд Амурской области к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Гамза Константина Евгеньевича (далее - КФХ Гамза К.Е.) с иском (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения):

- о признании не основанным на законе зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права (ЕГРП) права собственности КФХ Гамза К.Е. на два объекта недвижимости: склад литер А3 площадью 328,6 кв.м, кадастровый номер 28:01:010167:0025:3161:0001 и склад литер А4 площадью 179,3 кв.м, кадастровый номер 28:01:010167:0025:3161:0002, расположенные в г.Благовещенске по ул.Б.Хмельницкого,101;

- о признании незаключенными договоров купли-продажи от 21.02.2007 между Сражевским А.А. и КФХ Гамза К.Е. по продаже объектов недвижимости, расположенных в г.Благовещенске по ул.Б.Хмельницкого,101, литеры А3 и А4;

- о прекращении зарегистрированного за КФХ Гамза К.Е. права собственности на спорные склады путем аннулирования записей в ЕГРП и восстановления положения, существовавшего до нарушения права собственности истца на эти склады.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены - Сражевский Александр Алексеевич, Степин Сергей Викторович, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области (определение от 18.06.2008).

Решением арбитражного суда от 05.08.2008 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Фотон" просит отменить решение и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование ссылается на обстоятельства выбытия спорного имущества из собственности истца посредством заключения последовательных договоров купли-продажи - от 06.12.2006 (покупатель Степин С.В.), от 18.12.2006 (покупатель Сражевский А.А.), от 21.02.2007 (покупатель КФХ Гамза К.Е). Первые из названных договоров (от 06.12.2006) признаны незаключенными вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 18.07.2007 по делу N А04-804/07-23/6 ввиду неопределения в них существенных условий - предмета и цены. В последующих договорах купли-продажи, по мнению заявителя апелляционной жалобы, также не согласовано условие о предмете. Полагает, что при таких обстоятельствах необходимо применить последствия признания договора незаключенным, аналогичные последствиям при недействительности сделки; при этом указывает на нахождение спорных складов в незаконном владении ответчика. В этой связи считает, что законные основания для регистрации права собственности ответчика на указанные склады отсутствовали. Полагает возможным доказать факт недобросовестности приобретения ответчиком складов посредством допроса свидетелей, соответствующее ходатайство заявлялось в суде первой инстанции.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, обратил внимание на идентичность текстов договоров купли-продажи, составленных относительно спорного имущества; настаивает на отсутствии добросовестности КФХ Гамза К.Е. как приобретателя по последнему договору купли-продажи. Представитель ответчика привел доводы в поддержку обжалуемого решения, которое просил оставить без изменения; возражая по доводам жалобы, пояснил, что аналогичность текстов договоров объясняется их составлением в одной юридической организации, допущенные в этих договорах несоответствия при указании площадей продаваемых объектов считает опечаткой; при этом считает согласованными существенные условия спорных договоров. От третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не присутствовали.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены либо изменения решения от 05.08.2008 не установил, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на объекты недвижимости - склады, расположенные по ул.Б.Хмельницкого,101 в г.Благовещенске Амурской области, литер А3 площадью 328,6 кв.м и литер А4 площадью 179,3 кв.м, зарегистрировано право собственности за Гамзой К.Е. Данное подтверждается выписками из ЕГРП по состоянию на 10.06.2008 N 01/010/2008-553 и N 01/010/2008-554.

Согласно представленным в регистрационных делах документам, основанием возникновения права собственности на указанные склады явились договоры купли-продажи от 21.02.2007, где продавцом выступил Сражевский А.А., а покупателем - Гамза К.Е.

ООО "Фотон", полагая себя собственником названных выше складов, поскольку последние выбыли из его владения по сделке, признанной в судебном порядке незаключенной; а также считая договоры купли-продажи от 21.02.2007 незаключенными ввиду отсутствия в них существенного условия - о предмете; в этой связи считая регистрацию права собственности на соответствующие объекты недвижимости осуществленной в отсутствие правовых оснований для этого, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к числу которых относятся условие о предмете договора, условия, названные в качестве существенных для данного вида договора в нормативных правовых актах, а также определенные в качестве существенных по заявлению одной из сторон.

В договоре продажи недвижимости должны указываться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о предмете считается несогласованным сторонами, а договор - незаключенным (ст.554 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, данное условие должно согласовываться сторонами в письменной форме. При несоблюдении данного требования договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Исследовав представленные в деле договоры купли-продажи от 21.02.2007 (т.1 л.д.128 и т.2 л.д.10), суд приходит к выводу о наличии в них данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее отчуждению.

