Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2008 г. N 06АП-3387/2008-А16

г. Хабаровск

21 октября 2008 г.

N 06АП-А16/2008-1/3387

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2008. Полный текст постановления изготовлен 21.10.2008.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Кустовой Т.С., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания помощником Рожковской Е.Я.

при участии в судебном заседании:

от истца: Явиц В.С., паспорт серия 9902 N 083321; Кизилов С.Ю. - адвокат по нотариальной доверенности N 79-01/068026 от 03.09.2008 реестровый N 10016, удостоверение N 586 от 01.12.2003 регистрационный N 27/579;

от ответчиков: Копотилова В.В., паспорт серия 9906 N 215490; Стебловский В.В. - адвокат по ордеру от 14.10.2008 N 6524 (от Копотиловой В.В.); Кытман В.М. - представитель по доверенности от 14.01.2008 N 19 (мэрия г. Биробиджан)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Индивидуального предпринимателя Явица Владимира Самарьевича

на решение от 12 августа 2008 года по делу N А16-512/2008-4 Арбитражного суда Еврейской автономной области,

принятого судьей Шишкиным Н.Н.

по иску Индивидуального предпринимателя Явица Владимира Самарьевича

к Индивидуальному предпринимателю Копотиловой Валентине Владимировне, мэрии города Муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области

о признании недействительным договора

установил: Индивидуальный предприниматель Явиц Владимир Самарьевич (далее - ИП Явиц В.С., истец) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Индивидуальному предпринимателю Копотиловой Валентине Владимировне, мэрии города Муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - ИП Копотилова В.В., Мэрия, ответчики) о признании ничтожным сделки - договора об аренде земельного участка от 03.10.2007 N 703118, применить последствия недействительности сделок и привести стороны в первоначальное положение.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 12.08.2008 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным решением, ИП Явиц В.С. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 12.08.2008 и удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов жалобы ссылается на незаконное предоставление земельного участка ИП Копотиловой В.В. в указанных в договоре аренды пределах, что нарушает его прав. Судом не дана оценка признанных арендодателем по договору фактических нарушений требований законодательства, постановлению главы мэрии г. Биробиджана от 11.12.2007 N 2937, протоколам заседаний от 14.12.2007 и от 21.12.2007, заключению отдела архитектуры и градостроительства мэрии г. Биробиджана от 20.12.2007 N 607. Указывает на противоречие оспариваемого договора требованиям статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признание собственником земельного участка фактов нарушения действующего законодательства и технических регламентов в результате заключения договора от 03.10.2007.

Заявитель жалобы и его представитель в заседании суда поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и удовлетворить иск. Пояснили, что несмотря на прекращение срока действия оспариваемого договора, истец настаивает на требованиях, чтобы исключить преимущественное право ИП Копотиловой В.В. на заключение нового договора аренды на спорный земельный участок и дальнейшего нарушения прав истца.

ИП Копотилова В.В. и ее представитель в судебном выступлении, а также в письменных возражениях по жалобе не согласились с доводами апелляционной жалобы. Просили оставить решение суда в силе, а жалобу без удовлетворения.

Представитель Мэрии против удовлетворения апелляционной жалобы истца не возражал.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и возражениях на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Истец оспаривает действительность договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 703118, по условиям которого Муниципальное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" (арендодатель) предоставляет ИП Копотиловой В.В. (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200024:0075, относящийся к категории земель населенных пунктов, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенный по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 78в, площадью 8044 кв.м., для содержания и эксплуатации производственной базы. Срок действия условий договора - с 03.10.2007 по 02.09.2008 (пункты 1.1, 1.2).

Полагая, что оспариваемым договором нарушены права и законные интересы ИП Явица В.С., поскольку истец не имеет возможности эксплуатировать здание, являющегося собственностью истца, полностью перекрыты пути подъезда к зданию, расположенного на земельном участке, который передан ему в аренду, нарушаются нормы статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов и установлено судом, ИП Явиц В.С. владеет на праве собственности нежилым помещением - торговый центр, общей площадью 937, 7 кв.м., расположенным по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 78, Лит. А, приобретенного на основании договора купли-продажи от 17.06.1999. Государственная регистрация права собственности произведена в реестре 22.06.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.09.2007.

В свою очередь, ИП Копотилова В.В. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.01.2006 N 27Аб 0107264 владеет на праве собственности нежилым зданием - магазин, инв. N 6283, литер Б, площадью 776, 7 кв.м., расположенный по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 78.

Распоряжением мэра г. Биробиджан от 05.12.2002 N 1894 ИП Копотиловой В.В. предоставлен в аренду земельный участок, необходимый для эксплуатации магазина площадью 821 кв.м., складских помещений площадью 9915 кв.м.

Кроме того, с ИП Копотиловой В.В. на основании указанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка от 09.12.2002 N 624 сроком 5 лет.

