Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2008 г. N 06АП-4127/2008

г. Хабаровск

12 декабря 2008 г.

N 06АП-4127/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 12.12.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Ротаря С.Б., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Пискалов С.И., директор; Шмакова Л.Ф., доверенность от 07.07.2008 б/н

от ответчика: Каун О.А., доверенность от 29.12.2007 N 13913/02-07

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Надежда"

на решение от 27 октября 2008 года

по делу N А73-7697/2008-28

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Соколовым В.Ф.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Надежда"

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

об изменении договора

Общество с ограниченной ответственностью "Надежда" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - ДМС г.Хабаровска) с иском (учитывая принятое судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение) о признании недействительным п.1.3 договора купли-продажи от 20.11.2007 N 42; об обязании ответчика заключить соглашение о внесении изменений в указанный договор от 09.06.2008 в части изменения п.1.3 договора, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок площадью 1 657,55 кв.м с кадастровым номером 27:23:01 06 13:0041, расположенный по адресу: г.Хабаровск, ул.Руднева,56а, категории земель "земли населенных пунктов", стоимостью 50 000 руб.

Решением арбитражного суда от 27.10.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Надежда" просит отменить принятое по делу решение и удовлетворить требования истца. Не соглашаясь с выводом суда о том, что земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, считает, что возведение в установленном порядке строения на земельном участке изменяет назначение таких земель, занятый зданием земельный участок перестает быть территорией общего пользования в смысле, придаваемом этому понятию Градостроительным кодексом РФ (п.12 ст.1), поскольку наличие здания не позволяет пользоваться земельным участком неограниченному кругу лиц. Считает, что возможность аренды участка означает возможность его выкупа. Полагает, что наличие спорного пункта явилось причиной отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности истца на здание, учитывая нормативно установленное следование земельного участка правовой судьбе приватизируемого имущества (ст.28 Федерального закона N 178-ФЗ и ст.3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Указанные обстоятельства считает существенными, а потому допускающими изменение договора согласно ст. 450, 451 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в судебное заседание, ДМС г.Хабаровска просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Полагает невозможным внесение изменений в договор, заключенный на торгах. Отмечает, что земельный участок не являлся предметом торгов, о чем указывалось в информационном сообщении; условия приватизации здания предусматривали заключение договора аренды земельного участка. Настаивает на том, что спорный земельный участок отнесен к землям общего пользования - согласно проекту границ расположен в границах красных линий, то есть в соответствии со ст.28 Федерального закона N 178-ФЗ не подлежит отчуждению.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении; поясняя свою позицию, указали на имевший место отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на расположенный на этом участке объект. Представитель ответчика изложил доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Проверив законность решения от 27.10.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

ДМС г.Хабаровска 16.11.2007 провел открытые аукционные торги объекта приватизации - нежилого здания торгового павильона (лит.А), общей площадью 353,6 кв.м по адресу: г.Хабаровск, Краснофлотский район, ул.Руднева, 56а. Победителем торгов признано ООО "Надежда". Указанное подтверждается протоколом.

На основании торгов заключен договор от 20.11.2007 N 42, по условиям которого ДМС г.Хабаровска (Продавец) продает, а ООО "Надежда" (Покупатель) покупает вышеуказанный объект муниципальной собственности. В п.1.3 договора содержится условие о заключении, одновременно с договором купли-продажи, договора аренды земельного участка площадью 1 657,55 кв.м с кадастровым номером 27:23:01: 06 13:0041, категория земель - земли населенных пунктов.

По акту приема-передачи от 21.11.2007 обусловленное договором здание передано Продавцом Покупателю.

Стороны договора обратились в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права.

Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (УФРС) сообщило сторонам договора купли-продажи о необходимости представления дополнительных документов на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества, а именно - подтверждающих переход права к покупателю на занимаемый зданием земельный участок либо подтверждающих, что данный земельный участок не подлежит отчуждению (письмо от 15.01.2008).

ООО "Надежда" направило в адрес ДМС г.Хабаровска письмо (от 14.02.2008 N 15) с просьбой о продаже ему земельного участка, занятого приобретенным по договору купли-продажи зданием и необходимого для его использования.

ДМС г.Хабаровска на это письмо направил ответ от 03.03.2008 N 2247/13-04, в котором указал на отсутствие возможности отчуждения земельного участка, расположенного в границах красных линий и поэтому относящегося к территории общего пользования; предложил подать заявку для заключения договора аренды соответствующего земельного участка.