Так, в договорах (п.1) указаны: адрес нахождения объектов - Амурская обл., г.Благовещенск, ул.Хмельницкого,101; площадь и кадастровый номер земельного участка, на котором расположены продаваемые объекты - 4 094 кв.м и 28:01:0101673:0025; литеры складов - А3 иА4 и их площади - 328,60 кв.м и 179,30 кв.м.

В п.3 договоров указана цена - 165 000 руб. за склад с литером А3, 295 000 руб. за склад с литером А4.

То, что в договоре, составленном относительно склада с литером А3, его площадь, указанная в.1 дважды, неодинакова (179,30 кв.м и 328,60 кв.м ), не свидетельствует о несогласованности предмета договора купли-продажи, поскольку оценка условий договора в целом, учитывая наличие технических паспортов и возможность сопоставить площадь объекта с его литером, позволяет сделать вывод о продаже по этому договору склада площадью 328,60 кв.м.

При таких обстоятельствах следует признать, что в договорах купли-продажи условия о предмете и цене имущества сторонами согласованы в надлежащей (письменной) форме, что исключает возможность признания этих договоров незаключенными. В этой связи иск в части требования о признании незаключенными договоров купли-продажи от 21.02.2007 правомерно отклонен арбитражным судом первой инстанции.

При рассмотрении требований истца относительно законности оснований государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество, об аннулировании соответствующих регистрационных записей в ЕГРП и восстановлении права собственности истца на это имущество суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Доказыванию по такой категории дел подлежат - законность оснований возникновения зарегистрированного права и наличие у истца прав на спорный объект.

Установлено, что спорные склады приобретены ответчиком по договорам купли-продажи от 21.02.2007 у Сражевского А.А., право собственности которого на момент продажи спорных объектов зарегистрировано в установленном порядке, что следует из содержания регистрационных дел на эти объекты.

Сражевский А.А. стал собственником этих объектов на основании договоров купли-продажи от 18.12.2006, заключенных с продавцом - Степиным С.В., права которого на продаваемое имущество также являлись зарегистрированными.

В свою очередь Степин С.В. приобрел соответствующие объекты по договорам купли-продажи от 06.12.2006 у ООО "Фотон". Эти договоры признаны незаключенными в рамках дела N А04-804/07-23/6 решением от 25.07.2007, которое вступило в законную силу.

Поскольку незаключенный договор не влечет правовых последствий, по первым сделкам по отчуждению спорных складов (от 06.12.2006) право собственности не перешло к покупателю. То есть последующие сделки являются недействительными, как совершенные не собственниками продаваемого имущества (ст.168, 209 ГК РФ).

Содержащиеся в п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст.167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П).

Понятие добросовестного приобретателя дано в ст.302 ГК РФ, это понятие подразумевает возмездное приобретение имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать; в этом случае собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае установлено, что спорное имущество выбыло из владения ООО "Фотон" при наличии его воли на это. Имущество приобретено ответчиком по возмездным сделкам у лица, который собственником этого имущества не являлся и не имел права на его отчуждение. На момент совершения договоров от 21.02.2007 покупатель (ответчик по настоящему делу) не мог знать и не знал об отсутствии у продавца (Сражевского А.А.) права на отчуждение имущества; при этом суд учитывает наличие государственной регистрации права собственности на спорные объекты за продавцом, а также то, что производство по делу N А04-804/07-23/6, в рамках которого признаны незаключенными договоры купли-продажи складов от 06.12.2006, возбуждено 27.02.2007, к участию в этом деле Гамза К.Е. привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 20.06.2007, то есть после заключения договоров купли-продажи, по которым приобрел спорные склады (21.02.2007).

При установленном ответчика следует признать добросовестным приобретателем спорных складов, в связи с чем иск о признании не основанным на законе зарегистрированного в ЕГРП права собственности ответчика на объекты недвижимости (склады), о прекращении зарегистрированного за ответчиком права собственности на эти склады путем аннулирования записей в ЕГРП и восстановления положения, существовавшего до нарушения права собственности истца на эти склады, правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

При изложенном доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, а жалоба удовлетворению не подлежит.

Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина, которая согласно пп.12 п.1 ст.333.21 НК РФ составляет 1 000 руб., подлежит возврату плательщику из федерального бюджета по апелляционной жалобе в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05 августа 2008 года по делу N А04-3592/08-7/174 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "Фотон" государственную пошлину в размере 2 000 рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 26.08.2008 N 194.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Е.В. Гричановская Л.Г. Малышева