Согласно акту от 09.12.2002 специалистом Биробиджанского предприятия по землеустройству совместно с представителем ИП Копотиловой В.В. и представителями смежных землепользователей произведено межевание земельных участков, расположенных по адресу г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 78, предоставленного в аренду ответчику. Границы земельного участка определены при отсутствии разногласий. Сведений об оспаривании указанного акта и его отмене истцом не предоставлено.

26.02.2007 для реконструкции нежилого здания по ул. Шолом-Алейхема, 78 на основании распоряжения мэрии г. Биробиджан N 407 ИП Явицу В.С. утвержден проект границ земельного участка и предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 1082 кв.м.

Постановлением мэрии г. Биробиджан от 17.07.2007 N 1376 ИП Копотиловой В.В. утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу ул. Шолом-Алейхема, 78в, а также предоставлен в аренду сроком 11 месяцев земельный участок площадью 8044 кв.м. для содержания и эксплуатации производственной базы.

03.10.2007 с ответчиком заключен оспариваемый договор аренды от 03.10.2007.

Постановлением мэра г. Биробиджан от 08.04.2008 N 1064 распоряжение главы мэрии г. Биробиджан от 26.02.2007 N 407 признано утратившим силу, ИП Явицу В.С. предоставлен земельный участок в аренду сроком на 10 лет площадью 1082 кв.м.

На основании постановления с ним заключен договор аренды от 09.04.2008 N 80499 указанного земельного участка.

Исходя из пункта 2 статьи 166 ГК РФ, пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" требование о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий ее недействительности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном споре. Эта заинтересованность может признаваться за участником сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Оценив с соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что совершение оспариваемой истцом сделки не нарушает его права и законные интересы.

Наличие в аренде у ИП Копотиловой В.В. земельного участка, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 78в, не предполагает само по себе невозможность истцу осуществлять проезд к выходу здания, принадлежащего ему на праве собственности.

Судом не установлено намерение ответчиков при совершении сделки нарушить права истца или совершить какие-либо незаконные действия, имеющие целью воспрепятствовать истцу в пользовании принадлежащим ему объектом недвижимости.

Из схемы границ земельного участка (л.д. 95) следует, что граница смежных земельных участков ИП Явица В.С. и ИП Копотиловой В.В. проходит по капитальной стене здания и разделяет нежилые помещения литер А и литер Б, принадлежащих ИП Явицу В.С. и ИП Копотиловой В.В., согласно поэтажному плану строения, техническому паспорту (л.д. 15, 16, 110-113).

В исковом заявлении, а также в жалобе истец указывает на нарушение заключением договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 703118 норм градостроительного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Из представленных в дело схем границ земельного участка, пояснений сторон следует, что изменение общей границы земельных участков истца и ответчика не осуществлялось, общая граница установлена в 2002 году межеванием земельных участков, о чем имеется акт от 09.12.2002, границы смежных участков не пересекаются друг с другом.

Кроме того, в указанной заявителем норме предусматривается обязательность наличия подъездов к вновь образованному земельному участку. Между тем, в исковом заявлении указывает на невозможность проезда к зданию, а не к арендуемому у Мэрии земельному участку, поэтому ссылка на статью 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации безосновательна.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пунктов 1,6,7 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, при передаче в аренду ИП Копотиловой В.В. земельного участка был составлен проект его границ (л.д.27), а также принято постановление главы мэрии г. Биробиджан от 17.07.2007 N 1376 о предоставлении земельного участка ответчику. Указанные документы не были оспорены в суде.

В силу указанной нормы ЗК РФ и обстоятельств дела у истца также имеется право на получение в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и необходимого ему для проезда к зданию торгового центра. При этом ЗК РФ не исключает возможность заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Нарушение иных норм действующего законодательства судом не установлено.

Признание ответчиком - Мэрией исковых требований обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку указанное распорядительное действие в нарушение части 5 статьи 49 АПК РФ нарушит права второго ответчика в отношении пользования земельным участком, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество и необходимого для его использования, а также требования земельного законодательства, предусматривающего право пользования на земельный участок собственникам находящейся на нем недвижимости (статья 36 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 03.10.2007 N 703118 его действие прекращено в связи истечением срока действия с 02.09.2008. Следовательно, признание судом апелляционной инстанции оспариваемого договора ничтожным без наличия к тому оснований не может повлечь за собой наступление ожидаемого истцом правового результата.

В связи с этим, также подлежит оставлению без удовлетворения требование ИП Явица В.С. о применении последствий недействительности сделок в виде приведения сторон в первоначальное положение. Кроме того, судом не установлена заинтересованность истца в применении таких последствий. Сведений об обращении за установлением сервитута не имеется. Кроме того, из пояснений представителя Мэрии следует, что указанный в договоре земельный участок снят с кадастрового учета для формирования новых участков и поэтому не существует.

С учетом изложенного доводы жалобы являются не обоснованными, обжалуемый судебный акт соответствует нормам права, сделанные в нем выводы - имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм процессуального права не установлено, поэтому жалобы отклоняется.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в силу статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя с учетом ее оплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 12.08.2008 по делу N А16-512/2008-4 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.В.Иноземцев

Судьи

Т.С.Кустова С.Б.Ротарь