Уведомлением от 12.05.2008 УФРС сообщило заявителям о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Истец, ссылаясь на вышеперечисленные обстоятельства и полагая п.1.3 договора купли-продажи недействительным, а отказ в проведении государственной регистрации - свидетельством существенного изменения обстоятельств, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По общему правилу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

Истец полагает недействительным п.1.3 договора.

Согласно названному пункту на земельный участок, расположенный под объектом купли-продажи и необходимый для его использования, Покупателю надлежит оформить право аренды.

По мнению истца, данное условие не соответствует ст.28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), п.7 ст.3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), поскольку спорный земельный участок, после возведения на нем здания, нельзя отнести к землям общего пользования.

Данный довод суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.

Законом о введении в действие ЗК РФ (п.7 ст.3) установлено, что приватизация объектов недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. В силу ст.28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Исключения составляют случаи, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, если федеральным законом установлен запрет на приватизацию земельных участков.

В п.8 ст.28 Закона о приватизации установлен запрет на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие).

В соответствии с положениями ст.85 Земельного кодекса РФ земли населенных пунктов составляют земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, занятые водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ).

Установлено, что спорный участок находится в границах красных линий.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса РФ под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.

При таких обстоятельствах следует признать, что земельный участок под приобретенным истцом зданием и необходимый для него использования не подлежит приватизации.

В этой связи отсутствуют основания для признания п.1.3 договора купли-продажи от 20.11.2007 N 42 несоответствующим нормам земельного законодательства и законодательства о приватизации. Следовательно, отказ в иске о признании названного условии договора недействительным правомерен.

Приведенный в этой связи истцом довод об изменении статуса земельного участка, отнесенного к землям общего пользования, в результате возведения на нем объекта недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий п.12 ст.85 Земельного кодекса РФ, на который делалась ссылка выше, а также ст.ст. 8, 18, 23-29 Градостроительного кодекса РФ, относящим полномочие по территориальному планированию городских округов к ведению органов местного самоуправления и устанавливающим содержание территориального планирования и порядок утверждения соответствующей документации.

При разрешении спора в части требования о внесении изменений в договор суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае об изменении договора заявлено в связи с наличием иного случая - ввиду существенного изменения обстоятельств, выразившихся в отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Отсутствие необходимых документов, по мнению истца, вызвано наличием п.1.3 договора в имеющейся редакции.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств регламентировано ст.451 ГК РФ. Так, согласно абз.2 п.1 указанной нормы права изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Установлено, что в объявлении о продаже здания, расположенного по ул.Руднева,56а в г.Хабаровске, содержалась информация об условии приобретения прав на соответствующий земельный участок - предлагалось заключить, одновременно с договором купли-продажи на объект недвижимости, договор аренды земельного участка площадью 1 657,5 кв.м.

То есть ООО "Надежда", являясь участником торгов, знало о формулировке условия, об изменении которого заявило в настоящем иске. Договор заключен на предварительно объявленных условиях.

Доказательств того, что после заключения договора купли-продажи изменились обстоятельства, которые истец считает существенными, не представлено.

Поскольку не доказано изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, оснований для внесения изменений в договор по мотиву существенного изменения обстоятельств нет. Следовательно, отказ в удовлетворении иска в этой части также правомерен.

Кроме того, отказ в проведении государственной регистрации договора не связан непосредственно с наличием в договоре купли-продажи соответствующего пункта, а обусловлен непредставлением документов.

Следует в этой связи отметить, что в сообщении о приостановлении государственной регистрации заявителям предлагалось представление альтернативных документов: подтверждающих переход права собственности либо подтверждающие запрет на отчуждение земельного участка.

Причины непредставления необходимых документов на регистрацию не подлежат выяснению в рамках спора о внесении изменений в договор.

Также, учитывая предмет и основания заявленных требований, не подлежат оценке действия администрации по отказу в заключении договора аренды земельного участка, на что ссылался истец в судебном заседании. При этом суд обращает внимание на неподтвержденность доводов истца доказательствами, как это требует ст.65 АПК РФ.

При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Решение, принятое с правильным применением норм права, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27 октября 2008 года по делу N А73-7697/2008-28 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

С.Б. Ротарь А.А. Тихоненко