Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 06АП-702/2009

г. Хабаровск

23 марта 2009 г.

N 06АП-702/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 23.03.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Балинской И.И., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца ЗАО "Астери": Касьянова Е.Г., доверенность от 16.01.2009 б/н; Хромина А.С., доверенность от 19.01.2009 б/н

от ответчика: Пак В.С., доверенность от 19.12.2009 N 48

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Астери", общества с ограниченной ответственностью "Терра"

на решение от 26 января 2009 года

по делу N А73-13419/2008

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Сецко А.Ю.

по заявлению закрытого акционерного общества "Астери", общества с ограниченной ответственностью "Терра"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области

о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию

Закрытое акционерное общество "Астери" и общество с ограниченной ответственностью "Терра" обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением, в котором (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения) просили:

- признать недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды с правом выкупа, заключенного между истцами 04.10.2008, земельного участка общей площадью 5 256,6 кв.м, с кадастровым номером 27:23: 02 02 04:0069, расположенного по адресу: г.Хабаровск, пер.Гупровский,д.14;

- обязать УФРС произвести государственную регистрацию вышеназванного договора.

Решением от 26.01.2009 заявление ЗАО "Астерии" и ООО "Терра" оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ЗАО "Астери" и ООО "Терра" просят отменить принятое по делу решение и удовлетворить заявленные требования. Заявители полагают, что судом не применены подлежащие применению при разрешении спора нормы права - п.1 ст.314, ст.421, ст.624 ГК РФ. Считают, что судом не учтены все условия договора в совокупности, что привело к неправильному применению п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ и п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11. Настаивают на несоответствии условиям договора вывода суда о том, что договор предполагает отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости; конструкцию договора аренды земельного участка с правом выкупа с условием о сносе расположенных на нем объектов недвижимости считают не противоречащей Земельному кодексу РФ.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "Астери" привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, просили принятое по делу решение отменить. Представитель УФРС при изложении своей позиции выразил мнение о законности обжалуемого решения и отсутствии оснований дл удовлетворения апелляционной жалобы. От ООО "Терра" поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив законность решения от 26.01.2009, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела ЗАО "Астери" является собственником нежилых зданий, расположенных в г.Хабаровске, по пер.Гупровскому,14 - бани и двух складов, а также собственником расположенного под этими объектами земельного участка площадью 5 256,6 кв.м, с кадастровым номером 27:23:02 02 04:0069. Указанное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права - серии 27АА N N 095197, 095198, 095199, серии 27АБ N245211.

04.10.2008 между ЗАО "Астери" (арендодатель) и ООО "Терра" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка с правом выкупа. По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 5 256,6 кв.м с кадастровым номером 27:32:02 02 04:0069, расположенный по пер.Гупровскому,14 в г.Хабаровске, для использования под строительство жилого дома и гаражных боксов. В договоре отражено, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены объекты недвижимости - баня и два склада, которые подлежат сносу силами и за счет средств арендатора (п. 1.4, п.3.2). Договором установлена выкупная стоимость земельного участка, в которую не входит стоимость произведенных арендных платежей, а также указан срок платежей в счет выкупа арендованного земельного участка - в течение 365 дней с момента завершения строительства жилого дома (п.1.7, п.2.4, п.6.1). Определен срок аренды - пять лет, при этом оговорено вступление договора в силу - с момента государственной регистрации (п.9.1).

Актом от 04.10.2008 оформлена передача арендодателем арендатору обусловленного договором земельного участка.

ЗАО "Астери" и ООО "Терра" 08.10.2008 представили в регистрирующий орган документы для регистрации договора аренды с правом выкупа от 04.10.2008.

Сообщением от 21.10.2008 N 01/082/2008-764 регистрирующий орган отказал заявителям в государственной регистрации договора аренды с правом выкупа от 04.10.2008 на основании абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), в связи с тем, что представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - подп.5 п.1 ст.1 и ст.35 Земельного кодекса РФ; а также ввиду непредставления документов, необходимых в соответствии с вышеназванным Законом для государственной регистрации прав - не приложен учредительный договор ООО "Терра".

