Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2008 г. N 06АП-3539/2008-А73

г. Хабаровск

07 ноября 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/3539

Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2008. Полный текст постановления изготовлен 07.11.2008.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Кустовой Т.С., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фадеевой М.В.

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидоров А.И. - председатель на основании протокола N 1 от 07.02.2007, Шумейко Н.В. - представитель по доверенности от 03.03.2008, Дмитриенко А.В. адвокат по доверенности от 02.08.2008

от ответчика: Немцов А.В. - представитель по доверенности от 29.10.2008 N 10-08/01 (Восточная лизинговая компания), Влащенко А.Б. - представитель по доверенности от 23.05.2008 (Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Товарищества собственников жилья "Магистраль"

на решение от 07 августа 2008 года по делу N А73-3163/2008-17 Арбитражного суда Хабаровского края

принятого судьей Захаренко Е.Н.

по иску Товарищества собственников жилья "Магистраль"

к Открытому акционерному обществу "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод", Общество с ограниченной ответственностью "Восточная лизинговая компания"

о признании договора недействительным

установил: Товарищество собственников жилья "Магистраль" (далее - ТСЖ "Магистраль") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Открытому акционерному обществу "Комсомольский-на-Амуре аккумуляторный завод", Обществу с ограниченной ответственностью "Восточная лизинговая компания" (далее - ОАО "КнААЗ", ООО "ВЛК") о признании недействительными (ничтожными) сделок: договора купли-продажи N 10/10/07.1 от 10.10.2007, договора купли-продажи N 10/10/07.2 от 10.10.2007, договора финансовой аренды N 10/10/07.1 от 10.10.2007, договора финансовой аренды N 10/10/07.2 от 10.10.2007 и применении последствий недействительности указанных сделок.

До принятия иска к производству истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением от 09.04.2008 (т.1 л.д.7) уточнил требования, указал на ошибочность предъявления иска о недействительности договоров финансовой аренды N 10/10/07.1 от 10.10.2007 и N 10/10/07.2 от 10.10.2007.

Определением суда от 14.04.2008 исковое заявление принято к производству по уточненным требованиям.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Магистраль обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 07.08.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение норм права, несоответствие выводам суда фактическим обстоятельствам дела, неполное исследование материалов дела.

Заявитель апелляционной жалобы в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил отменить решение суда и удовлетворить исковые требования.

Ответчики ОАО "КнААЗ", ООО "ВЛК" в отзыве и его представители в судебном заседании просили оставить решение суда в силе и отказать в удовлетворении жалобы по указанным в отзыве основаниям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 12.11.2003 между ОАО "КнААЗ" (продавец) и ТСЖ "Магистраль" (покупатель) подписан договор купли-продажи жилого здания общежития, общей площадью 3793,90 кв.м., расположенного по Магистральному шоссе, 43 в г. Комсомольске-на-Амуре по которому продавец обязуется передать здание, а покупатель принять и в течении 30 дней с даты подписания договора оплатить 3500000 руб.

Здание передано покупателю по акту приема-передачи от 14.11.2003.

Оплата здания произведена частично платежными поручениями N 35 от 25.11.2003, N 36 от 23.12.2003.

Соглашением N 01 от 03.07.2006 стороны изменили условия договора, продлили срок оплаты до 01.10.2006, продлили действие договора купли-продажи на срок оформления документов по переводу здания в жилой фонд, покупатель принял обязательства возмещать продавцу расходы на содержание здание в размере 21182,07 руб. ежемесячно.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору от 12.11.2003 за истцом не проводилась.

В связи с наличием задолженности по договору ОАО "КнААЗ" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ТСЖ "Магистраль" о взыскании долга по договору купли-продажи 1500000 руб., убытков 700000 руб., процентов за пользованием чужими денежными средствами 600000 руб. (дело N А73-683/2007-17).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.05.2007 по делу N А73-683/2007-17 согласно его мотивировочной части, договор купли-продажи жилого здания признан незаключенным, во взыскании процентов отказано, производство по делу о взыскании долга и убытков прекращено в порядке пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В дальнейшем, ОАО "КнААЗ" продало здание по Магистральному шоссе, 43 г.Комсомольска-на-Амуре другому покупателю ООО "ВЛК" по договорам купли-продажи от 10.10.2007 N 10/10/07.1, N 10/10/07.2 от 10.10.2007 как пристроенное нежилое здание инв.N 5149 литер Б, этажность 1, площадью 292,4 кв.м. стоимостью 1000000 руб. и как здание общежития инв. N 5149 литер А, этажность 5 площадью 4572 кв.м..

