Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2008 г. N 06АП-4122/2008

г. Хабаровск

11 декабря 2008 г.

N 06АП-4122/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2008 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей: Малышевой Л.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Савонова А.В., представителя по доверенности от 20.03.2008 N 3,

от ответчика: Розоновой Ю.А., представителя по доверенности от 09.01.2008 N 1,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России

на решение от 08.10.2008

по делу N А04-4613/2008-11/345

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Голубевой С.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амурская ипотечная строительная компания"

к Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России

о расторжении соглашения.

Общество с ограниченной ответственностью "Амурская ипотечная строительная компания" (далее - ООО "АмИСК") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России (далее - БГОО АРО Союз МЖК России) о расторжении соглашения от 20.02.2007.

Решением от 08.10.2008 исковые требования ООО "АмИСК" удовлетворены, соглашение от 20.02.2007, заключенное между истцом и ответчиком, расторгнуто.

БГОО АРО Союз МЖК России, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 08.10.2008 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указав в обоснование на незаконность и необоснованность обжалуемого решения. По мнению заявителя апелляционной жалобы, требование о расторжении зарегистрированного перехода права собственности на объект недвижимости при минимальной неоплате является злоупотреблением правом со стороны истца; взысканная решением Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-1480/2008-6/60 с БГОО АРО Союз МЖК России в пользу ООО "АмИСК" задолженность в размере 645 094 рубля в соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для прекращения обязательства ввиду надлежащего исполнения; соглашением от 20.02.2007 не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО "АмИСК" (продавец) и БГОО АРО Союз МЖК России (покупатель) 20.02.2007 заключено соглашение (л.д. 13-17), в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать покупателю объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения в осях "А-У"-"1-9" II очереди многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, повысительной водонапорной насосной станцией, многоярусной автостоянкой с рампами; общая площадь объекта - 864,9 кв. м, площадь земельного участка - 5 921 кв. м, количество этажей - девять, строительный объем 22 525,5 куб. м, в том числе подземной части - 20 965,9 куб. м, количество квартир - 71, количество встроенных помещений общественного назначения (офисы) - три, количество очередей - три, а покупатель обязуется принять данный объект, оплатить его в порядке и на условиях, предусмотренных названной сделкой, а также исполнить иные обязательства, указанные в соглашении.

Объект незавершенного строительства расположен по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139, инвентарный номер 10:401:002:006959980, что подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на 29.11.2006 (пункт 1.2 соглашения).

Стоимость вышеуказанного объекта определена сторонами в размере 8 203 391 рубля (пункт 1.5 соглашения), оплата которой производится покупателем продавцу в течение двадцати календарных дней с даты государственной регистрации вышеназванного соглашения в Управлении федеральной регистрационной службы по Амурской области (далее - УФРС по Амурской области) (пункт 2.1).

Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что покупатель обязуется исполнить свои обязательства принятые по договорам займа от 22.09.2006, от 20.12.2006 N 1, договору об отступном от 14.12.2006 (пункты 2.2.1- 2.2.3) и уплатить продавцу денежные средства в размере 14 417 947,94 рубля, вместе с процентами 15 056 579,39 рубля, в течение тридцати пяти календарных дней с даты государственной регистрации указанного соглашения в УФРС по Амурской области.

Согласно пункту 2.5 спорной сделки в случае неисполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных пунктами 2.1 и 2.4 соглашения, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение от 20.02.2007.

Истцом обязательства по соглашению от 20.02.2007 исполнены надлежащим образом, что подтверждается свидетельством от 22.05.2007 серии 28 АА N 140261 (л.д. 78), выданным взамен свидетельства от 27.02.2007 серии 28 АА N 140673, о государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимого имущества - девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 2-я очередь, назначение: объект, незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), 3-х этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 348,2 кв. м, инвентарный номер 10:401:002:006959980, находящийся по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139.

Платежными поручениями от 03.04.2007 N 154, от 28.03.2007 N 142, от 19.03.2007 N 124, от 19.03.2007 N 123, от 19.03.2007 N 120 (л.д. 38-42) БГОО АРО Союз МЖК России в счет оплаты стоимости объекта незавершенного строительства оплатило ООО "АмИСК" 8 203 391 рубль.

Вместе с тем, обязательства, определенные пунктом 2.4 соглашения от 20.02.2007, ответчиком в установленный срок в полном объеме не исполнены, в связи с чем БГОО АРО Союз МЖК России (должник) и ООО "АмИСК" (кредитор) 17.05.2007 заключили дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью соглашения от 20.02.2007 (л.д. 18), согласно пункту 1.1 которого кредитор снимает обременение на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139, инвентарный номер 10:401:002:006959980, зарегистрированное УФРС по Амурской области, возникшее из условий соглашения от 20.02.2007. Пунктом 2.1 дополнительного соглашения сторонами установлен остаток задолженности ответчика перед истцом по соглашению от 20.02.2007 в размере 645 094 рублей, который должник обязался перечислить кредитору в течение тридцати календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.06.2008 по делу N А04-1480/2008-6/60 (л.д. 54-60) с БГОО АРО Союз МЖК России в пользу ООО "АмИСК" взыскано 645 094,02 рубля задолженности, установленной дополнительным соглашением от 17.05.2007, и 645 094,02 рубля - неустойки, начисленной по пункту 3.1 дополнительного соглашения; требование ООО "АмИСК" о расторжении соглашения от 20.02.2007 оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Требование ООО "АмИСК" о расторжении в порядке статьи 450 ГК РФ и пункта 2.5 соглашения от 20.02.2007 указанной сделки, направленное 16.04.2008 в адрес БГОО АРО Союз МЖК России, оставлено последним без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления ООО "АмИСК" настоящего иска.

Из анализа положений пунктов 1, 2 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 451, пункта 2 статьи 452 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при наличии определенных условий, предусмотренных названным Кодексом; требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Расторжение договора возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения о расторжении договора.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке не предусмотрено гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 4.3 соглашения и пунктом 3.1 дополнительного соглашения БГОО АРО Союз МЖК России несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору (неустойка).

По смыслу пункта 3 статьи 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.

Кроме этого, пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.06.2008 по делу N А04-1408/2008-6/60 ООО "АмИСК" реализовано установленное вышеназванной нормой право требования с БГОО АРО Союз МЖК России оставшейся суммы долга (645 094,02 рубля) и неустойки (645 094,02 рубля).

Поскольку законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с неоплатой покупателем объекта недвижимости, такое нарушение условий договора не является существенным.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец в качестве оснований иска, не являются существенными нарушениями условий соглашения от 20.02.2007, влекущими возможность его расторжения.

Следует отметить, что оплата стоимости объекта недвижимости (8 203 391 рубля) произведена в полном объеме. Кроме этого, остаток основного долга 14 417 947,94 рубля и процентов 638 631,45 рубля, установленные пунктом 2.4 соглашения, составил 645 094,02 рубля.

В связи с чем при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно применены нормы материального, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В силу изложенного решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.10.2008 следует отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "АмИСК" - отказать.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина апелляционной жалобе относится на истца.

Излишне уплаченная ответчиком по платежному поручению от 01.11.2008 N 245 государственная пошлина в размере 1 000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Амурской области от 08.10.2008 по делу N А04-4613/2008-11/345 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Амурская ипотечная строительная компания" к Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России о расторжении соглашения от 20.02.2007 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амурская ипотечная строительная компания" в пользу Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России 1 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Возвратить Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 01.11.2008 N 245 государственную пошлину в размере 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

С. Б. Ротарь

Судьи

Л. Г. Малышева А. А. Тихоненко