ЗАО "Астери" и ООО "Терра", считая данный отказ в части вывода о несоответствии условий договора нормам Земельного кодекса РФ незаконным, обратились в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона о регистрации прав отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как указывалось выше, регистрирующий орган пришел к выводу о несоответствии представленного на регистрацию договора нормам земельного законодательства, устанавливающих принцип единства судьбы земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости. При этом исходил из того, что договор аренды с правом выкупа предусматривает в последующем переход к арендатору права собственности на арендуемое имущество.

Апелляционный суд приходит к выводу об ошибочности данной позиции по нижеприведенным основаниям.

Одним из принципов земельного законодательства, перечень которых приведен в ст.1 Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз.3 п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ). Такая сделка является ничтожной (абз.2 п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).

Представленный на регистрацию договор аренды содержит условие о выкупе арендованного имущества, возможность внесения такого условия закреплена ст.624 ГК РФ.

Договор аренды земельного участка, предусматривающий срок аренды год и более, подлежит государственной регистрации, несоблюдение данного требования влечет его незаключенность (п.3 ст.433, ст.609 ГК РФ, п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ).

При отчуждении недвижимости, включая земельные участки, государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи (ст.551 ГК РФ).

Поскольку условие о выкупе имущества включено в договор аренды земельного участка, при этом срок аренды превышает год, данный договор для признания его заключенным требует регистрации с учетом всех его условий.

Подписанный ЗАО "Астери" и ООО "Терра" договор от 04.10.2008 не влечет сам по себе перехода права собственности на земельный участок, на котором расположены и не отчуждены арендатору принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые здания. Данный договор содержит условия, при исполнении которых такой переход права состоится. Эти условия не противоречат нормам действующего законодательства, в том числе ст.35 Земельного кодекса РФ, поскольку предусматривают переход права на земельный участок после сноса объектов арендодателя и возведения объекта недвижимости арендатора, то есть без нарушения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах отказ в проведении государственной регистрации договора аренды с правом выкупа земельного участка от 04.10.2008 со ссылкой на несоответствие условий договора нормам земельного законодательства неправомерен и заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению. Выводы суда первой инстанции в данной части ошибочны.

Требование ЗАО "Астери" и ООО "Терра" об обязании УФРС произвести государственную регистрацию соответствующего договора суд апелляционной инстанции считает не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Материалы дела не содержат доказательства того, в каком виде и с приложением каких документов подано заявление для проведения государственной регистрации договора. При этом, как видно из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, заявителями приложены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Проверить данное утверждение, также как проверить заявление и прилагаемые к нему документы в полном объеме на предмет отсутствия нарушений, при таких обстоятельствах не представляется возможным. Кроме того, регистрация прав осуществляется по заявлению заинтересованных лиц (ст.16 Закона о регистрации прав); применительно к рассматриваемому договору - недопустим отказ в проведении регистрации по основанию, указанному в сообщении от 21.10.2008 N 01/082/2008-764.

При изложенном апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению.

Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины - по иску - 2 000 руб. и по апелляционной жалобе - 1 000 руб., относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (по 50% на каждую из спорящих сторон, учитывая удовлетворение одного из двух заявленных требований, то есть по 1 500 руб.). При этом суд учитывает фактическое перечисление ЗАО "Астери" пошлины по иску и по апелляционной жалобе в установленных размерах, а также освобождение истца от уплаты государственной пошлины в силу пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26 января 2009 года по делу N А73-13419/2008 Арбитражного суда Хабаровского края изменить.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в государственной регистрации договора аренды с правом выкупа, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Терра" и закрытым акционерным обществом "Астери" 04.10.2008, земельного участка общей площадью 5 256,6 кв.м, с кадастровым номером 27:23: 02 02 04:0069, расположенного по адресу: г.Хабаровск, пер.Гупровский,д.14.

В остальном решение оставить без изменения.

Возвратить из федерального бюджета закрытому акционерному обществу "Астери" государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 1 500 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

И.И. Балинская Л.Г. Малышева