Переход права собственности к покупателю ООО "ВЛК" зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной Области выданы свидетельства о государственной регистрации права от 24.12.2007 N 27 АВ 082866 и от 24.1.2007 N 27 АВ 082865.

Полагая, что указанные сделки совершены с нарушением статей 209, 455, 456, пункта 5 статьи 488, статей, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении несуществующего объекта, в связи с реконструкцией общежития в жилой дом, при наличии обременения на недвижимое имущество в виде залога, без существенных условий в виде перечня лиц, имеющих право пользования жилым объектом в нарушение положений статьи 64 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и являются мнимыми, ТСЖ "Магистраль" обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166, статьей 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На момент совершения сделок, ОАО "КнААЗ" являлось собственником объектов недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2005 N 27 АБ 024279 в отношении пристроенного нежилого здания (т.1 л.д.135) и свидетельством о регистрации права от 20.06.2003 N 27 АА 064362 в отношении жилого здания общежития (т.1 л.д.134), следовательно, доводы жалобы о не исследованности судом права ОАО "КнААЗ" по распоряжению объектами не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Доводы истца о нарушении действующего законодательства при регистрации права собственности ОАО "КнААЗ" на объекты недвижимости не имеют правового значения, поскольку в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

В данном случае право собственности продавца имущества (ОАО "КнААЗ" ) ни кем не оспорено, поэтому, указание истцом в жалобе о нарушении ОАО "КнААЗ" порядка приватизации государственного имущества не состоятельно.

Суд первой инстанции также обоснованно не принял доводы иска о продаже несуществующего объекта в связи с изменением технических характеристик, поскольку изменение учетных характеристик объекта недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано, не влечет недействительности сделки и не затрагивает права истца, поскольку он не является его собственником.

В части отсутствия полномочий по распоряжению объектом в связи с его отчуждением истцу.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В данном случае, как это видно из дела, истец свои обязательства по оплате всей стоимости объекта недвижимости не исполнил, требований связанных с неисполнением договора не предъявил.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом по делу N А73-683/2007-17, подписанный истцом и ОАО "КнААЗ" договор купли-продажи здания от 12.11.2003 подлежал государственной регистрации в соответствии с нормами пункта 2 статьи 558 ГК РФ. Истец не представил суду доказательств регистрации данного договора, в связи с чем, указанный истцом договор нельзя признать заключенным, поэтому, истец не вправе ссылаться на не исполнение обязательств по данному договору ответчиком.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 ГК РФ при передаче товара покупателю до его оплаты, проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Истец считает, что здания находились в залоге, однако, с учетом незаключенности сделки, таких правовых последствий не возникло. Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, в установленном пунктом 2 статьи 20 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" порядке указанная истцом ипотека не зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отношении соблюдения установленного статьей 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядка совершения сделок органами управления должника с письменного согласия временного управляющего.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.06.2007 по делу N А773-2601/2007-9 временным управляющим ОАО "КнААЗ" утвержден Алиев Сахиб Ганбар оглы.

В соответствии с материалами дела временный управляющий согласовал сделки, что подтверждается имеющимися в деле приложениями договорам купли-продажи с отметкой регистрирующего органа. Таким образом, доводы иска по указанному основанию также не обоснованы.

В отношении недействительности сделки в связи с отсутствие его существенных условий - перечня лиц, имеющих прав на проживание в общежитии.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам пункта 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что отсутствие в договорах перечня указанных истцом лиц, может указывать о несогласованности существенных условий, а не о недействительности сделки, связи с чем, обоснованно отказал в иске по этому основанию.

В отношении мнимости сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ на каждое лицо, участвующее в деле, возложена обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемые им сделки - договора купли-продажи совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия.

На основании изложенных обстоятельств и норм права иск не подлежал удовлетворению.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права не установлено, поэтому жалоба отклоняется.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в силу статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя с учетом ее оплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.08.2008 по делу N А73-3163/2008-17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.В.Иноземцев

Судьи

Т.С.Кустова Л.Г.Малышева